明年樓市政策不會轉向

回顧2009年的樓市發展,可以用"怪"來形容,借助于救市一攬子計劃樓市迅猛發展,房價更是猶如坐上了"過山車"一路飆漲。

由于今年房地產市場發展"不正常",政策方面信息格外引人關注。7日閉幕的中央經濟工作會議在提出明年經濟發展規劃時,指出要繼續實施積極的財政政策和適度寬松的貨幣政策。有專家對此表示,明年樓市政策不會有大的改變。

中央經濟工作會議在強調加大經濟結構調整力度,提高經濟發展質量和效益時指出,要擴大居民消費,增加普通商品住房供給,支持居民自住和改善性購房需求,可以說并未改變2008年10月出臺的房產優惠政策的指導思想,因而出臺的大部分房產優惠政策基本不會改變。

中央經濟工作會議并提出的增加居民消費為擴大內需重點、支持居民自住和改善性購房需求。而在此前國家信息中心首席經濟師范劍平在接受采訪時也曾表示,"2010年,國家應該延續并完善今年出臺的消費政策。繼續為低收入者增收減負,讓其有能力消費;繼續刺激居民首次購房需求,購房契稅、房貸利率等優惠政策要延續,對二套房貸則要嚴格把關。"

全國人大財政經濟委員會副主任委員、國家統計局原副局長賀鏗表示,中國房地產業在今年4月份以來總體上是很不正常的,房價一路飆升造成一線城市存在泡沫。但中國的房地產泡沫不能一概而論,中國的城市房地產可以分為一線、二線、三線城市,泡沫僅僅是存在一線城市。

對于明年樓市走勢,易居房地產研究院的資深研究專家楊紅旭認為,樓市政策是跟著宏觀經濟政策走,不會發生大變化。樓市政策的重點依然是鼓勵住房消費,但抑制投資投機將是新動向。去年10月央行和財政部的救市措施,以及12月國務院辦公廳出臺的"131號文",減免稅收和房貸優惠的出發點都是刺激自住需求,所以真正的自住需求,尤其首次置業的中低檔住宅需求者,實際上沒必要產生恐慌心理。但對于投資投機需求和二套以上改善需求者,政策肯定會變化,今年房價漲幅過大,民怨甚多,而且資產價格膨脹對經濟健康發展有害。政策轉而會抑制這類需求。

抑制投機打壓房價成新動向

樓市政策雖未明確定調,但"抑制投機"在最近官方表態中頗為明顯。11月28日,國務院總理溫家寶在上海考察保障性住房工程進展情況時指出,要把保障性住房建設放在房地產業發展的重要位置,同時要抑制投機性購房,促進房地產業健康發展。業內人士認為,這可以視為中央層面釋放出可能會對樓市進行調控的信號。

中國房地產研究機構中國指數研究院的最新報告顯示,截至10月,北京市平均房價已達到每平方米16057元,比1月份時10403元的平均價漲了54%。在上海,10月份的平均住房價格為16954元,自1月份以來上漲了22%。然而,這是懸在高空的房價,因為投資乃至投機的購房行為已漸趨普遍。更有開發商自曝投資比例超過七成。

市場認為,投資比例15%左右是較為健康的,當投資比例超過30%,就應引起警惕,而現在不少樓盤已跨越50%的投資"紅線",這不能不讓人憂慮:一個充滿投資與炒作意味的市場能夠走多遠？而當投機投資性購房主導市場的時候,房市發展離崩盤也就不遠了。中國指數研究院副院長陳晟也提醒說,目前部分區域樓市有出現泡沫的跡象,未來不排除有關部門出臺抑制投機政策的可能性。

投資導致高房價的話題媒體屢有報道,住房和城鄉建設部政策研究中心副主任王玨林在一個論壇上表示,目前房價太高、漲幅太快,不是按年,而是按月在漲價。而且投資性購房的比例過大,尤其是在熱點城市。國家統計局總經濟師姚景源更是直接表示,北京房價高得離譜,三代人一生的積蓄都用來買房了。可見抑制投機打壓房價將成為明年的一個新方向。

整治土地市場 打擊囤地成發力點

今年,土地市場也成為樓市主角可謂熱鬧非凡,各地老"地王"曬太陽,新"地王"頻出,政府寡頭壟斷等現象不斷,地價推漲房價之說不絕于耳,對此,國土部予以關注,11月份,國土部開展了全國范圍的土地調研,業內人士評論此次調研劍指開發商"囤地",意在從土地市場控制高房價。

隨后,國土部明令農村集體建設用地規范,發布限制、禁止用地項目的增補目錄。并再次"醞釀啟動增值地價政策"。一系列土地調控政策,必然會影響明年土地市場以及房價。而北京已經率先實行土地招牌掛"價高者得"的原則。

社科院發布的《經濟藍皮書》指出,政府寡頭壟斷型賣地和多個競爭者買地的土地市場格局,是除了土地供應小于土地需求外推動房地產價格持續上升的重要原因。

中央黨校教授周天勇也指出,應增加土地供應,抑制土地和房屋漲價,另外,還要改革招拍掛制度,形成競爭性的土地供應市場,以抑制國有壟斷資本頻繁制造"地王"。

可以預見,新一輪土地調控2010年將會在樓市有所體現。

有業內人士預測,盡管中央經濟工作會議未有關于樓市的專門表述,但中央仍有可能出臺更具針對性和靈活性的政策,對樓市進行結構性的調整。如關于二套房的優惠政策相信面臨退出,明年兩到三次的加息空間對樓市必然也會產生一定影響。此外,政府還可能結合土地市場的專項整治,對開發商囤地等行為的打擊力度將加大,促進節約集約使用土地資源,擴大市場的有效供應。

今年的樓市表現的確"不正常",正常思維似乎無法解釋,但無論如何,在經濟整體刺激消費、實施積極的財政政策和寬松的貨幣政策大背景下,房地產政策都不會有大的轉向,甚至有專家肯定,無論經濟工作會議如何,明年房地產都會漲。但同時也有專家指出,中央經濟工作會議提出的方向是根據新形勢新情況著力提高政策的針對性和靈活性,此條將會首先對準房地產,樓市微調將不可避免。

新聞資料:中央經濟工作會議相關內容

中央經濟工作會議指出,提高宏觀調控水平,保持經濟平穩較快發展。要處理好保持經濟平穩較快發展、調整經濟結構、管理通脹預期的關系,鞏固和增強經濟回升向好勢頭。要繼續實施積極的財政政策和適度寬松的貨幣政策,把握好政策實施的力度、節奏、重點。要突出財政政策實施重點,加大對民生領域和社會事業支持保障力度,增加對"三農"、科技、教育、衛生、文化、社會保障、保障性住房、節能環保等方面和中小企業、居民消費、欠發達地區支持力度,支持重點領域改革。

會議指出,加大經濟結構調整力度,提高經濟發展質量和效益。要以擴大內需特別是增加居民消費需求為重點,以穩步推進城鎮化為依托,優化產業結構,努力使經濟結構調整取得明顯進展。一是擴大居民消費需求,增強消費對經濟增長的拉動作用。要加大國民收入分配調整力度,增強居民特別是低收入群眾消費能力。要保持政策連續性,進一步做好家電、汽車摩托車下鄉工作,繼續實施家電和汽車以舊換新政策,增加農機購置補貼,增加普通商品住房供給,支持居民自住和改善性購房需求,加大農村危房改造支持力度。