今日，信達(dá)地產(chǎn)在公告中稱，因13項(xiàng)瑕疵資產(chǎn)未能完善產(chǎn)權(quán)，預(yù)計(jì)不能在控股股東信達(dá)投資有限公司的承諾期限內(nèi)處置完畢，擬將這部分資產(chǎn)以8142.17萬元轉(zhuǎn)讓給信達(dá)投資。

瑕疵資產(chǎn)縮水

返售差價(jià)由信達(dá)投資彌補(bǔ)

13項(xiàng)瑕疵資產(chǎn)共8142.17萬元的新評(píng)估值較在當(dāng)初的9281.32萬元的評(píng)估值(評(píng)估期已過)已有明顯縮水，1139.15萬元的“差價(jià)”則由信達(dá)投資補(bǔ)償，此外還包括完善產(chǎn)權(quán)中所發(fā)生的交易費(fèi)用，補(bǔ)償將于2010年1月31日前完成。

既是瑕疵資產(chǎn)，為何當(dāng)初仍要注入上市公司？“瑕疵主要是產(chǎn)權(quán)不完善”信達(dá)地產(chǎn)證券事務(wù)代表呂昕昨日告訴《證券日?qǐng)?bào)》記者，當(dāng)時(shí)11家公司資產(chǎn)是作為整體注入的，而對(duì)于瑕疵資產(chǎn)重組方當(dāng)時(shí)也有承諾，如果到時(shí)有問題，再進(jìn)行處置。

2008年7月，信達(dá)投資、正元投資等5名投資者向ST天橋出售11家上海信達(dá)、新疆信達(dá)、青島信達(dá)、安徽信達(dá)等11家信達(dá)系房地產(chǎn)公司，以此認(rèn)購上市公司的定向增發(fā)股權(quán)。

今日的公告顯示，上述13項(xiàng)瑕疵資產(chǎn)分屬于青島信達(dá)榮昌置業(yè)、上海信達(dá)銀泰置業(yè)、新疆信達(dá)銀通置業(yè)等已注入信達(dá)地產(chǎn)的3家地產(chǎn)公司，其中青島信達(dá)下屬7項(xiàng)資產(chǎn)，有6項(xiàng)資產(chǎn)價(jià)值縮水約2439.78萬元。而上海信達(dá)及新疆信達(dá)所有的6項(xiàng)資產(chǎn)有所增值。

但對(duì)于資產(chǎn)縮水，呂昕并不認(rèn)為瑕疵資產(chǎn)本身質(zhì)量不好，他認(rèn)為，差價(jià)也是根據(jù)評(píng)估結(jié)果。

當(dāng)《證券日?qǐng)?bào)》記者問及瑕疵資產(chǎn)的業(yè)績是否反映在上市公司時(shí)，呂昕稱，資產(chǎn)損益是由上市公司承擔(dān)的，因?yàn)槭巧鲜泄�司的資產(chǎn)，只是產(chǎn)權(quán)未完善。

粗略計(jì)算，9281.32萬元的處置收入及完善產(chǎn)權(quán)的交易過程中產(chǎn)生的費(fèi)用補(bǔ)償，13項(xiàng)瑕疵資產(chǎn)大概能給信達(dá)地產(chǎn)帶來接近1億元的收入，而這筆處置收入又將作何用途？

對(duì)此，呂昕表示，從信息披露的角度看，我們不會(huì)作出回答。而且，這方面由經(jīng)營層來考慮，我不知道。

瑕疵資產(chǎn)質(zhì)量如何

時(shí)間證明，13個(gè)瑕疵資產(chǎn)除了產(chǎn)權(quán)歸屬不清晰，部分資產(chǎn)本身盈利質(zhì)量也不如人意，而信達(dá)地產(chǎn)在瑕疵資產(chǎn)的收獲還不及對(duì)其所在地產(chǎn)公司的投入。

2008年，已將11家公司納入懷中的信達(dá)地產(chǎn)成功扭虧為盈，實(shí)現(xiàn)5.08億元的盈利。但好景不長，注入資產(chǎn)的美好盈利未能在2009年繼續(xù)大放光彩，盡管2009年全國樓市復(fù)蘇強(qiáng)勁。

由于2009年可結(jié)轉(zhuǎn)項(xiàng)目較少，結(jié)轉(zhuǎn)面積不多，信達(dá)地產(chǎn)剛剛享受主業(yè)大幅盈利的喜悅又不免遭遇業(yè)績下滑。今年前三季度，信達(dá)地產(chǎn)營收11.22億元，同比下降38.22%，而凈利潤為1億元，也比上年同期下降22.37%。2009年上半年，由于主業(yè)虧損，扣除非經(jīng)常性損益的凈利潤僅為-105.05萬元。

2009年半年報(bào)顯示，信達(dá)地產(chǎn)在上海信達(dá)銀泰置業(yè)等8家按成本法計(jì)算的公司中獲得2.52億元的長期股權(quán)投資收益，其中從上海信達(dá)銀泰獲得2008年利潤分配3357萬元。但同是按成本法計(jì)算的新疆信達(dá)、青島信達(dá)并沒有為信達(dá)地產(chǎn)貢獻(xiàn)收益。

除上海信達(dá)2008年凈利潤實(shí)現(xiàn)6713.55萬元外，青島信達(dá)和新疆信達(dá)的盈利并不耀眼。青島信達(dá)營收3.52億元，超過上海信達(dá)，但凈利潤僅為2297.74萬元。新疆信達(dá)則在6974.1萬元的營收下虧損1973.22萬元。

未有驕人的盈利業(yè)績，而即將出售給信達(dá)投資的青島信達(dá)和新疆信達(dá)還欠了股東信達(dá)地產(chǎn)“一筐債”，這筆債或許已經(jīng)超過了信達(dá)地產(chǎn)出資13項(xiàng)瑕疵資產(chǎn)的收入所得。

2009年上半年的財(cái)報(bào)顯示，信達(dá)地產(chǎn)的其他應(yīng)收款名單中，子公司青島信達(dá)、新疆信達(dá)均列入其中：青島信達(dá)“欠款”6500萬元，新疆信達(dá)“欠款”7000萬元。

如果三季度未有變動(dòng)，青島信達(dá)、新疆信達(dá)兩家公司合計(jì)1.35億元的欠款已然超過了信達(dá)地產(chǎn)此次對(duì)包括兩家公司下屬瑕疵資產(chǎn)在內(nèi)的處置收入。