國土部的研究報(bào)告顯示，2011年2季度的土地價(jià)格上漲主要源于開發(fā)商對(duì)商業(yè)地塊的熱捧：北、上、廣、深4個(gè)一線城市及14個(gè)熱點(diǎn)城市二季度商業(yè)地價(jià)全線上漲，且幅度遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于住宅地塊，二三線城市的地價(jià)上漲中，商業(yè)地產(chǎn)貢獻(xiàn)更大，“市場已有泡沫危險(xiǎn)”。

　　二三線城市商業(yè)壓力高漲

　　“現(xiàn)在要在成都投資商業(yè)地產(chǎn)，沒有500萬元，門檻是很難進(jìn)入的。”商業(yè)地產(chǎn)投資客小梁告訴《中國經(jīng)營報(bào)》記者，就在2010年下半年，300萬元還可選到優(yōu)質(zhì)的商業(yè)地產(chǎn)樓宇。

　　來自四川省商業(yè)地聯(lián)盟的數(shù)據(jù)，截至5月底，成都在建和立項(xiàng)的城市綜合體已經(jīng)達(dá)到88個(gè)。當(dāng)?shù)貥I(yè)界曾做過一筆計(jì)算，一個(gè)商業(yè)體如果每個(gè)功能分區(qū)按5萬平方米計(jì)算，總體量就有15萬平方米，而80個(gè)綜合體就有1200萬平方米的體量。“相當(dāng)于北京CBD已經(jīng)完工和在建項(xiàng)目以及整個(gè)規(guī)劃商業(yè)面積的總量”。

　　成都多家商業(yè)地產(chǎn)服務(wù)商做出的統(tǒng)計(jì)預(yù)測表明，2012年成都市場上的甲級(jí)寫字樓、不包括乙級(jí)寫字樓將有80多萬平方米，成都總的市場規(guī)模將增長一倍。與此相對(duì)比，上海甲級(jí)寫字樓市場也只有500多萬平方米。

　　與成都一川相隔的重慶，按照商業(yè)地產(chǎn)服務(wù)公司世邦魏理仕發(fā)布的二季度重慶房地產(chǎn)市場調(diào)查報(bào)告分析，重慶寫字樓供應(yīng)量大于消化存量，二季度空置率高達(dá)33.2%。且年內(nèi)還將有超過40萬平方米的優(yōu)質(zhì)寫字樓入市。綜合來看，市場消化帶來一定壓力，空置率還會(huì)進(jìn)一步推高。

　　中國購物中心產(chǎn)業(yè)資訊中心此前也曾發(fā)布報(bào)告稱，珠海、中山、海口、銀川、西寧五個(gè)三線城市商業(yè)建筑面積今年增幅將高達(dá)83.9%，出現(xiàn)過剩化的趨勢。

　　共同吹脹的泡沫

　　2010年以來隨著房地產(chǎn)調(diào)控的層層加碼，“不限貸不限購”的商業(yè)地產(chǎn)越來越受到開發(fā)商和投資者的追捧。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，目前宣布進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)市場的住宅開發(fā)商已有近20家，這還不包括諸如娃哈哈、雅戈?duì)柕戎鳂I(yè)非房地產(chǎn)的企業(yè)也開始涉足商業(yè)地產(chǎn)。“住宅開發(fā)商進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)首先考慮的便是二三線城市。”

　　“地方政府的招商引資和開發(fā)商應(yīng)對(duì)住宅調(diào)控轉(zhuǎn)尋投資機(jī)會(huì)的兩相情愿共同推動(dòng)了商業(yè)地產(chǎn)的價(jià)格走高和風(fēng)險(xiǎn)的出現(xiàn)。”世邦魏理仕分析師金靈表示。

　　“二三線城市的商業(yè)地產(chǎn)在經(jīng)歷一輪發(fā)展高峰之后，也許真的開始面臨一個(gè)拐點(diǎn)了。”在成都健鷹策劃董事長楊健鷹看來，這一輪商業(yè)地產(chǎn)爆發(fā)式增長的后果便是，一方面是大量激增的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目得不到相應(yīng)匹配，而另一方面卻是由于大量企業(yè)涌入該領(lǐng)域所推高的土地成本以及其他各項(xiàng)開發(fā)成本。在融資渠道收窄的背景下，房企本已承受重壓的資金鏈條很容易崩潰;而與此同時(shí)，與有限的零售品牌資源形成反差，眾多商業(yè)項(xiàng)目的集中推出面臨的是嚴(yán)重的同質(zhì)化。彼此間的惡性競爭，項(xiàng)目招商難度增加，收益率更是缺乏保障。“在如此一哄而上的局面下，預(yù)計(jì)未來2年內(nèi)，必然會(huì)有很多商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目會(huì)陸續(xù)出現(xiàn)問題，出現(xiàn)大量空置商業(yè)、爛尾工程并不驚奇。”

　　巨頭出貨，監(jiān)管出“警”

　　“打壓住宅，火了商業(yè)，商業(yè)地產(chǎn)正在積累泡沫，而且這個(gè)泡沫若長成，則禍害大于住宅泡沫，更易產(chǎn)生爛尾樓，進(jìn)而造成銀行呆壞賬。”這也得到上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長楊紅旭的認(rèn)同。

　　實(shí)際上在一片高漲聲中，總有對(duì)未來擔(dān)憂的憂心者，他們選擇的是逢高出貨。

　　2011年6月，澳洲麥格理集團(tuán)旗下私募房地產(chǎn)投資咨詢公司MGPA的亞洲基金Ⅲ號(hào)收購了環(huán)達(dá)通房產(chǎn)中國有限公司旗下物業(yè)成都凱丹廣場50%股份。此前的2010年年底，環(huán)達(dá)通CEO艾松曾對(duì)記者表示，只考慮長期持有中國市場的商業(yè)物業(yè)。事隔半年，風(fēng)向突轉(zhuǎn)。

　　而戴德梁行的統(tǒng)計(jì)顯示，今年上半年全國商業(yè)物業(yè)大宗交易是79筆，已超過去年全年的76筆。

　　“中國地產(chǎn)開發(fā)的融資模式比較單一，尤其是二三線城市的項(xiàng)目對(duì)銀行的信貸依賴水平至少在70%~80%。因而絕大多數(shù)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的資金也是依靠以土地抵押的銀行貸款。在商業(yè)地產(chǎn)日漸過剩且利率不斷提高的趨勢下，經(jīng)營性物業(yè)貸款抵押物評(píng)估價(jià)值可能發(fā)生大幅波動(dòng)，因此，商業(yè)地產(chǎn)的金融風(fēng)險(xiǎn)不言而喻。”上述商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商負(fù)責(zé)人表示。

　　日前，記者獲悉，國土部智囊機(jī)構(gòu)已經(jīng)就商業(yè)地產(chǎn)出現(xiàn)的泡沫有可能極大地干擾經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型和調(diào)整一事作出報(bào)告，并建議國土部提出預(yù)警提示。而此前銀監(jiān)會(huì)布置下半年作業(yè)，首次提出加強(qiáng)對(duì)商業(yè)物業(yè)抵押貸款監(jiān)測，對(duì)商業(yè)地產(chǎn)和二三線城市房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)保持關(guān)注和警覺。

　　“在實(shí)際操作中，部分銀行已經(jīng)上浮了商業(yè)地產(chǎn)的貸款利率，雖然首付依然保持5成，但利率卻上調(diào)了10%~20%不等。”成都一家商業(yè)銀行信貸部人士表示。