貴陽(yáng)、寶坻、橫琴,其中有“鬼城”亦有新城。

三四線城市從爭(zhēng)相搶奪的熱地變成地產(chǎn)商的雞肋。近幾年,地產(chǎn)商們或選擇性地逃離,或進(jìn)行戰(zhàn)略轉(zhuǎn)移,不復(fù)當(dāng)年一窩蜂奪蛋糕的情景。

恒大這樣深耕三四線的大地產(chǎn)商也開(kāi)始有回歸一二線的舉動(dòng),有人口、有商業(yè),才有投資價(jià)值,未來(lái)城市分化愈演愈烈,資源更加集中,大城市當(dāng)然是最佳選擇之一,其競(jìng)爭(zhēng)也不言而喻,選擇那些有潛力發(fā)展成一二線城市的三四線城市,亦是金蟬脫殼之法。

地產(chǎn)商戰(zhàn)略轉(zhuǎn)移

2010年限購(gòu)令一出,居于一二線的地產(chǎn)商們便將眼光投向了三四線的城市,加之國(guó)家提出城鎮(zhèn)化,地產(chǎn)商們更是看中了其間的發(fā)展空間,開(kāi)始大舉進(jìn)軍三四線。

據(jù)悉,進(jìn)軍三四線城市以后,部分開(kāi)發(fā)商獲取了較理想的收益。2013年,恒大地產(chǎn)的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)46%來(lái)自三四線城市;2013的前三季度,在碧桂園的銷(xiāo)售面積中,三四線城市占比高達(dá)78.3%,在雅居樂(lè)的銷(xiāo)售面積中,三四線城市占比達(dá)67%。

而同時(shí),亦接連傳出房地產(chǎn)三四線失守,撤離三四線的消息,萬(wàn)達(dá)和恒大地產(chǎn)深陷銀川泥潭。在營(yíng)口,恒大地產(chǎn)、佳兆業(yè)、保利地產(chǎn)和嘉里集團(tuán)都先后被當(dāng)?shù)卣�府招�?在這些公司的項(xiàng)目開(kāi)工后,周邊又有數(shù)十個(gè)項(xiàng)目陸續(xù)拔地而起,市場(chǎng)嚴(yán)重供過(guò)于求,企業(yè)此時(shí)已欲退不能。

克而瑞咨詢研究員楊科偉分析道,很多三四線城市是一個(gè)人口導(dǎo)出型的城市,而且經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)比較單一,居民收入增長(zhǎng)幅度有限,支付能力偏弱,而地方政府看到機(jī)會(huì)加大土地供應(yīng),使項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)加劇。

他還說(shuō)道,“需求不是那么大,房子也賣(mài)不上價(jià),除了土地價(jià)格便宜之外,造房子其他成本差不多,和政府打交道和一二線相比更累一點(diǎn),要花更多的精力,當(dāng)?shù)氐牡仡^蛇還是比較多。”因此,一些企業(yè)在意識(shí)到供大于求的問(wèn)題后,開(kāi)始回歸一二線城市。

2013年,一直專注于三四線城市的花樣年首次進(jìn)入北京,以7.79億元收購(gòu)北京朝陽(yáng)區(qū)一個(gè)商業(yè)辦公地塊。

今年1月,遠(yuǎn)洋地產(chǎn)在8天時(shí)間內(nèi)斥資超70億元拿下了北京三宗地塊;在上海,方興地產(chǎn)以101億元豪取大寧宅地;萬(wàn)科等房企也正加大力度在一二線城市搶奪地塊,今年前11個(gè)月萬(wàn)科的拿地面積中一二線城市便占了90%以上。

向來(lái)深耕三四線的恒大似乎也在進(jìn)行戰(zhàn)略轉(zhuǎn)移。根據(jù)中指數(shù)據(jù),10大房地產(chǎn)企業(yè)拿地?cái)?shù)據(jù)來(lái)看,2013年1-11月恒大在三四線拿地超過(guò)總數(shù)的50%,今年前11月拿地面積銳減到19.8%。

東莞證券分析師何敏儀表示,前兩年開(kāi)發(fā)商之間意見(jiàn)有些分化,有些覺(jué)得要守一線城市,有些覺(jué)得因?yàn)槌擎?zhèn)化和西部開(kāi)發(fā)等原因,三四線有機(jī)會(huì),而到了2013年下半年,基本上都比較一致,拿地回歸到一線二線城市,現(xiàn)在三四線偏一點(diǎn)的城市,經(jīng)濟(jì)實(shí)力沒(méi)那么強(qiáng)的主要還是本地開(kāi)發(fā)商在開(kāi)發(fā)。

何敏儀告訴理財(cái)周報(bào)記者,地產(chǎn)商們“一般是一個(gè)區(qū)域一個(gè)區(qū)域的做,比如華南,有一個(gè)總部,然后輻射周邊一些城市,進(jìn)一個(gè)城市還是比較謹(jǐn)慎,不會(huì)貿(mào)然進(jìn)一些城市,進(jìn)去之后不會(huì)貿(mào)然退出。”而她認(rèn)為,一些大房地產(chǎn)商進(jìn)的城市都比較好,并沒(méi)有一個(gè)大舉撤退的趨勢(shì)。“一個(gè)項(xiàng)目做的不好退出是有的,但是不是很大眾的事情。”

三四線造城運(yùn)動(dòng)背后

眾所周知,鄂爾多斯是代表性的“鬼城”,由于盲目開(kāi)發(fā),鄂爾多斯的新區(qū)——康巴什幾乎成為一座空城,而曾有“第二鄂爾多斯”之稱的貴陽(yáng)又如何?

貴陽(yáng)雖為三線城市,雖然在經(jīng)濟(jì)總量上弱于一些二線城市,但地位特殊,是區(qū)域化中心城市,也欲打造成爭(zhēng)奪西南地區(qū)的龍頭城市。

數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示,今年上半年貴陽(yáng)的商品房成交28941套,環(huán)比下跌42.79%,同比下跌21.63%;成交面積2989970平方米,環(huán)比下跌23.98%,同比下跌7.01%,數(shù)據(jù)顯示上半年的樓市并不景氣,成交套數(shù)和面積均出現(xiàn)下滑。

貴陽(yáng)市2014上半年全區(qū)在售樓盤(pán)127個(gè),實(shí)際開(kāi)盤(pán)32個(gè),貴陽(yáng)的新區(qū)出現(xiàn)很多空城現(xiàn)象,而房地產(chǎn)商們還在大加興造。一個(gè)樓盤(pán)的建筑規(guī)模超過(guò)1000萬(wàn)平方米,而像這樣的超級(jí)樓盤(pán),在貴陽(yáng)就有四個(gè)之多。

今年12月26日,貴廣高鐵即將開(kāi)通,將原本廣州到貴陽(yáng)的旅行時(shí)間從20個(gè)小時(shí)壓縮至5小時(shí)左右。交通上的便捷必將成為賣(mài)點(diǎn),投資熱度許將再增加。新開(kāi)盤(pán)的項(xiàng)目中可見(jiàn)萬(wàn)科、華潤(rùn)等房產(chǎn)商的身影。