救市第一波：限購松綁

　　2014年樓市開局不利，銷售下滑嚴峻。哀聲一片中，各地政府陸續(xù)為限購松綁，拉開了今年的第一波救市潮。

　　6月27日，呼和浩特房地產(chǎn)開發(fā)監(jiān)督管理處發(fā)布市政府辦公廳的通知，取消商品房銷售方案備案制度，買房時不再受房屋套數(shù)限制。至此，呼和浩特成全國首個正式發(fā)文確定取消限購的城市。緊隨呼和浩特的是濟南。同一天，廈門也傳出放松限購的消息。緊接著，南昌、成都、蘇州等先后跟進。

　　隨著7月底杭州正式發(fā)文放開限購后，限購松綁又進入到一個新高潮，且均正式發(fā)文、對外公布，從“猶抱琵琶半遮面”過渡到全面松綁。7月28日，杭州官方正式發(fā)文，購買蕭山區(qū)、余杭區(qū)住房（含商品住房、二手住房）不需提供住房情況查詢記錄；購買主城區(qū)140平方米及以上住房（含商品住房、二手住房）不需提供住房情況查詢記錄。同日，西安也正式發(fā)文取消限購。隨后，寧波、徐州、青島、合肥也陸續(xù)發(fā)文取消限購。

　　到9月26日，珠海市住房和城鄉(xiāng)規(guī)劃建設(shè)局發(fā)文放開限購，全國僅剩北京、上海、廣州、深圳和三亞5個城市未取消限購。

　　效果：限購松綁在各個城市的效果出現(xiàn)了分化，一些庫存積壓嚴重、銷售較為萎靡的城市出現(xiàn)了短暫的成交“小陽春”，如濟南、杭州、呼和浩特；而廈門、天津、南昌等地樓市成交效果甚微。而多數(shù)城市，如無錫、南寧、沈陽、蘭州、溫州等，在政策放松初期均出現(xiàn)短期成交沖高現(xiàn)象，之后又逐步恢復(fù)至今年3月以來的成交水平。呼和浩特在限購取消后的7月，商品住宅成交面積環(huán)比上升55%，較今年3月以來月均值上升56%。杭州在限購松綁后三天（7月29日~31日），樓市成交高達981套，日均成交327套，比松綁前日均漲了79.67%，由此帶動杭州7月樓市成交套數(shù)環(huán)比上漲22.98%。

　　點評：單純放松限購不能從根本上扭轉(zhuǎn)庫存高企、供需不平衡的局面。限購是應(yīng)對房地產(chǎn)市場整體低迷的一支“強心劑”，能夠在短期內(nèi)刺激需求集中爆發(fā)，但由于市場預(yù)期看弱、信貸偏緊等原因影響，持續(xù)性需求動力不足，難以扭轉(zhuǎn)當前市場的整體低迷態(tài)勢。

　　救市第二波：9·30央行新政

　　央行、銀監(jiān)會9月30日發(fā)布《關(guān)于進一步做好住房金融服務(wù)工作的通知》，積極支持合理的住房貸款需求。

　　1、首套房首付比例最低30%利率下限7折：對于貸款購買首套普通自住房的家庭，貸款最低首付款比例為30%，貸款利率下限為貸款基準利率的0.7倍，具體由銀行業(yè)金融機構(gòu)根據(jù)風險情況自主確定。

　　2、還清首套貸款的二套房，再貸算首套：對擁有1套住房并已結(jié)清相應(yīng)購房貸款的家庭，為改善居住條件再次申請貸款購買普通商品住房，銀行業(yè)金融機構(gòu)執(zhí)行首套房貸款政策。

　　3、三套房限貸令取消：在已取消或未實施“限購”措施的城市，對擁有2套及以上住房并已結(jié)清相應(yīng)購房貸款的家庭，又申請貸款購買住房，銀行業(yè)金融機構(gòu)應(yīng)根據(jù)借款人償付能力、信用狀況等因素審慎把握并具體確定首付款比例和貸款利率水平。

　　4、可向“外地人”放貸：銀行業(yè)金融機構(gòu)可根據(jù)當?shù)爻擎?zhèn)化發(fā)展規(guī)劃，向符合政策條件的非本地居民發(fā)放住房貸款。

　　5、縮短放貸審批周期，優(yōu)先首套和改善需求：銀行業(yè)金融機構(gòu)要縮短放貸審批周期，合理確定貸款利率，優(yōu)先滿足居民家庭貸款購買首套普通自住房和改善型普通自住房的信貸需求。

　　此外，還加大對保障性住房的金融支持；增強個人住房貸款投放能力；支持房企的合理融資需求等。

　　效果：央行的利好文件一出，很多消費者覺得樓市已經(jīng)見底，紛紛開始購買。數(shù)據(jù)顯示，10月11日~10月18日，一線城市商品住宅成交量環(huán)比上升79.87%。其中，北京商品住宅成交面積24.51萬平方米，環(huán)比上升133.95%；上海商品住宅成交面積78.46%，環(huán)比上升78.46%;深圳商品住宅成交9.98萬平方米，環(huán)比上升69.06%；廣州商品住宅成交24.02萬平方米，環(huán)比上升50.77%。

　　點評：國家統(tǒng)計局新聞發(fā)言人、國民經(jīng)濟綜合統(tǒng)計司司長盛來運在之前的新聞發(fā)布會上曾表示，央行政策的效應(yīng)還會持續(xù)發(fā)揮作用，后續(xù)房地產(chǎn)市場的波動還要繼續(xù)觀察。業(yè)內(nèi)人士認為，首套房認定標準放寬，綜合來看，名下無房但有貸款記錄的購房者以及“賣一換一”的改善住房人群將會享受首套購房優(yōu)惠，首套房認定進行調(diào)整后，將導(dǎo)致首付由六成變成三成，貸款利率執(zhí)行首套房標準，相當于購房門檻降低一半，或?qū)⒋偈勾饲耙蛘�策誤傷的剛需重回市場。