很難想象，二線城市長沙樓市的庫存，已經接近兩個北京的樓市庫存。

上海易居房地產研究院2月份發布的35個城市樓市存量排名則顯示，截至2015年1月底，長沙樓市的庫存量為1921萬平方米，幾乎是北京存量的兩倍，深圳庫存的近四倍。

而這巨大庫存量的背后，既有過量的市場供應，也有需求被“公務員小區”非正常分流的無奈，長沙樓市正面臨著史無前例的嚴峻考驗。

某外來品牌開發商對中國房地產報記者坦言，目前長沙樓市除了供應量巨大，以“公務員小區”為代表的定向商品房開發，也過多地分流了市場的有效需求，造成了市場的不公，已有外來開發商在考慮退出長沙市場。

作為投資增長的重要引擎，長沙房地產業投資占該市投資的比重目前已高達30%左右。長沙市統計局4月14日發布的一季度長沙市投資運行情況稱，該市尚有11039.22萬平方米規劃面積待建。以年均2500萬平方米新開工面積計算，已經達到房地產開發企業四年的建設量。

長 沙新峰地產研究院提供的最新數據也顯示，在過去的4年里，長沙市內六區（不含長沙縣、寧鄉縣、瀏陽市）共賣出了3.1萬多畝土地，總建筑面積超過5000 萬平方米。目前尚有1.2萬畝左右的土地尚未開發，相應的建筑面積超過2000萬平方米。而2014年，長沙市內六區商品住宅整體成交量只有953萬平方 米。

銷售量在下降，供應量卻依然保持著快速增長。那么，長沙市商品房住宅市場目前庫存有多少?需要多長的周期消化?長沙市房產研究中心給出 的答案是：截至今年2月，長沙市內六區待消化商品住宅面積為1613.66萬平方米。根據目前的去化速度，去化周期約為14個月。而湖南中原研究中心的答 案則更久——18個月。

“公務員小區”遍地 商品房腹背受敵

“目 前長沙樓市已經嚴重地供過于求，隨著庫存量在不斷累積，進而拉長了去化周期。無論是對購房者，還是開發商，長沙樓市的風險已開始顯現。”長沙市房地產開發 協會副秘書長歐陽學海對中國房地產報記者表示，以其掌握的長沙市房地產開發預警預報數據分析，目前長沙市的商品住宅存量可能已超過2000萬平方米，去化 周期或為2至3年。

“目前相應機構的數據是指長沙已辦了預售證的存量。就像是擺在貨架上沒有賣出的貨，還沒算庫房里的呢。”歐陽學海同時表示，目前長沙市項目建到10層辦理完預售許可證才納入存量統計，“但已經建到了10層以上、尚未辦理預售許可證的，也應該算存量”。

巨大的庫存量已經讓長沙樓市供需失衡，而在長沙樓市，一種頗有本地色彩的“公務員小區”更讓當地商品房銷售腹背受敵。

長沙本地某房地產人士透露，在長沙，以“公務員小區”為代表的定向商品房開發，在滿足了一部分群體的利益的同時，也使得相當一部分購房者的有效需求被非正常分流，影響到了市場購買的積極性。

在長沙，市政府、省政府、區政府都進行過大搬遷。為解決公務員的上班距離問題，從2000年開始，省、市、區各級黨政部門“公務員小區”不斷出現。這些小區表面上是市場開發，但實際上是假借市場化的模式，指定開發商，指定價格。

長沙市房產研究中心的信息表明，今年一季度，八方小區穩坐整個長沙市住宅成交量的首位。以長沙市政府正在開發的“公務員小區”八方小區二期為例，專供公務員的房價為4300元/平方米左右。而周邊的商品房項目均價在6000元/平方米以上。該小區2014年的施工量達95萬平方米，占到了全市施工量的近百分之一，而同期全市施工的項目有790個。