2015年5月11日仲量聯(lián)行今天發(fā)布2015年第一季度沈陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)報(bào)告，報(bào)告顯示本季度優(yōu)質(zhì)辦公樓需求活躍，成交量回暖。

　　“隨著沈陽(yáng)優(yōu)質(zhì)辦公樓市場(chǎng)的不斷擴(kuò)容，市場(chǎng)格局正在發(fā)生改變。”仲量聯(lián)行沈陽(yáng)分公司董事總經(jīng)理王剛先生表示，“隨著金廊沿線上符合國(guó)際甲級(jí)標(biāo)準(zhǔn)的優(yōu)質(zhì)辦公樓開(kāi)始預(yù)租或正式交付，沈陽(yáng)辦公樓市場(chǎng)將進(jìn)入新紀(jì)元。同時(shí)，開(kāi)發(fā)商已感覺(jué)到較大供應(yīng)層面上的壓力，部分原有項(xiàng)目下調(diào)租金以搶占市場(chǎng)份額。”

　　辦公樓–本季度四個(gè)優(yōu)質(zhì)辦公樓項(xiàng)目進(jìn)入市場(chǎng)，成交量回暖。

　　零售物業(yè)–本季度一個(gè)新項(xiàng)目入市，市場(chǎng)平均租金環(huán)比下降。

　　住宅–國(guó)家放松貸款政策，包括首付款比例和貸款利率的下調(diào)都給予樓市新動(dòng)力，成交量亦出現(xiàn)明顯回暖。

　　辦公樓

　　本季度，沈陽(yáng)優(yōu)質(zhì)辦公樓需求較上季度活躍有較大回升。吸納量錄得86，782平方米，內(nèi)資企業(yè)仍為本季度簽約的主力客戶，約75%的優(yōu)質(zhì)辦公物業(yè)租賃由該類客戶構(gòu)成。金融貿(mào)易類型的客戶仍然是需求的主體。其中，甲級(jí)辦公樓吸納量錄得75，163平方米。

　　四大優(yōu)質(zhì)辦公樓項(xiàng)目入市，推高市場(chǎng)空置率。位于CBD的新地中心項(xiàng)目、位于大東區(qū)的龍之夢(mèng)一期高區(qū)及龍之夢(mèng)二期、位于渾南的瑞寶中心進(jìn)入市場(chǎng)，為市場(chǎng)帶來(lái)了總計(jì)約30萬(wàn)平方米的新增供應(yīng)，其中位于CBD的新地中心為125，044平方米。截至本季度末，沈陽(yáng)甲級(jí)辦公樓總存量攀升至75萬(wàn)平方米。同時(shí)，受短期內(nèi)大量的新增供應(yīng)入市影響，市場(chǎng)份額迅速稀釋，致使本季度空置率大幅攀升至30.2%，其中甲級(jí)辦公樓空置率錄得43.0%。

　　源于供應(yīng)層面壓力，沈陽(yáng)優(yōu)質(zhì)辦公樓租金下降明顯。本季度整體市場(chǎng)租金水平下降明顯，錄得人民幣73元每平方米每月。其中甲級(jí)辦公樓有效平均租金本季度環(huán)比下降0.4%，錄得人民幣101元每平方米每月。目前沈陽(yáng)金廊沿線上優(yōu)質(zhì)甲級(jí)辦公樓的存量較大，而且新項(xiàng)目多以大體量為主集中入市，給開(kāi)發(fā)商帶來(lái)了巨大的供應(yīng)壓力。新項(xiàng)目為了快速爭(zhēng)取市場(chǎng)份額，多以較低價(jià)格入市，同時(shí)也是對(duì)原有的甲級(jí)辦公樓項(xiàng)目租金造成了較大的沖擊。由于對(duì)于未來(lái)沈陽(yáng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展看好，加之小型投資性銷售型辦公樓市場(chǎng)表現(xiàn)不佳，辦公樓售價(jià)較上季度有所降低，部分原定的銷售型辦公樓項(xiàng)目更改為租賃策略或租售結(jié)合策略。

　　隨著新項(xiàng)目入市，開(kāi)發(fā)商承受更大的市場(chǎng)壓力。未來(lái)12個(gè)月，隨著優(yōu)質(zhì)辦公樓供應(yīng)高峰的來(lái)臨，競(jìng)爭(zhēng)日益加劇。大量的新增供應(yīng)集中入市短時(shí)間內(nèi)將市場(chǎng)空置率推向高點(diǎn)，租金將承受更大的壓力。

　　零售物業(yè)

　　2014年第三季度，沈陽(yáng)零售消費(fèi)繼續(xù)保持增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。2014年全年，沈陽(yáng)零售消費(fèi)繼續(xù)保持增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，其中根據(jù)沈陽(yáng)市統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)，沈陽(yáng)社會(huì)消費(fèi)品零售總額預(yù)計(jì)可達(dá)到3568.4億元人民幣，同比上漲12%。

　　市場(chǎng)目前較為低迷，部分新開(kāi)項(xiàng)目招商進(jìn)度緩慢。受施工及招商進(jìn)度的影響，沈陽(yáng)一些商業(yè)項(xiàng)目延遲了開(kāi)業(yè)時(shí)間，如K11購(gòu)物中心擬于2016年正式開(kāi)門營(yíng)業(yè)。本季度大悅城新開(kāi)一家蘋果專營(yíng)店，該店為蘋果在內(nèi)地的第十七家門店。同時(shí)沈陽(yáng)部分已開(kāi)業(yè)的項(xiàng)目為了增強(qiáng)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，強(qiáng)化體驗(yàn)式消費(fèi)環(huán)境，積極進(jìn)行業(yè)態(tài)調(diào)整，減少零售占比，增加兒童、餐飲及娛樂(lè)等服務(wù)體驗(yàn)型業(yè)態(tài)的比例。

　　太原街商圈又一大型百貨項(xiàng)目入市。本季度沈陽(yáng)興隆一百項(xiàng)目正式開(kāi)業(yè)。該項(xiàng)目將原伊勢(shì)丹及新瑪特兩棟樓體連為一體組成了太原街區(qū)域第二大百貨商場(chǎng)，其建筑面積達(dá)12萬(wàn)平米，地上8層，地下2層。沈陽(yáng)興隆一百是興隆集團(tuán)在沈陽(yáng)的第六個(gè)項(xiàng)目，興隆集團(tuán)結(jié)合自身強(qiáng)大的招商力度和中端品牌資源，在太原街區(qū)域打造了覆蓋中端及低端的全客層百貨商場(chǎng)，填補(bǔ)了太原街區(qū)域的空白點(diǎn)。該項(xiàng)目開(kāi)業(yè)率達(dá)到95%以上。

　　近年來(lái)沈陽(yáng)優(yōu)質(zhì)商業(yè)的供應(yīng)量較大。部分新項(xiàng)目招商和運(yùn)營(yíng)壓力較大，開(kāi)業(yè)時(shí)間推遲。本季度沈陽(yáng)北一路萬(wàn)達(dá)及渾南萬(wàn)達(dá)關(guān)閉百貨業(yè)態(tài)，這是繼去年尚泰百貨在萬(wàn)象城關(guān)閉后又一次大規(guī)模的關(guān)閉購(gòu)物中心內(nèi)的百貨業(yè)態(tài)。

　　市場(chǎng)供大于求，開(kāi)發(fā)商招商壓力較大。2015年第一季度，市場(chǎng)整體租金同質(zhì)比較上個(gè)季度下降1.8個(gè)百分點(diǎn)，沈陽(yáng)優(yōu)質(zhì)購(gòu)物中心首層租金錄得人民幣3，018元每平方米每年。本季度，資產(chǎn)價(jià)值略有下降，市場(chǎng)平均資本價(jià)值較上個(gè)季度下滑1.9%。

　　未來(lái)12個(gè)月，較大的供應(yīng)壓力仍將會(huì)持續(xù)。受供應(yīng)壓力和市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)影響，零售商對(duì)新開(kāi)店更謹(jǐn)慎，洽談及決策時(shí)間的加長(zhǎng)從而導(dǎo)致招商階段會(huì)延長(zhǎng)，部分新項(xiàng)目亦可能延期交付。預(yù)計(jì)未來(lái)十二個(gè)月內(nèi)，租金會(huì)受到市場(chǎng)供應(yīng)壓力的影響而小幅震蕩，市場(chǎng)仍以消化存量為主。兒童和餐飲仍將作為商場(chǎng)體驗(yàn)式消費(fèi)的主打業(yè)態(tài)。

　　住宅

　　高端住宅成交量同比上揚(yáng)，市場(chǎng)需求仍以剛需為主。從整體市場(chǎng)來(lái)看，沈陽(yáng)商品住宅的整體成交較去年同期小幅放量，錄得27，380套，同比增長(zhǎng)6.3%，成交均價(jià)為5，920元/平方米，較上個(gè)季度下跌5.3%。市場(chǎng)需求主體依舊為以中小戶型產(chǎn)品為主。國(guó)家推出一系列優(yōu)惠政策來(lái)推動(dòng)商品住宅市場(chǎng)回暖，如降低商業(yè)貸款及公積金貸款利率，減少公積金貸款首付至總房?jī)r(jià)的20%等，部分處于觀望態(tài)度的剛性需求及改善型需求的購(gòu)房者開(kāi)始陸續(xù)回歸市場(chǎng)。同時(shí)本季度高端住宅市場(chǎng)成交量達(dá)到3，783套，同比增長(zhǎng)13.4%。

　　政府推出一系列支持樓市政策，開(kāi)發(fā)商以價(jià)換量態(tài)度明顯。本季度兩個(gè)新增高端項(xiàng)目進(jìn)入市場(chǎng)，分別為位于金廊中段的寶能環(huán)球金融中心及位于皇姑區(qū)的海倫堡項(xiàng)目入市，為市場(chǎng)帶來(lái)了972套新增單元面積。同時(shí)在售項(xiàng)目為爭(zhēng)搶客戶，在本季度也放出更多的產(chǎn)品，綜合以上原因，本季度高端住宅市場(chǎng)錄得新增供應(yīng)為2，949套。沈陽(yáng)高端住宅成交均價(jià)呈小幅下降趨勢(shì)，開(kāi)發(fā)商以量換價(jià)的態(tài)度明顯，成交均價(jià)較上個(gè)季度環(huán)比下跌0.5%，至每平米8，779元。

　　受政策影響，未來(lái)商品住宅市場(chǎng)將逐步回暖。為推動(dòng)?xùn)|北地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，2015年國(guó)家將給予東北更多的產(chǎn)業(yè)和資金支持。作為東北經(jīng)濟(jì)的橋頭堡，遼寧省及沈陽(yáng)市政府亦會(huì)加大對(duì)于經(jīng)濟(jì)發(fā)展的刺激政策。作為東北經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)之一，房地產(chǎn)行業(yè)也會(huì)在該輪刺激中獲得大力度的政府政策支持。繼政府在年初推出一系列促進(jìn)商品住宅市場(chǎng)回暖的利好政策之后，預(yù)期在年內(nèi)，會(huì)有更多的利好支持性政策頒布，這些政策也將促使部分觀望態(tài)度的購(gòu)房者開(kāi)始逐漸回歸市場(chǎng)。仲量聯(lián)行預(yù)測(cè)，市場(chǎng)成交量及成交價(jià)格將會(huì)在未來(lái)12個(gè)月內(nèi)逐步回暖。