深圳市房地產研究中心主任王鋒

　　今日上午，深圳市房地產研究中心主任王鋒發(fā)布2015年7月深圳樓市分析報告，以下為報告全文：

　　一、房地產市場總體運行狀況

　　2015年7月份，深圳樓市呈量跌價升的態(tài)勢，但繼續(xù)保持平穩(wěn)運行：

　　一是房地產開發(fā)投資快速增長。上半年，全市房地產累計開發(fā)投資完成額為546.55億元，較去年同期增長26.5%。下半年，預計房地產開發(fā)投資將繼續(xù)保持較快增長，并對深圳宏觀經濟增長給予有力支撐。

　　二是7月市場供應有所回落。7月份，商品住宅批準預售面積為62.76萬平方米，較上月下降26.4%，較去年同期下降29.3%，但仍為較高供應水平；1-7月份商品住宅累計批準預售面積339.49萬平方米，同比增長69.3%。截至7月份底，全市新房庫存面積為351.11萬平方米，庫存消化周期為6.8個月，供應偏緊趨勢有所加重；在國內大城市中，北京、上海和廣州等城市的新房庫存消化周期均為11個月左右，我市新房消化周期最短。

　　三是市場成交量近4個月首次回落。7月份，新建商品住宅成交面積為67.43萬平方米，較6月份下降12.3%，為近4個月的首次回落，但仍為今年較高成交月份；1-7月份，全市新建商品住宅累計成交面積為382.01萬平方米，較去年同期增長131.5%。

　　7月份，二手住宅成交面積為136.06萬平方米，較上月增長11.9%，增幅有所收窄；1-7月份，二手住宅累計成交面積為612.99萬平方米，較去年同期增長148.3%。7月份，新房、二手房成交都出現回調趨勢，尤其是新房成交回落明顯，二手房由于登記滯后等因素，還未及時反映在本月數據中，但市場有關機構的研究表明：二手市場回落跡象比較明顯。

　　據統(tǒng)計，7月份，北京新房成交量較6月份增長37.13%，而上海、廣州、深圳成交量較6月份均出現下降。北京主要受特殊政策（通州定位為副行政中心）利好推動市場成交上升，而其他一線城市是在股市震蕩以及經濟形勢不明朗背景下，市場活躍度下降所致。

　　四是市場價格保持較快上漲態(tài)勢。7月份，深圳市全樣本新建商品住宅價格指數較6月份上漲4.2%；較去年7月份上漲19.5%。7月份，新建商品住宅簡單均價為34829元/平方米，較6月份的30707元/平方米明顯上漲。

　　另據全樣本價格指數監(jiān)測，7月份，新建商品住宅價格較年初上漲了17.8%，二手住房價格較年初上漲19.1%。

　　二、近期市場成交回落的原因分析

　　今年以來，我市房地產市場總體呈量價齊升的態(tài)勢，但近期市場開始出現回調，表現為市場成交量回落與部分熱點片區(qū)房價下降，綜合分析主要有以下五方面原因：

　　一是前期房價上漲過快，抑制了需求進一步釋放。

　　二是股市財富效應消失，影響了部分購房者的投資消費能力。

　　三是7、8月份是傳統(tǒng)的樓市淡季，季節(jié)性因素造成了成交量回落。

　　四是銀行收緊信貸，購房成本提高。6月份以來，很多商業(yè)銀行因貸款額度控制、市場風險增加等因素，開始調高首套房首付比例及貸款利率，有的銀行甚至停止發(fā)放二手住房交易貸款，抑制了住房需求釋放。

　　五是下半年經濟下行壓力進一步顯現，進而影響樓市預期。

　　綜上所述，由于前期深圳房價漲幅過大，高房價對未來需求形成了壓制作用。隨著銀行信貸政策收緊效應的放大、股市“財富效應”消失的持續(xù)影響，在市場自身規(guī)律的作用下，預計未來樓市成交進一步回落的可能性較大。