小產(chǎn)權(quán)房卷土重來了嗎？

　　盡管自去年以來，國土部聯(lián)合住建部在全國范圍內(nèi)開展了對小產(chǎn)權(quán)房的專項整治，并拆除了位于北京、廣東、海口等地的部分嚴(yán)重違法違規(guī)的小產(chǎn)權(quán)房，但進入2015年，小產(chǎn)權(quán)房又在各地公開售賣，這其中就包括最近備受關(guān)注的深圳被五次查封的“坂田國際”小區(qū)。

　　“坂田國際”原為深圳龍華新區(qū)辦事處水斗老圍村村委的統(tǒng)建樓，由3棟25層樓組成，共有230多套房源。早在去年年中，龍華新區(qū)辦事處執(zhí)法人員就對“坂田國際”進行了兩次查封，但每次被封過后不久，該樓盤就又重新開張，重新售賣。

　　深圳只是全國范圍內(nèi)小產(chǎn)權(quán)房再度升溫的一個縮影。事實上，今年以來出現(xiàn)小產(chǎn)權(quán)房熱賣的，還有云南昆明、廣西柳州等地。

　　接近國土部的專家告訴經(jīng)濟觀察報，現(xiàn)在有關(guān)方面對小產(chǎn)權(quán)房采取的是“冷處理”，不登記、不發(fā)證，在相關(guān)集體產(chǎn)權(quán)、宅基地等一系列農(nóng)村改革中，也沒有直接涉及到小產(chǎn)權(quán)房的問題，主要原因是形成小產(chǎn)權(quán)房的歷史較為復(fù)雜，而且各地的情況也不一樣，中農(nóng)辦、國土部等方面很難出臺，解決全國小產(chǎn)權(quán)房問題的統(tǒng)一性文件。

　　清華大學(xué)政治經(jīng)濟學(xué)研究中心主任蔡繼明、原國家土地管理局規(guī)劃司副司長鄭振源等人認(rèn)為，有關(guān)部門應(yīng)區(qū)分不同的情況，盡快對小產(chǎn)權(quán)房進行分類研究、分類處理。簡單來說，對一些嚴(yán)重違反城市規(guī)劃、土地利用規(guī)劃，建筑設(shè)計、施工質(zhì)量存在嚴(yán)重問題的“小產(chǎn)權(quán)房”，應(yīng)采取改建、重建或者拆除的強制辦法，而對一些符合條件的“小產(chǎn)權(quán)房”，則應(yīng)通過補辦合法手續(xù)，再通過繳納相應(yīng)的稅費，納入到廉租房、公租房、經(jīng)濟適用房等城市保障性住房系列之內(nèi)。

　　再度升溫

　　除了深圳龍華新區(qū)的“坂田國際”，在全國范圍內(nèi)實際上還存在著其他類型的小產(chǎn)權(quán)房。

　　據(jù)了解，2004年深圳曾發(fā)文將集體性質(zhì)的土地全部轉(zhuǎn)化為國有，取消了農(nóng)村集體組織。而在土地國有化過程中，為了照顧居民的利益，當(dāng)?shù)卣�府給新轉(zhuǎn)為市民的每戶家庭都劃出不超過120平方米的土地，用于建筑不超過5層、建筑面積不超過480平方米的住房。

　　相關(guān)土地專家稱，這些由當(dāng)?shù)卣�府�?guī)劃建設(shè)的房子，嚴(yán)格來說也是小產(chǎn)權(quán)房。據(jù)悉，目前深圳對于新建的違規(guī)小產(chǎn)權(quán)房，往往采取禁止售賣的手段，被罰款也只是少數(shù)。而類似對“坂田國際”的數(shù)次查封，在當(dāng)?shù)厝丝磥硪膊�沒有起到震懾作用。因此，即便是從公開的報道來看，深圳的小產(chǎn)權(quán)房熱賣至今仍在升溫。

　　另外，很多城市周邊的農(nóng)民正在將偏遠(yuǎn)郊區(qū)的住房開發(fā)成“農(nóng)家院”售賣。其中，一線城市郊區(qū)一套300度平米的毛坯“農(nóng)家院”，大致的價格是在20萬元以下。據(jù)前述接近國土部的專家所說，過去這些城市周邊的小產(chǎn)權(quán)房，是成片成片的高層住宅，現(xiàn)在基本上都改成了獨門獨戶的“農(nóng)家院”，不那么引人注目。

　　“而小產(chǎn)權(quán)房的價格本來就比較低，加上銷售方還打出休閑、度假、養(yǎng)生的各種旗號，招攬城市買主，還是會吸引一些城市居民到郊區(qū)買房。”上述專家說。

　　根據(jù)公開的報道，在2013年底，國土部曾聯(lián)合住建部，對全國的小產(chǎn)權(quán)房進行了專項整治，之后各地政府都還公布處違規(guī)的小產(chǎn)權(quán)房信息，并拆除了部分小產(chǎn)權(quán)房，一些城市郊區(qū)的村官也因此受到嚴(yán)重處罰。

　　但小產(chǎn)權(quán)房卻在短暫消停之后再次出現(xiàn)升溫的勢頭。前述接近國土部的專家的分析是，這種現(xiàn)象的出現(xiàn)可能與地方政府的默許甚至支持有關(guān)，而現(xiàn)有的農(nóng)村土地管理政策中尚存一些空白環(huán)節(jié)，相關(guān)方面也遲遲未出臺新的改革政策。

　　鄭振源告訴經(jīng)濟觀察報，在深圳等地，大多數(shù)小產(chǎn)權(quán)房都是由村集體將村轄區(qū)的土地集約起來，通過村委會注冊的開發(fā)公司或者外請開發(fā)公司進行開發(fā)建設(shè)，然后將一部分提供村民居住，另一部分對外出售，這實際上也是地方政府對他們認(rèn)為不合理的一些土地政策的一種博弈。

　　改革滯后

　　從去年下半年開始，中農(nóng)辦、國土部、農(nóng)業(yè)部等方面曾出臺了一系列相關(guān)土地改革的新政，其中包括針對集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市、宅基地入市的制度改革，也包括針對不動產(chǎn)登記的新條例以及針對農(nóng)村集體資產(chǎn)的股份制改革。而這些改革以及上月發(fā)布的《深化農(nóng)村改革綜合性實施方案》中，均沒有涉及小產(chǎn)權(quán)房問題，這一現(xiàn)象令業(yè)內(nèi)感到意外。

　　據(jù)前述接近國土部的專家介紹，國土部等方面之所以對小產(chǎn)權(quán)房采取“冷處理”的辦法，根本原因是相關(guān)部委、中央與地方政府，以及一些專家在處置小產(chǎn)權(quán)房的問題上仍存在一些分歧，因此對小產(chǎn)權(quán)房制度的改革政策遲遲未能出臺。

　　全國政協(xié)經(jīng)濟委員會副主任厲以寧、北京大學(xué)教授周其仁一直主張給小產(chǎn)權(quán)房“轉(zhuǎn)正”。在不同的場合，兩位經(jīng)濟學(xué)家都有表示，對農(nóng)民在集體土地上建設(shè)的小產(chǎn)權(quán)房，應(yīng)該分類處理、分類對待，應(yīng)該允許一部分符合條件的小產(chǎn)權(quán)房合法化。

　　厲以寧認(rèn)為，農(nóng)民在自己宅基地上建的一些“小產(chǎn)權(quán)房”，只要通過補繳稅費，就應(yīng)該允許農(nóng)民自由買賣；而周其仁的建議是，允許部分小產(chǎn)權(quán)房“轉(zhuǎn)正”，將有助于緩解日益高漲的房價，對推進農(nóng)民工市民化大有好處。

　　與厲以寧、周其仁的觀點一致，鄭振源也主張盡快推動小產(chǎn)權(quán)房“轉(zhuǎn)正”。他分析表示，現(xiàn)在中央提出新型城鎮(zhèn)化關(guān)鍵是要實現(xiàn)人的城鎮(zhèn)化，圍繞“人口城鎮(zhèn)化”這一核心目標(biāo)，農(nóng)民工轉(zhuǎn)化市民首先面對的就是城市高房價問題，在這樣的背景下，小產(chǎn)權(quán)房的“轉(zhuǎn)正”恰好符合市場的需求，

　　鄭振源補充表示，解決小產(chǎn)權(quán)房的歷史遺留問題，國土部等方面應(yīng)盡快設(shè)立一個合理的時間節(jié)點，對于節(jié)點后的新建小產(chǎn)權(quán)房一律嚴(yán)懲不貸。在限制新建小產(chǎn)權(quán)房的同時，對現(xiàn)存小產(chǎn)權(quán)房的遺留問題，如在村民宅基地上建設(shè)，符合城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展規(guī)劃及土地利用規(guī)劃的小產(chǎn)權(quán)房，應(yīng)該允許其補辦相關(guān)手續(xù)、補交相關(guān)費用，之后再給予農(nóng)民正式產(chǎn)權(quán)，或者納入到廉租房、公租房、經(jīng)濟適用房等城市保障性住房系列中。

　　鄭振源還表示，現(xiàn)在一些地方政府在處理小產(chǎn)權(quán)房問題上已有所創(chuàng)新，比如，深圳市政府方面決定，從去年4月1日起，將部分歷史遺留違建的小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)為限價商品房，這樣的做法對國內(nèi)其它省市推動小產(chǎn)權(quán)房的分類改革頗有借鑒作用。