2015年房地產(chǎn)開發(fā)投資完成額9.6萬(wàn)億元，同比增速僅為1%，是自房地產(chǎn)市場(chǎng)化改革以來(lái)的歷史最低點(diǎn)。究其原因，既有供求總量基本平衡的長(zhǎng)期因素，也有“去庫(kù)存”壓力的短期因素。預(yù)計(jì)2016年房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)將有以下兩個(gè)特點(diǎn)。

　　一是房地產(chǎn)投資增速將繼續(xù)探底。從先行指標(biāo)看，去年施工面積73.6億平方米，同比增長(zhǎng)僅1.3%，房屋新開工面積為15.4億平方米，同比下降14%，這表明，實(shí)物建設(shè)量對(duì)房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)的支持力度不足。去年土地購(gòu)置面積2.2億平方米，雖然同比下降幅度有所縮小，但降幅仍有31.7%之大，而且從拿地到形成大規(guī)模投資量有一定時(shí)滯，開發(fā)企業(yè)在部分城市拿地?zé)崆椴桓�，說(shuō)明大家對(duì)后續(xù)市場(chǎng)預(yù)期并不樂(lè)觀。從去庫(kù)存角度看，截至2015年年底，待售的商品住宅是4.5億平方米，全年的施工面積是51億平方米。假設(shè)有2/3的在建住宅可以預(yù)售，那么按照現(xiàn)在去化速度來(lái)算看，去庫(kù)存周期為3.2年左右，也有一些研究測(cè)算是5年，但這并不影響我們的基本判斷。因?yàn)榧词拱凑漳壳安扇〉姆椒▉?lái)算，現(xiàn)在去庫(kù)存周期也比歷史均值延長(zhǎng)了35%。過(guò)去的去庫(kù)存周期在2年左右是比較正常的。綜合上述分析，初步判斷，今年房地產(chǎn)投資增速還處于尋找底部的過(guò)程。

　　二是價(jià)格將繼續(xù)呈現(xiàn)區(qū)域分化格局，且分化程度有加劇的可能。一方面，近期一線和部分二線熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)已經(jīng)出現(xiàn)回暖，例如，去年12月份一線城市的百城指數(shù)環(huán)比回調(diào)1.8%，同比增長(zhǎng)17.2%。同時(shí)，由于這些熱點(diǎn)城市的拆遷成本較高和拆遷周期較長(zhǎng)，導(dǎo)致土地成本剛性和供地時(shí)間延長(zhǎng)，這也對(duì)一線和熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)回調(diào)產(chǎn)生帶動(dòng)作用。另一方面，三四線城市的庫(kù)存水平仍然較高，特別是一些產(chǎn)業(yè)發(fā)展相對(duì)薄弱的城鎮(zhèn)地區(qū)，人口吸引力和城市就業(yè)承載能力較低，導(dǎo)致住房銷售壓力較大，房?jī)r(jià)仍有一定下調(diào)的空間。

　　在“去庫(kù)存”方面，建議加快農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口的公共服務(wù)均等化，推動(dòng)戶籍制度改革和居住證制度建設(shè)，積極探索農(nóng)村集體土地和宅基地權(quán)益流轉(zhuǎn)，降低城鄉(xiāng)二元分割的制度性障礙。除了執(zhí)行現(xiàn)有優(yōu)惠的首付和利率政策以外，還要加快建立完善具有中國(guó)特色的普惠性、政策性住房金融體系，可考慮在住房公積金制度改革的基礎(chǔ)上，建立國(guó)家政策性住房銀行。對(duì)于機(jī)構(gòu)購(gòu)買和持有住房也要做好相關(guān)政策制度創(chuàng)新，鼓勵(lì)探索持有型物業(yè)的REITs模式，吸引更廣泛的社會(huì)資金參與去庫(kù)存。降低交易環(huán)節(jié)稅負(fù)水平，促進(jìn)存量資源流動(dòng)，通過(guò)“賣舊買新”帶動(dòng)消化庫(kù)存的速度。另外，還要落實(shí)好棚戶區(qū)改造的貨幣化補(bǔ)償工作，完善新建項(xiàng)目的配套設(shè)施。

　　劉衛(wèi)民 國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)研究所研究員