過去兩周，一場百年一遇的寒潮席卷華南，但低至零度氣溫并未能給已經火了一整年的深圳樓市帶來絲毫降溫的跡象。

　　近期多家房地產中介機構發布的統計數據表明，今年1月深圳樓市仍在延續2015年的飆漲行情，成交均價創下歷史新高。

　　究竟是何原因導致深圳樓市高燒難退？

　　面對持續寬松的信貸政策環境，深圳樓市是否已經面臨泡沫的風險？

　　瘋狂漲價填平洼地

　　1月23日，在距離深圳市中心有半個小時車程的深圳關外坂田吉華路上，坂田區域的標志性樓盤——信義嘉御山項目第五期舉行了盛大的開盤儀式。盡管超過6萬元/平方米的開盤價格已經打破了該區域的“天花板”，相比其去年9月份3.6萬元/平方米的推盤均價也漲價超過60%，但據項目方透露的信息，當天現場仍然有超過1200多組客戶到場選房，最終當期推出的605套房源去化率超過八成！

　　這樣火爆的場景在過去兩周的深圳樓市已經輪番上演：1月16日，深圳新房市場4個項目新開盤或老項目加推，其中位于深圳觀瀾的合正觀瀾匯實際推售774套，去化率達到90%；位于深圳布吉的宇宏健康花城項目加推150套，去化率超過95%；同在布吉的信義金御半山推售313套，項目方對外宣稱當天銷售約8成；另外一個新盤項目萬菱NEW公寓，當天推售212套，也實現銷售去化超9成。

　　顯然，現階段國內任何一個城市都無法復制深圳樓市這樣的奇跡。從2015年至今，在深圳樓市，無論是普宅還是豪宅，無論是中心地帶還是邊遠地區，只要是在深圳范圍內的樓市產品，幾乎都被貼上了瘋搶熱銷的標簽。官方權威數據顯示，2015年深圳全市共成交66450套新房住宅，同比增加了58.7%，成交面積6658926平方米，同比增加65.2%，成交均價飆漲39.4%，達到33426元/平方米，成交金額同比也增加了1.3倍，超過2225億元。

　　這種量價齊漲的瘋狂局面進入到2016年之后甚至有愈演愈烈之勢。根據深圳市規土委的統計信息，上一周(1月18日至1月24日)，深圳的新房成交均價再次創下歷史新高，達到5.44萬元/平方米，環比前一周大幅上升20.9%。即使在深圳房價一路看漲的2015年，其全年也只有11天的成交均價超過5萬元/平方米，但進入2016年1月份，從1日至24日的24天時間里，中間有5天的均價都超過了5萬元/平方米。尤其是18日和19日兩天，深圳新房的成交均價更是超過6萬元/平方米。

　　“最近深圳入市的幾個項目，價格的上漲速度確實驚人，布吉的宇宏健康花城，16日開盤的均價是4.4萬元/平方米，最高價格可以達到4.7萬元/平方米，比前一周開盤的均價每平方米至少漲了2000元，而坂田的佳兆業城市廣場三期，2014年9月開盤才賣2.3萬元/平方米，受查封影響一年時間未能開售，如今解凍后開盤，直接就從5.3萬元/平方米賣起”，一家深圳本土的房企營銷人士直言，深圳新房的漲價邏輯已經到了快“看不懂”的地步。

　　瘋狂的市場行情不僅在深圳的新盤市場上演，在深圳的二手房市場，亢奮的情緒也在不斷蔓延。深圳市規土委的數據顯示，當周(1月18日至1月24日)，深圳二手房成交套數也高達4165套，達到了2014年以來的峰值，成交均價為4.6萬元/平方米。“現在不買，以后更是買不起，就算借錢湊首付也要買”，類似的話語已經成為這一年來深圳購房剛需族的共同心聲。

　　連續的暴漲之下，如今的深圳樓市已經沒有了所謂的價格洼地，遠離深圳市中心的龍華、坂田、觀瀾板塊，甚至坪山、松崗等區域，如今單價3萬元以下的房子都已經絕跡。

　　杠桿風險與供需失衡

　　在行業人士看來，此輪深圳樓市瘋狂上漲的行情始于2014年底出臺的“認貸不認房”寬松政策，在2015年的“330”新政以及央行多次降息的進一步刺激下，深圳樓市才一步步走到了今天的火爆和瘋狂。“當前深圳樓市的繁榮是靠寬松的信貸政策堆砌而成，就杠桿程度而言，樓市在購房貸款的支持下就天然的要高出股市，一般的首套房貸的杠桿率就達到了3倍”，深圳中原研究中心經理王飛告訴記者。

　　根據人民銀行深圳中心支行的相關統計數據，2014年深圳的住房貸款余額已經達到5300億元，當年在住宅成交量和金額均低于北京和上海的大背景下，深圳的住房貸款余額卻超出北京一大截，在全國僅次于上海，以約全國百分之一的人口，占了全國約5%的住房貸款額度。

　　“2015年深圳樓市成交量和成交金額相比2014年增長更快，年內深圳住房貸款破6000億已無懸念，可以明確地說，這一波深圳樓市走牛，是一波徹頭徹尾的‘杠桿牛市’”，深圳樓市評論人士悅濤認為，深圳樓市是基于高杠桿的樓市，今年更是“杠上加杠”。