“去庫(kù)存”大戲持續(xù)上演，同時(shí)，樓市政策加速告別“一刀切”，分類(lèi)調(diào)控路線逐漸明朗了起來(lái)。一線城市、個(gè)別熱點(diǎn)二線城市漲幅遠(yuǎn)高于其他城市，城市間房?jī)r(jià)漲幅差距進(jìn)一步加大。可見(jiàn)，未來(lái)去庫(kù)存的重心更加明顯地傾向三線城市已成必然。

　　樓市全面回暖

　　根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)顯示，總體來(lái)看，2月全國(guó)主要城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了整體回暖。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局城市司高級(jí)統(tǒng)計(jì)師劉建偉表示，盡管適逢春節(jié)假期，絕大部分城市成交量有明顯下降，但70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)漲幅較上月仍有所擴(kuò)大，且上漲的城市個(gè)數(shù)有所增加。其中，2月新建商品住宅價(jià)格環(huán)比上漲的城市有47個(gè)，比1月增加9個(gè)，創(chuàng)下了23個(gè)月以來(lái)的新高。

　　而在本輪樓市“暖春”的推動(dòng)下，面臨巨大庫(kù)存壓力、一度持續(xù)下行的三線城市房?jī)r(jià)也出現(xiàn)了上揚(yáng)。數(shù)據(jù)顯示，2月一二三線城市新建商品住宅價(jià)格環(huán)比均出現(xiàn)上漲，且漲幅分別擴(kuò)大0.5個(gè)、0.1個(gè)和0.1個(gè)百分點(diǎn)，三線城市房?jī)r(jià)漲幅更是出現(xiàn)了近5個(gè)月來(lái)的首次“轉(zhuǎn)負(fù)為正”。

　　在中原地產(chǎn)首席分析師張大偉看來(lái)，從去年“3·30新政”后一線城市樓市強(qiáng)勁復(fù)蘇，帶動(dòng)了部分二線城市房?jī)r(jià)上揚(yáng)，到年末70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)過(guò)半環(huán)比上漲，基本代表了2014年開(kāi)始的一輪調(diào)整期已經(jīng)結(jié)束，全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入了全面復(fù)蘇時(shí)期。

　　值得注意的是，盡管多地房?jī)r(jià)普遍上漲，但城市間房?jī)r(jià)漲幅差距進(jìn)一步加大，一線城市和個(gè)別熱點(diǎn)二線城市房?jī)r(jià)漲幅遠(yuǎn)高于其他城市。其中，領(lǐng)跑全國(guó)樓市的深圳、上海同比漲幅超過(guò)25%，而房?jī)r(jià)下跌城市主要集中在經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)相對(duì)較低的東北地區(qū)和西部地區(qū)，包括大連、西寧、銀川等，同比跌幅均超過(guò)1個(gè)百分點(diǎn)。業(yè)內(nèi)人士提醒，這表明全國(guó)樓市分化現(xiàn)象仍在持續(xù)。

　　政策持續(xù)發(fā)酵

　　如果說(shuō)在國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布1月我國(guó)70個(gè)大中城市住宅銷(xiāo)售價(jià)格時(shí)，業(yè)界紛紛還認(rèn)為我國(guó)連續(xù)出臺(tái)的多項(xiàng)去庫(kù)存政策仍未發(fā)揮明顯效果的話，那么本次各“線”城市新房?jī)r(jià)格齊環(huán)漲終于讓人們看到了中央調(diào)控為市場(chǎng)帶來(lái)的實(shí)質(zhì)性變化。

　　“2月中央財(cái)稅政策、貨幣政策‘雙管齊下’，連續(xù)從首付比例、利率、契稅、營(yíng)業(yè)稅等多方面針對(duì)樓市尤其是二三線城市的樓市出臺(tái)多項(xiàng)利好政策，有效地刺激了樓市需求，提振了市場(chǎng)信心，因此2月有更多二三線城市的新房?jī)r(jià)格由降轉(zhuǎn)升，全國(guó)新房樓市出現(xiàn)了整體復(fù)蘇的趨勢(shì)，同時(shí)，二手房市場(chǎng)更為成熟的一線城市及部分二線城市的二手房?jī)r(jià)格也出現(xiàn)上揚(yáng)。”偉業(yè)我愛(ài)我家集團(tuán)副總裁胡景暉分析稱(chēng)。

　　亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅也同樣肯定了系列政策的利好作用，她認(rèn)為，2月包含了春節(jié)假期，從傳統(tǒng)成交情況來(lái)看，通常都會(huì)形成一年之中的樓市交易淡季，但在一系列政策提振下，2月房?jī)r(jià)上漲的城市卻依然得以增加，可見(jiàn)，在穩(wěn)經(jīng)濟(jì)、去庫(kù)存的目標(biāo)下，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)調(diào)控政策還將保持寬松勢(shì)頭，這也將進(jìn)一步拉動(dòng)購(gòu)房需求，促進(jìn)樓市成交量的攀升，助推房?jī)r(jià)上漲。“從今年前兩月國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的我國(guó)70個(gè)大中城市住宅銷(xiāo)售價(jià)格來(lái)看，可以說(shuō)，2014年起我國(guó)樓市開(kāi)始的這一輪調(diào)整期已基本結(jié)束。”張大偉表示。

　　去庫(kù)存“因城施策”

　　在不少業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，要更好地調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)，還需要更具針對(duì)性的調(diào)控措施。事實(shí)上，由于前段時(shí)期出臺(tái)的多項(xiàng)財(cái)稅及貨幣政策針對(duì)面過(guò)于寬泛，已經(jīng)有專(zhuān)家表示，這些政策最終對(duì)三線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的實(shí)際促進(jìn)作用可能小于預(yù)期，而且可能反倒是影響了購(gòu)房者心態(tài)，導(dǎo)致大量購(gòu)房性需求集中釋放，間接帶動(dòng)了更多熱點(diǎn)城市的房?jī)r(jià)加速上揚(yáng)。

　　事實(shí)上，分地施策的調(diào)控樓市思路早已有了鋪墊。在今年的政府工作報(bào)告中，李克強(qiáng)總理就提出要因城施策化解房地產(chǎn)庫(kù)存，即對(duì)房?jī)r(jià)持續(xù)“發(fā)燒”的重點(diǎn)城市加強(qiáng)限購(gòu)措施，同時(shí)幫助三四線城市疏解庫(kù)存壓力。昨日，國(guó)務(wù)院副總理張高麗也公開(kāi)表示，將通過(guò)打通供需通道、分類(lèi)指導(dǎo)、因地制宜、因城施策，努力化解房地產(chǎn)庫(kù)存，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)運(yùn)行。

　　而在不久前頒布的房地產(chǎn)交易契稅新政中，也明確北上廣深這四個(gè)一線城市不執(zhí)行第二條政策，即有助于去庫(kù)存、利好90平方米以上購(gòu)房居民的免征營(yíng)業(yè)稅優(yōu)惠，開(kāi)啟分類(lèi)去庫(kù)存序幕，證明當(dāng)前中央已將去庫(kù)存的重點(diǎn)鎖定在三四線城市。

　　“目前三線城市去庫(kù)存面臨的最大難題是需求不足，”偉業(yè)我愛(ài)我家集團(tuán)品牌中心總監(jiān)孔丹表示，由于人口持續(xù)流向外地，導(dǎo)致當(dāng)?shù)厝狈��?yīng)有的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)和配套設(shè)施，也難有消化大批商品房庫(kù)存的能力。所幸政府已經(jīng)意識(shí)到了問(wèn)題所在，提出未來(lái)將打造十幾個(gè)類(lèi)似北上廣深的中心城市，以帶動(dòng)周邊地區(qū)的購(gòu)房需求。

　　談及一線城市難降的樓市熱度，孔丹強(qiáng)調(diào)，限購(gòu)不能只是提高門(mén)檻，更重要的是穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期，同時(shí)通過(guò)政策手段限制投資投機(jī)需求，從而引導(dǎo)鼓勵(lì)改善型住房需求平穩(wěn)釋放。