財政部、國家稅務總局24日對外公布的營改增全面推開細則顯示，個人將購買不足2年的住房對外銷售的，按5%的征收率全額繳納增值稅；個人將購買2年以上的普通住房對外銷售的，免征增值稅。

　　對于此前市場擔心營改增后，個人轉讓住房由繳納營業稅轉為增值稅會增加稅負，分析人士指出，從方案細則看，對于非一線城市而言，個人購房如果不滿2年進行交易，實際和此前的營業稅政策并沒有太大的差異。而持有時間超過2年的住房進行交易免征。此類政策和過去的營業稅政策保持了一致的特點，而且從稅費效應看，也沒有太大的變化。

　　稅率/二手房征收率5%

　　經國務院批準，自2016年5月1日起，在全國范圍內全面推開營業稅改征增值稅試點，建筑業、房地產業、金融業、生活服務業等全部營業稅納稅人，納入試點范圍，由繳納營業稅改為繳納增值稅。新增試點行業的原有營業稅優惠政策原則上延續，對特定行業采取過渡性措施，確保所有行業稅負只減不增。

　　隨后，財政部公布了四大行業增值稅稅率，建筑業和不動產業稅率為11%。5月1日開始的擴圍與以往有所不同，將首次涉及自然人繳納增值稅征管，主要是個人二手房交易。

　　細節顯示，個人購買不足2年的住房對外銷售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅，個人將購買2年以上的住房對外銷售的，免征增值稅。上述政策適用于北京市、上海市、廣州市和深圳市之外的地區。

　　算賬/營改增變化不大

　　營業稅稅率5%，增值稅征收率也是5%，看上去這個比率一樣，但營業稅是價內稅，增值稅是價外稅。目前來看，這種政策的平移并不會帶來稅負增加。

　　根據增值稅的算法，需要先計算出銷售額。例如王女士有一套售價200萬元的房子，最終增值稅應納稅額為×0.05=9.52萬。當前營業稅下是總價按照5%的稅率征收，按現行政策，營業稅應納稅額為200×0.05=10萬元。

　　增值稅額是根據買入和賣出的差價判斷，在這期間房子增值幅度越大，繳納的增值稅也就越多。這就意味著，增值稅究竟是否會高過營業稅還不一定，這取決于最終的交易價格。對于一些年限較長的房子來說，甚至更多取決于此前的價格上漲幅度，目前短期的影響相對較小。

　　影響/長期有利去庫存

　　西南財經大學財稅學院副院長李建軍表示，國務院總理李克強強調營改增試點要保障所有行業稅負只減不增，國務院常務會議指出原有優惠政策會延續，且有其他過渡政策。個人二手房買賣若按5%征收率計算增值稅，跟營業稅條件下稅負相當，個人二手房買賣者稅負不會增加。個人二手房交易改征增值稅，適用5%的征收率，也是為了改革平穩過渡、不增加納稅人負擔的做法。政策從深層次降低了企業的實際稅負，長期來看，對老百姓也是有利的。

　　業內人士分析，營改增是利于房地產成交，而二手房營改增將會使二手房快速流通，從而釋放新房的庫存。

　　據記者了解，稅務系統內部已經下發文件，營改增之后，個人二手房交易這塊的增值稅仍暫時由地稅部門征收。因為二手房交易環節的其他稅種，如個稅、契稅等均由地稅部門負責，為統一方便管理考慮，營改增之后，仍由地稅部門征收。