山雨欲來(lái)風(fēng)滿樓——25日晚間，一份名為《人民銀行南京分行中國(guó)銀監(jiān)會(huì)江蘇監(jiān)管局關(guān)于規(guī)范個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)促進(jìn)住房金融健康發(fā)展的通知》的內(nèi)部文件在網(wǎng)絡(luò)上廣泛流傳，字里行間透露出收緊首套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)的信號(hào)，“首付貸”也被禁止。在上海和深圳相繼出臺(tái)嚴(yán)厲樓市調(diào)控政策的當(dāng)口，這份文件的流傳迅即挑動(dòng)了坊間敏感的神經(jīng)。直到26日下午，記者輾轉(zhuǎn)聯(lián)系到人行南京分行，確認(rèn)了這份文件的真實(shí)性，并得到了準(zhǔn)確的政策解讀。

　　厘清“首次購(gòu)房”與“首套房”

　　這一文件指出，江蘇房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)分化，既存在局部地區(qū)特別是三四線城市庫(kù)存較高的壓力，又出現(xiàn)了南京、蘇州等二線城市房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的情況，全省金融部門(mén)要按照“分類指導(dǎo)，因地施策”的原則，把差別化住房信貸政策落實(shí)好。

　　在網(wǎng)絡(luò)上，備受熱議的是文件中這樣一句表述：“嚴(yán)格區(qū)分‘首次購(gòu)買(mǎi)普通住房’和‘首套普通自住房’，對(duì)于有購(gòu)房貸款記錄的借款人家庭，不得納入‘首次購(gòu)買(mǎi)普通住房’支持對(duì)象。”這被坊間廣泛理解為南京將“認(rèn)房又認(rèn)貸”。

　　人行南京分行行長(zhǎng)周學(xué)東表示，“認(rèn)房又認(rèn)貸”是誤讀，文件只是對(duì)“首次購(gòu)房”和“首套房”的區(qū)別進(jìn)行了重申。目前市場(chǎng)對(duì)于“首次”與“首套”的概念有所混淆，在實(shí)際操作過(guò)程中，有些銀行不做具體審查，將“首次”的政策運(yùn)用到“首套”上。

　　所謂“首次”，指購(gòu)房者從來(lái)沒(méi)買(mǎi)過(guò)房子，可以享受最優(yōu)惠的貸款政策。而所謂“首套”，指的是首套貸款房，即購(gòu)房者本身已經(jīng)有了1套房子，只要沒(méi)貸過(guò)款，或者貸款已經(jīng)結(jié)清，現(xiàn)在貸款再買(mǎi)房都可以認(rèn)定為首套房。

　　他解釋，文件出臺(tái)并不意味著南京的房貸政策有變化。房貸政策依然是：首次購(gòu)房，首付最低2.5成，利率優(yōu)惠；首套房，首付最低3成，利率優(yōu)惠；持有一套住房，貸款已結(jié)清，再次購(gòu)房仍按首套認(rèn)定，即首付3成、利率優(yōu)惠，如果貸款沒(méi)有結(jié)清，再次購(gòu)房，首付4.5成，利率上浮1.1倍。

　　盡管金融部門(mén)強(qiáng)調(diào)并非新政，重申信貸政策，實(shí)則有“弦外之音”。記者昨日踩盤(pán)，在河西南一家精裝房樓盤(pán)售樓處，當(dāng)記者表示想買(mǎi)房但之前買(mǎi)過(guò)的1套房貸款還沒(méi)結(jié)清時(shí)，銷售員透露，他們有擔(dān)保公司可以對(duì)材料進(jìn)行“包裝”，作為首套房申請(qǐng)貸款。一旦“包裝”成功，4.5成的首付就降到3成，購(gòu)房門(mén)檻下調(diào)不少，而房企也樂(lè)得收獲更多的銷售業(yè)績(jī)，顯然是“雙贏”。

　　事實(shí)上，這樣的“包裝”并非個(gè)例，有的購(gòu)房人名下已有兩套房甚至多套房，居然也能想辦法以“首套房”名義再貸款，也使得當(dāng)前所謂“首套房”的貸款比例占據(jù)了大部分。更多杠桿的應(yīng)用，無(wú)疑在增加銀行的放貸風(fēng)險(xiǎn)。市場(chǎng)的種種“暗箱操作”，也給銀行監(jiān)管提出現(xiàn)實(shí)要求。

　　對(duì)“首付貸”和“零首付”說(shuō)“不”

　　“首付貸”是近期樓市熱詞。通過(guò)房產(chǎn)中介、P2P、互聯(lián)網(wǎng)眾籌、消費(fèi)信貸等渠道籌集購(gòu)房首付款的現(xiàn)象并不鮮見(jiàn)。

　　在人行南京分行、江蘇銀監(jiān)局聯(lián)合發(fā)放的這份《通知》中，嚴(yán)打“首付貸”的內(nèi)容也頗引人關(guān)注，提出“加強(qiáng)對(duì)個(gè)人住房貸款首付資金來(lái)源的審查”，“客戶的首付款不能來(lái)源于借貸資金”是底線，銀行必須按照“了解你的客戶”的原則，綜合運(yùn)用征信、首付款流水審查等方式，確切掌握借款人首付款真實(shí)的資金來(lái)源狀況，嚴(yán)格審查首付款證明材料。如果無(wú)法查實(shí)首付款來(lái)源，借款人應(yīng)提供未使用商業(yè)性借款資金充當(dāng)首付款的書(shū)面誠(chéng)信保證。

　　《通知》要求銀行在發(fā)放消費(fèi)貸款和信用貸款時(shí)，要對(duì)客戶的貸款用途進(jìn)行驗(yàn)證，嚴(yán)禁將貸款資金用作首付款。一旦發(fā)現(xiàn)購(gòu)房人用消費(fèi)貸款、信用貸款、房產(chǎn)中介公司、互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)、小貸公司等渠道資金做首付款，銀行將拒絕發(fā)放住房貸款。

　　不僅如此，對(duì)于提供“首付分期”“零首付”等促銷行為的開(kāi)發(fā)商，銀行可以中止或從嚴(yán)控制合作關(guān)系。

　　“下發(fā)這個(gè)文件的目的，就是打擊‘首付貸’和‘零首付’，同時(shí)打擊假離婚、假按揭、首付款自有資金真實(shí)性承諾作假等行為，既支持居民正常的購(gòu)房借貸資金需求，又防范系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)。借款人弄虛作假的要計(jì)入個(gè)人不良記錄。”周學(xué)東說(shuō)，對(duì)于三四線城市總體放寬，支持去庫(kù)存態(tài)度不變，但是對(duì)于漲價(jià)過(guò)快的城市，要防范風(fēng)險(xiǎn)，不管是哪個(gè)城市，首付款必須是真實(shí)的自有資金。

　　“去杠桿”直指樓市投機(jī)

　　目前來(lái)看，樓市政策的從嚴(yán)與收緊，已成為一線城市和二線熱點(diǎn)城市的普遍選擇。25日，上海、深圳這兩個(gè)樓市交易火熱的一線城市先后發(fā)布調(diào)控新政，上海規(guī)定，非滬籍居民購(gòu)房社保要求從2年變?yōu)檫B續(xù)5年，購(gòu)買(mǎi)普通二套房首付5成，非普通二套房首付7成。深圳則規(guī)定，非深圳戶口購(gòu)房社保1年改3年。在此之前，蘇州已出臺(tái)調(diào)控舉措，并給房?jī)r(jià)上漲劃定了“全年漲幅不超過(guò)12%”的紅線。

　　南京房?jī)r(jià)已連漲12個(gè)月，在上漲最為明顯的江北和河西，有的樓盤(pán)的房?jī)r(jià)在一年中上漲了30%，正是住房的“財(cái)富效應(yīng)”，使得當(dāng)前市場(chǎng)投資與投機(jī)抬頭，來(lái)自南京多家主力樓盤(pán)售樓處的反饋顯示，目前南京樓市投資比例很高，去年比較正常的情況下，案場(chǎng)投資比例是10%-15%，而今年，熱門(mén)樓盤(pán)投資比例一般都達(dá)到30%-40%，尤其是江北，充斥大量投資客。樓市“高燒”已如去年股市火爆時(shí)，不少并不具備投資實(shí)力的投機(jī)者，則大量依靠信貸杠桿入場(chǎng)。

　　市場(chǎng)的非理性也使得當(dāng)?shù)爻霈F(xiàn)排隊(duì)買(mǎi)房、“托關(guān)系”買(mǎi)房、“炒房號(hào)”、一套退房2000人報(bào)名搖號(hào)爭(zhēng)搶、半夜排隊(duì)辦理過(guò)戶等過(guò)熱怪相，“地王”、“日光”頻現(xiàn)。就在昨日，當(dāng)?shù)?家樓盤(pán)推新，有的樓盤(pán)既無(wú)優(yōu)惠也不允許公積金貸款，但房源最終均一售而空。如此瘋狂的市場(chǎng)，不僅擠壓和逼退了剛需，更在高杠桿游戲中暗中累積出金融風(fēng)險(xiǎn)。

　　顯然，此時(shí)金融部門(mén)從房貸政策入手，目的就在于擠壓投資和投機(jī)泡沫。認(rèn)定從嚴(yán)后，不少貸款房源的首付和貸款利率都將抬升，并將減少場(chǎng)外資金配置，以遏制非理性房產(chǎn)搶購(gòu)行為，有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展。

　　河西一家樓盤(pán)的銷售負(fù)責(zé)人稱，其售價(jià)將達(dá)4.5萬(wàn)/平方米，銷售的均是140平方米以上的大戶型，一旦嚴(yán)格執(zhí)行房貸政策，對(duì)樓盤(pán)銷售影響會(huì)很明顯，畢竟45%的首付款與25%相比，買(mǎi)房人要多拿出總價(jià)20%的首付資金。金隅地產(chǎn)南京公司營(yíng)銷總監(jiān)賀天嘯認(rèn)為，純粹高位投資的已亟需謹(jǐn)慎。

　　南京工業(yè)大學(xué)天誠(chéng)不動(dòng)產(chǎn)研究所執(zhí)行所長(zhǎng)吳翔華分析，此次政策出臺(tái)只是“有形之手”的一次“試水”，如果樓市依然不理性，那么“百寶箱”里還有很多招數(shù)可用。