1、REITs簡介

　　REITs（Real Estate Investment Trusts，房地產投資信托基金）是一種以發(fā)行收益憑證的方式匯集特定多數(shù)投資者的資金，由專門投資機構進行房地產投資 經(jīng)營管理，并將投資綜合收益按比例分配給投資者的一種信托基金。具體而言， 就是投資者聚攢資金用于購買商業(yè)物業(yè)并交給專業(yè)公司管理，并享有物業(yè)帶來 的租金、其他收入和升值收益。 商業(yè)地產開發(fā)屬于重資產行業(yè)，開發(fā)投入大且投資回收期漫長，對商業(yè)地產運 營商造成巨大的壓力，難以實現(xiàn)規(guī)模快速擴張。同時，商業(yè)地產作為具有長期 增值前景、租金收益穩(wěn)健的投資品類，對無法達到投資門檻的個人及機構投資 者具有較強的吸引力。在此背景下，REITs 應運而生，一方面專業(yè)的商業(yè)地產 開發(fā)、運營商能夠通過資產證券化庫快速收回現(xiàn)金流和開發(fā)利潤，提高投資回 報率，吸引長期的資產持有者以保證物業(yè)所有權穩(wěn)定，將精力聚焦于輕資產化 的擴張和專業(yè)運營，另一方面，長期穩(wěn)健投資者獲得了高流動性、長久期、兼 顧較低風險和較高收益率且與其他資產相關性低的物業(yè)投資渠道。

REITs 產品具有獨特優(yōu)勢

　　REITs 最早誕生于 20 世紀中期的美國新英格蘭地區(qū)，前期發(fā)展緩慢且較不規(guī)范。 自 1960 年，美國總統(tǒng)簽署 REITs 法案，產品正式納入法律框架后，行業(yè)進入 了快速發(fā)展期，并在 1969-1974 年迎來第一個高峰，行業(yè)資產從最初的不到 10 億美元增長到超過 210 億美元。此后，在 70 年代滯漲的高利率以及稅收不 平等的打擊下，REITs 發(fā)展陷入低潮，直至 90 年代初才開始逐步回暖并進一步 發(fā)展。目前全球有 30 多個國家和地區(qū)推出了 REITs 產品，總規(guī)模已經(jīng)從 1990 年的 89 億美元增加到 2015 年 3 月底的 1.8 萬億美元。

REITs 產品發(fā)展歷程

　　2、國內政策加速推進，REITs 浪潮有望來臨

　　雖然 REITs 在海外已經(jīng)發(fā)展壯大，成為和股票、債券、存款并列的第四大類配 置資產，但國內受制于政策約束，至今尚未完全放開。早在 2007 年，監(jiān)管層 就開始研究 REITs 產品，并成立“房地產投資基金專題研究領導小組”。此后， 雖然監(jiān)管層動作頻頻，多次發(fā)文推動，但由于 REITs 產品未被賦予公募屬性， 市場表現(xiàn)沉寂。

　　首個公募 REITs 產品試水,政策放開初現(xiàn)曙光。2015 年 6 月 26 日，國內首只公募 REITs 產品鵬華前海萬科的 REITs 成功發(fā)行，標志著 REITs 開始進入實際操作 階段。今年 1 月，證監(jiān)會原主席肖鋼在全國證券期貨監(jiān)管工作會議上提出“發(fā) 展企業(yè)資產證券化，推進基礎設施資產證券化試點，研究推出房地產投資信托 基金”，表明了高層對 REITs 產品的明確支持。

國內 REITs 相關政策推進情況

　　3、發(fā)展現(xiàn)狀

　　REITs 正式推出于 20 世紀 60 年代的美國，REITs 法案的通過開啟了美國以及全球 REITs 市場的發(fā)展歷程。此后幾十年里，REITs 一直在美國境內發(fā)展，直 至 90 年代開始逐步走向全世界。截至 2015 年 3 月底，全球 REITs 產品市值已 高達 1.8 萬億美元。

　　美國仍是最重要 REITs 市場，亞洲市場迅速發(fā)展。美國是全球 REITs 的第一大 投資市場，在制度上也最為成熟，投資者接受度極高，超過 7000 萬人購買了 REITs 產品。截至 2015 年 3 月末，在美國兩大交易所上市的 REITs 共有 257 個，合計市值 9846 億美元，占到了全球市場的 55%。歐盟和澳大利亞的 REITs 市場也發(fā)展較為完善，總市值分別達到 1700 億美元、937 億美元。亞洲 REITs 發(fā)展起步較晚，首個 REITs 于 2001 年在日本誕生，后逐步在新加坡、 中國香港拓展。雖然亞洲新興市場起步時間晚，但發(fā)展十分迅速。截至 2015 年 3 月底，日本、新加坡、中國香港等地上市交易的 REITs 市值分別達到了 908 億、483 億及 273 億美元。

全球各經(jīng)濟體上市 REITs 規(guī)模

美國 REITs 規(guī)模持續(xù)增長