1、REITs簡(jiǎn)介

　　REITs（Real Estate Investment Trusts，房地產(chǎn)投資信托基金）是一種以發(fā)行收益憑證的方式匯集特定多數(shù)投資者的資金，由專門投資機(jī)構(gòu)進(jìn)行房地產(chǎn)投資 經(jīng)營(yíng)管理，并將投資綜合收益按比例分配給投資者的一種信托基金。具體而言， 就是投資者聚攢資金用于購(gòu)買商業(yè)物業(yè)并交給專業(yè)公司管理，并享有物業(yè)帶來(lái) 的租金、其他收入和升值收益。 商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)屬于重資產(chǎn)行業(yè)，開發(fā)投入大且投資回收期漫長(zhǎng)，對(duì)商業(yè)地產(chǎn)運(yùn) 營(yíng)商造成巨大的壓力，難以實(shí)現(xiàn)規(guī)模快速擴(kuò)張。同時(shí)，商業(yè)地產(chǎn)作為具有長(zhǎng)期 增值前景、租金收益穩(wěn)健的投資品類，對(duì)無(wú)法達(dá)到投資門檻的個(gè)人及機(jī)構(gòu)投資 者具有較強(qiáng)的吸引力。在此背景下，REITs 應(yīng)運(yùn)而生，一方面專業(yè)的商業(yè)地產(chǎn) 開發(fā)、運(yùn)營(yíng)商能夠通過資產(chǎn)證券化庫(kù)快速收回現(xiàn)金流和開發(fā)利潤(rùn)，提高投資回 報(bào)率，吸引長(zhǎng)期的資產(chǎn)持有者以保證物業(yè)所有權(quán)穩(wěn)定，將精力聚焦于輕資產(chǎn)化 的擴(kuò)張和專業(yè)運(yùn)營(yíng)，另一方面，長(zhǎng)期穩(wěn)健投資者獲得了高流動(dòng)性、長(zhǎng)久期、兼 顧較低風(fēng)險(xiǎn)和較高收益率且與其他資產(chǎn)相關(guān)性低的物業(yè)投資渠道。

REITs 產(chǎn)品具有獨(dú)特優(yōu)勢(shì)

　　REITs 最早誕生于 20 世紀(jì)中期的美國(guó)新英格蘭地區(qū)，前期發(fā)展緩慢且較不規(guī)范。 自 1960 年，美國(guó)總統(tǒng)簽署 REITs 法案，產(chǎn)品正式納入法律框架后，行業(yè)進(jìn)入 了快速發(fā)展期，并在 1969-1974 年迎來(lái)第一個(gè)高峰，行業(yè)資產(chǎn)從最初的不到 10 億美元增長(zhǎng)到超過 210 億美元。此后，在 70 年代滯漲的高利率以及稅收不 平等的打擊下，REITs 發(fā)展陷入低潮，直至 90 年代初才開始逐步回暖并進(jìn)一步 發(fā)展。目前全球有 30 多個(gè)國(guó)家和地區(qū)推出了 REITs 產(chǎn)品，總規(guī)模已經(jīng)從 1990 年的 89 億美元增加到 2015 年 3 月底的 1.8 萬(wàn)億美元。

REITs 產(chǎn)品發(fā)展歷程

　　2、國(guó)內(nèi)政策加速推進(jìn)，REITs 浪潮有望來(lái)臨

　　雖然 REITs 在海外已經(jīng)發(fā)展壯大，成為和股票、債券、存款并列的第四大類配 置資產(chǎn)，但國(guó)內(nèi)受制于政策約束，至今尚未完全放開。早在 2007 年，監(jiān)管層 就開始研究 REITs 產(chǎn)品，并成立“房地產(chǎn)投資基金專題研究領(lǐng)導(dǎo)小組”。此后， 雖然監(jiān)管層動(dòng)作頻頻，多次發(fā)文推動(dòng)，但由于 REITs 產(chǎn)品未被賦予公募屬性， 市場(chǎng)表現(xiàn)沉寂。

　　首個(gè)公募 REITs 產(chǎn)品試水,政策放開初現(xiàn)曙光。2015 年 6 月 26 日，國(guó)內(nèi)首只公募 REITs 產(chǎn)品鵬華前海萬(wàn)科的 REITs 成功發(fā)行，標(biāo)志著 REITs 開始進(jìn)入實(shí)際操作 階段。今年 1 月，證監(jiān)會(huì)原主席肖鋼在全國(guó)證券期貨監(jiān)管工作會(huì)議上提出“發(fā) 展企業(yè)資產(chǎn)證券化，推進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)證券化試點(diǎn)，研究推出房地產(chǎn)投資信托 基金”，表明了高層對(duì) REITs 產(chǎn)品的明確支持。

國(guó)內(nèi) REITs 相關(guān)政策推進(jìn)情況

　　3、發(fā)展現(xiàn)狀

　　REITs 正式推出于 20 世紀(jì) 60 年代的美國(guó)，REITs 法案的通過開啟了美國(guó)以及全球 REITs 市場(chǎng)的發(fā)展歷程。此后幾十年里，REITs 一直在美國(guó)境內(nèi)發(fā)展，直 至 90 年代開始逐步走向全世界。截至 2015 年 3 月底，全球 REITs 產(chǎn)品市值已 高達(dá) 1.8 萬(wàn)億美元。

　　美國(guó)仍是最重要 REITs 市場(chǎng)，亞洲市場(chǎng)迅速發(fā)展。美國(guó)是全球 REITs 的第一大 投資市場(chǎng)，在制度上也最為成熟，投資者接受度極高，超過 7000 萬(wàn)人購(gòu)買了 REITs 產(chǎn)品。截至 2015 年 3 月末，在美國(guó)兩大交易所上市的 REITs 共有 257 個(gè)，合計(jì)市值 9846 億美元，占到了全球市場(chǎng)的 55%。歐盟和澳大利亞的 REITs 市場(chǎng)也發(fā)展較為完善，總市值分別達(dá)到 1700 億美元、937 億美元。亞洲 REITs 發(fā)展起步較晚，首個(gè) REITs 于 2001 年在日本誕生，后逐步在新加坡、 中國(guó)香港拓展。雖然亞洲新興市場(chǎng)起步時(shí)間晚，但發(fā)展十分迅速。截至 2015 年 3 月底，日本、新加坡、中國(guó)香港等地上市交易的 REITs 市值分別達(dá)到了 908 億、483 億及 273 億美元。

全球各經(jīng)濟(jì)體上市 REITs 規(guī)模

美國(guó) REITs 規(guī)模持續(xù)增長(zhǎng)