物業管理起源于 19 世紀 60 年代的英國，而 1908 年在美國芝加哥召開的芝加哥建筑物管理人員組織（Chicago Building Managers Organization, CBMO）宣告了全世界第一個專門的物業管理行業組織的誕生。至今，物業管理行業已有超過 150 年發展歷史。

　　我國的物業管理行業始于 20 世紀 80 年代，1981 年成立的深圳市物業管理公司標志著我國物業管理行業的誕生。改革開放以來，隨著我國城鎮化進程和房地產行業快速發展，物業管理行業得到了快速發展。2003 年，國務院頒布并實施的《物業管理條例》標志著行業法律法規體系建立及規范運營進入新的發展階段。根據中國物業管理協會發布的《2015 全國物業管理行業發展報告》，截止2014 年底全國物業服務企業約10.5萬家，全國 31 個省、直轄市、自治區物業管理面積約為 164.5 億平方米。近年來，隨著“互聯網+”等新技術的發展和社區經濟的興起，物業服務企業不斷整合社區物業資源，拓展和豐富社區服務，提升服務質量和價值，在發展社區經濟中的價值凸顯。物業管理行業已成為潛力巨大的現代服務業之一，物業服務企業正向現代社區綜合服務商發展。

　　根據中國物業管理協會發布的《2015 全國物業管理行業發展報告》，截止2014 年底，全國物業管理面積約為 164.5 億平方米，較 2012 年底的 145.3 億平方米增長了約 13.5%，行業物業管理規模持續擴大。同時，物業服務企業數量和行業從業人員也快速增長。截止2014 年底，全國物業服務企業約 10.5萬家，從業人員約 711.2 萬人，分別比 2012 年底的數量增長了約 48%和16.2%。

全國物業管理面積和物業服務企業數量情況

　　2015 年底的管理面積總值為 49.59 億平方米，管理面積均值為 2,361.48 萬平方米，同比增長 46.76%，連續 3 年持續上漲，管理面積均值在 2012 年至 2015 年的復合增長率達 33.90%，管理規模擴張迅速。

中國物業管理行業百強企業管理面積均值情況

　　在物業管理行業進入跨界融合、創新發展的大背景下，物業服務企業通過提高績效，發展創新業務，明顯提升了經營績效。行業百強企業在 2015 年實現的營業收入均值為 5.41 億元，同比增長達27.24%；在2015 年實現的凈利潤均值為3,916.93 萬元，同比增長達48.99%，凈利潤均值在2012 年至 2015年的復合增長率達到 37.61%。

中國物業管理行業百強企業凈利潤均值情況

　　截止 2014 年底，全國 10.5 萬家物業服務企業平均管理面積僅為 15.67 萬平方米；根據中國物業管理行業 TOP100 研究組發布的《2016 中國物業服務百強企業研究報告》，行業百強企業在 2014 年底的管理面積總值占全國物業管理面積僅為 19.50%，行業呈現高度分散態勢。但近年來行業領先企業快速發展，行業集中度逐漸提升。行業百強企業在 2015 年底的管理面積總值占全國物業管理面積的28.42%，同比提升 8.92 個百分點。 在行業百強企業中，2015 年營業收入超過 10 億元的物業服務企業達 24 家，同比增加9 家，集中化趨勢明顯。

中國物業管理行業百強企業營業收入分布情況

　　我國物業管理行業呈現較為顯著的區域分布差異。 根據中國物業管理協會發布的《2015 全國物業管理行業發展報告》，經濟較發達的東部地區在物業管理規模方面走在全國前列，東部地區在 2014 年底的管理面積約占全國管理面積的44.5%，但較 2012 年底下降 2.5 個百分點；中部地區物業管理規模快速增長，在2014 年底約占全國的 23%，較 2012 年底增長 2.7 個百分點；西部地區和東北地區在 2014 年底分別占全國的23.8%和 8.7%，與 2012 年底的占比相比基本持平。

　　在企業數量方面，東部地區物業服務企業數量遠高于其他地區。截止 2014年底，東部地區物業服務企業數量約 4.8 萬家，約占全國的 44.0%；中部地區約2.5 萬家，約占全國的22.8%；西部地區約2.8 萬家，約占全國的25.4%；東北地區約 0.9 萬家，約占全國的 7.8%。

　　綜合來看，我國物業管理行業區域化明顯，但近年來差距逐漸縮小。

中國物業管理行業區域分布情況

　　2015 年底的住宅物業管理面積占行業百強企業管理面積總值的 71.49%，同比增長 2.69 個百分點。此外，住宅物業近年來的規模增長迅速。行業百強企業在 2015 年底的住宅物業管理面積達到 35.45 億平方米，同比增長60.12%；辦公物業管理面積為4.41 億平方米，同比增長 32.94%；工業物業管理面積為2.21億平方米， 同比增長59.57%； 商業物業管理面積為 1.98億平方米，同比下降 2.07%。從上面數據可以看出，住宅物業是行業百強企業管理的最主要的物業業態，且在所有物業業態中增長最為迅速。

　　一方面，住宅仍是房地產增量市場的主力軍。根據國家統計局數據，2015年全國住宅竣工面積達 7.38 億平方米，占 2015 年全國房屋竣工面積 10.00 億平方米的 73.75%。另一方面，由于社區經濟興起，管理住宅物業的價值進一步凸顯，行業百強企業的兼并收購也以住宅物業管理項目為主，助推了行業百強企業中的住宅物業的占比提升。

中國物業管理行業百強企業管理業態分布情況

　　在物業服務企業成本構成中，人工成本及勞動密集的外包業務成本為最主要部分。行業百強企業2015 年人工成本、 清潔衛生費、 秩序維護費、 綠化養護費分別占成本比例為 56.79%、 8.38%、5.08%、2.45%，合計占比達 72.70%。

中國物業管理行業百強企業 2015 年成本構成情況

　　伴隨物業管理行業的擴張和升級，物業服務企業對人才的需求不斷提升，從業人員數量快速增長。截止 2014 年底，我國物業管理行業從業人員約711.2 萬人，較 2012年底的 612.3 萬人增長了約 16.2%。根據中國物業管理行業 TOP100 研究組發布的《2016中國物業服務百強企業研究報告》，行業百強已在 2015 年提供就業崗位數量 105.10 萬個；提供外包崗位 38.00萬個，其中絕大多數為清潔衛生、綠化養護、秩序維護等崗位，在解決社會人員就業發揮了重要作用。

中國物業管理行業百強企業員工總數和外包崗位總數情況

　　物業服務企業積累了規模巨大的物業資源、業主和住戶資源，具備發展創新業務和拓展多種經營服務的基礎。行業百強企業在2015 年的多種經營收入總值為 189.94 億元，均值為 9,044.92 萬元，同比增長3.94%，占行業百強企業 2015 年營業收入的比例為16.73%。

　　2015 年，行業百強企業的社區服務收入總值為 70.83 億元，均值為 3,372.78 萬元，占多種經營服務收入的比例為37.29%。其中，房屋經紀服務和社區電商服務是大部分行業百強企業開展多元業務的重要方向， 兩者對應的收入在多種經營收入中的占比分別為6.68%和5.42%。

　　同時，基于自身技術優勢和豐富的管理、運營經驗，2015 年行業百強企業顧問咨詢服務收入總值為15.27億元，均值為727.10 萬元，占多種經營服務收入比為8.04%。

中國物業管理行業百強企業多種經營服務收入情況

　　隨著社區商業和社區 O2O 模式的興起，物業服務越來越體現立體化模式。

　　目前社區商業在我國還處于發展階段，占商業總體規模比例有限。在未來商業服務將逐步向終端消費者靠攏的趨勢下， 社區商業在整體商業發展中的占比將繼續提升，帶動社區 O2O 市場規模擴張。社區O2O是指在社區場景發生并完成消費的 O2O市場。此處社區場景指以社區及以之為核心周邊距離 3-5 公里范圍內，滿足社區居住人群生活需求的商家構成的場景。 社區 O2O提供的服務以滿足居住人群生活需求為主，消費形式包括到店服務及上門服務，行業涵蓋餐飲、社區零售、洗衣服務、家政清潔、 美容美發、 以及社區觀影及沐浴等休閑服務行業。 2015 年我國社區 O2O 市場規模達 304 億元，并將在未來保持增長，到 2020 年將達到 2,234 億元，年復合增長率達 49%。

2011-2020 年我國社區 O2O 市場情況

　　在社區 O2O的市場機遇下， 物業服務企業紛紛建設或投資社區 O2O方面的服務平臺，為業主和住戶提供更立體化的服務，如彩生活推出“彩之云”，綠城服務推出“幸福綠城”，中奧到家推出“愛到家”，豐富自身為業主和住戶提供的業務類型。

物業服務企業 APP 服務平臺示意圖

　　新技術應用快速增加

　　傳統的物業服務企業盈利主要依賴物業服務費收入， 在近年人工成本的不斷上升情況下，面臨盈利困境。隨著機械化、信息化、智能化等新技術應用的推廣和普及， 物業服務企業一方面通過新技術應用對傳統物業服務在軟硬件方面進行機械化、信息化、智能化升級，對設備設施進行實時全遠程監控、自動維護及節能改造等，大幅降低企業管理、運作、能耗及物耗方面的成本，實現物業管理成本的有效降低；另一方面通過高科技手段的引入，使復雜業務和重復性作業變得扁平化、 智能化和標準化， 降低企業人員數量和勞動強度， 降低企業的人工成本。

　　專業化分工和服務治理持續提升

　　物業服務企業通過將基礎業務外包，利用專業服務公司提供的優質低價服務，實現專業化、集約化管理，降低企業經營成本的同時，提升專業服務水平。

　　2015 年，行業百強企業中有 169 家將部分基礎業務交由專業外包服務公司管理，比 2014 年的 159 家上升 6.29%。對比企業員工與外包人員數量來看，行業百強企業在2015年外包員工數為38 萬人，占一線員工3的 26.55%，同比增加了 10.07 萬人，增幅達到 36.05%。

　　行業百強企業充分利用外包公司的專業化優勢， 把人員需求較多且技術含量低的業務外包，集中精力提升核心業務水平。同時，專業化分工實現了服務實施和監督的分開，物業服務企業基于自身專業判斷，對外包公司的服務質量作出客觀評價，以良性互動和評價機制促進服務治理水平持續提升。

　　兼并收購加快，優化行業資源配置

　　隨著我國房地產行業增速趨緩，新增物業資源增速也將逐漸減慢，物業服務企業的競爭重點將從新增物業資源轉向已有的存量物業資源。

　　近年來，物業管理行業兼并收購節奏不斷加快。在 2015 年總計收購 200 余家物業服務企業，收購物業管理面積總計 3.85 億平方米， 占百強企業全年新增管理面積總量 17.41 億平方米22.11%，成為行業百強企業管理規模迅速擴大的重要途徑。優質的物業服務企業對行業進行兼并收購，將減少行業的無序競爭，提升行業的服務水平和質量，優化行業資源配置。

　　創新加速行業轉型升級

　　物業顧務企業將通過與互聯網絡和高端設備管理技術的融合， 探索和創新服務和管理模式，改造和提升企業組織管理架構，積極發現新興服務領域和業態，通過跨領域資源整合，向智慧型的現代服務業轉型升級。我國物業管理行業已有超過 30 年的發展歷史，至今積累了規模巨大的物業資源、業主和住戶資源。優秀的物業服務企業整合社區各類資源，通過“互聯網+”等手段構建社區生態圈具備發展成為現代社區綜合服務商的巨大空間和基礎。

物業管理行業構建“社區生態圈”示意圖

　　物業服務企業所擁有的社區客戶資源和規范的運作模式是其他行業所不具備的獨特優勢，越來越受到資本市場的關注和認可。以彩生活在 2014 年于香港上市為標志，我國物業服務企業首次登陸資本市場。目前，已有彩生活、中海物業、中奧到家、綠城服務等物業服務企業在香港上市，已有 30 家物業服務企業在全國中小企業股份轉讓系統掛牌。根據中信建投證券研究報告《社區 O2O：萬億市場空間，得家庭者得天下》，截至 2015 年 6 月，美國上市從事地產服務的公司共有61 家。其中，最大的地產服務提供商世邦魏理仕（CBRE）的總市值為 100 億美元左右。資本市場促進了優秀的物業服務企業快速發展，使得物業管理行業加快優勝劣汰，減少無序競爭，優化資源配置，實現良性快速發展。