新加坡被聯(lián)合國評(píng)為全世界最適合人類居住的國家之一，這一殊榮的獲得跟新加坡政府致力于住房發(fā)展密不可分。1965 年新加坡建國初始，開國之父李光耀就提出了“居者有其屋”計(jì)劃（Home Ownership Scheme），鼓勵(lì)人民擁有自己的政府組屋。政府成立了專門的職能機(jī)構(gòu)——建屋發(fā)展局（Housing andDevelopment Board）來負(fù)責(zé)新加坡住房規(guī)劃、建設(shè)和管理，為低收入者提供廉價(jià)住房。

　　2016 年，新加坡人口密度為7797 人/平方公里，是世界人口密度第二高的國家，僅次于摩納哥。新加坡常住人口為561 萬人，其中341 萬人（60.8%）為本國公民，永久居民約為52 萬人（9.3%），其余為外籍勞工。高比例住房自有率及組屋入住率彰顯政府管控效力1995 年（建國30 年后），新加坡居民住房自有率就已達(dá)到90%。2005 年人均住宅面積達(dá)到25 平方米，有80%以上的新加坡公民住進(jìn)了政府組屋。新加坡政府的“居者有其屋”計(jì)劃獲得了巨大的成功，是政府解決住房問題的典范。

新加坡居民住房自有率走勢(shì)圖

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　　新加坡住房制度使房?jī)r(jià)變動(dòng)與經(jīng)濟(jì)發(fā)展相適應(yīng)

　　在新加坡住房制度施行之下，自90 年代以來，新加坡房?jī)r(jià)的變動(dòng)基本與宏觀經(jīng)濟(jì)的變動(dòng)相適應(yīng)，顯示新加坡政府在房?jī)r(jià)調(diào)控和抑制投機(jī)方面也取得了驕人的成績(jī)。

新加坡組屋價(jià)格指數(shù)同比、私宅價(jià)格指數(shù)同比、GDP 同比走勢(shì)

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　　新加坡的房地產(chǎn)市場(chǎng)是以政府組屋市場(chǎng)為主（規(guī)模占比73%），以私人住宅市場(chǎng)為輔（規(guī)模占比26%）的二元結(jié)構(gòu)市場(chǎng)。政府通過對(duì)組屋市場(chǎng)的有效調(diào)控實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)整體穩(wěn)定，私人住宅市場(chǎng)的波動(dòng)對(duì)整體市場(chǎng)沖擊較小。

2016 年政府組屋、私人住宅和其它住宅市場(chǎng)規(guī)模占比（按套數(shù)計(jì)）

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　　房地產(chǎn)市場(chǎng)這種一主一輔的二元結(jié)構(gòu)可以協(xié)調(diào)地實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)自我調(diào)整：①經(jīng)濟(jì)景氣上升期，們對(duì)未來收入較為樂觀，房地產(chǎn)交易活躍，改善需求持續(xù)釋放，房地產(chǎn)市場(chǎng)的熱點(diǎn)在高層次組屋市場(chǎng)和私人住宅市場(chǎng)；②經(jīng)濟(jì)衰退階段或個(gè)人財(cái)務(wù)情況惡化時(shí)，組屋市場(chǎng)能夠保障人們最基本的住房需要，政府不會(huì)因?yàn)閭�(gè)人無法承擔(dān)分期付款而強(qiáng)制收回組屋，建屋發(fā)展局通過相關(guān)政策計(jì)劃來幫助屋主渡過難關(guān)。這種制度設(shè)計(jì)使得居民始終保留有產(chǎn)者身份，增加了新加坡人的安全感和對(duì)國家的信任感，避免了社會(huì)動(dòng)蕩。

　　組屋市場(chǎng)：政府主導(dǎo)的公共住宅系統(tǒng)

　　1、組屋類型及特點(diǎn)：產(chǎn)品多層次，保障社會(huì)中低層住房需求政府組屋是由新加坡建屋發(fā)展局統(tǒng)一設(shè)計(jì)、建造并配售給新加坡中低收入居民的公共住房，購房者擁有99 年使用權(quán)。組屋的房型有一房式到多房式、大型公寓式組屋和專為老年人設(shè)計(jì)的小型公寓式組屋等多種選擇
府組屋產(chǎn)品類型及特點(diǎn)

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　　大型公寓式組屋種類較多，包括：中等入息公寓、設(shè)計(jì)建造公寓、執(zhí)行共管公寓、私人組屋等。相較于普通組屋，這些公寓特點(diǎn)鮮明：①設(shè)施齊全，如提供兒童娛樂場(chǎng)所和戶外球場(chǎng)等公用設(shè)施，普遍設(shè)有廚房間餐廳、兩個(gè)以上的衛(wèi)生間和垃圾管道；②樓間距15 至20 米，鋪設(shè)人行道和花木草坪；③住宅區(qū)內(nèi)有警察機(jī)構(gòu)、郵局、學(xué)校、宗教場(chǎng)所、商店、菜市場(chǎng)、停車場(chǎng)、兒童娛樂場(chǎng)、公共圖書館、影劇院、體育場(chǎng)、體育館等；④一層全部架空供居民聚會(huì)游樂之用。1980 年以來，中產(chǎn)階級(jí)家庭收入不斷提高，有的已經(jīng)超過了購買組屋的上限，但是又無力購買私宅，為了滿足這部分人的需求，新加坡政府興建的新組屋都是四房式或四房以上的大型組屋以及配套設(shè)施更加完善的大型公寓式組屋。

　　此外，新加坡政府還在1988 年引入了老年人樂齡公寓計(jì)劃（Studio ApartmentScheme）。不少老年人的經(jīng)濟(jì)狀況不好，政府鼓勵(lì)他們出售其現(xiàn)有的組屋而另外購置一間專門設(shè)計(jì)的、較小巧且較便宜的公寓，這樣老年人就可獲得一筆經(jīng)濟(jì)上的收入，以應(yīng)付其他日常支出。

　　公寓類型的多樣化適應(yīng)了人們對(duì)不同價(jià)格、不同檔次、不同功能的住房的要求。公寓與普通組屋共同構(gòu)筑了多層次的公共住宅體系，滿足了社會(huì)發(fā)展變遷過程中人們新的住房需要。

　　2、組屋發(fā)展歷程：不斷適應(yīng)居民住房需求

　　新加坡僅用了30 年左右的時(shí)間，就讓超過80%的全國人口住進(jìn)了政府組屋。組屋銷量、組屋居住人口占總?cè)丝诒戎禺?dāng)前，新加坡的住房問題基本得到解決，居民把注意力從解決住房問題轉(zhuǎn)移到提高居住質(zhì)量上。住戶想擁有面積更大、環(huán)境良好的政府組屋，建屋發(fā)展局的關(guān)注點(diǎn)從數(shù)量轉(zhuǎn)向質(zhì)量提升。政府組屋戶型隨著公民的需求不斷優(yōu)化調(diào)整，單位面積也在擴(kuò)大，建筑質(zhì)量也隨之不斷提高，組屋周邊環(huán)境優(yōu)美，生活便利，大多數(shù)中低收入者都有購買政府組屋的能力。新加坡政府組屋制度的貫徹，讓新加坡公民真正實(shí)現(xiàn)了“居者有其屋”。

　　私宅市場(chǎng)：相對(duì)市場(chǎng)化的商品房市場(chǎng)

　　1、私宅類型及特點(diǎn)：產(chǎn)權(quán)私有，注重配套

　　政府組屋市場(chǎng)即保障型住房市場(chǎng)是主導(dǎo)市場(chǎng)，而私人房地產(chǎn)市場(chǎng)是對(duì)政府組屋市場(chǎng)的必要補(bǔ)充。私宅包括有地房產(chǎn)和無地房產(chǎn)兩種形式，前者是指獨(dú)立洋房、半獨(dú)立洋房、排屋等，后者是指私人公寓。產(chǎn)權(quán)期限方面，一般有99 年地契、999 年地契和永久地契，999 年地契相似于永久地契；99 年地契較永久地契或999 年地契相比要便宜20%~30%。

　　私宅與政府組屋的差別主要體現(xiàn)在以下幾點(diǎn)：

　　（1）社區(qū)開放程度不同。政府組屋小區(qū)屬于公共區(qū)域，一般都是開放式社區(qū)，不設(shè)圍墻和門衛(wèi)，相對(duì)私宅缺乏隱私權(quán)，管理維護(hù)職責(zé)由建屋發(fā)展局及政府屬下的市政理事會(huì)承擔(dān)；私宅社區(qū)則由業(yè)主自己或小區(qū)管理委員會(huì)進(jìn)行管理維護(hù)；

　　（2）配套設(shè)施差異。私宅社區(qū)通常配有游泳池、網(wǎng)球場(chǎng)、健身房等，政府組屋一般不配套；

　　（3）價(jià)格相差巨大。相同地理位置和相同面積的私宅和組屋平均價(jià)差2 至3倍，甚至更高；

　　（4）產(chǎn)權(quán)屬性不同。組屋產(chǎn)權(quán)屬于政府，私宅產(chǎn)權(quán)則由屋主享有；

　　2、私宅市場(chǎng)現(xiàn)狀及趨勢(shì)：規(guī)模增長(zhǎng)、價(jià)格自2013 年持續(xù)回落

　　新加坡私宅規(guī)模持續(xù)增長(zhǎng)，截至2016 年，私宅存量規(guī)模已超過35 萬套。新加坡私宅價(jià)格指數(shù)在2013 年3 季度的高點(diǎn)以來，已連續(xù)錄得超過13 個(gè)季度的持續(xù)下滑。

私宅規(guī)模、私宅價(jià)格指數(shù)

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　　從組屋、私宅規(guī)模與常住人口同比增速來看，2013 年以來，常住人口同比增速維持低位走平，而私宅和組屋的規(guī)模同比增速則上升，說明住宅的供應(yīng)速度超過了需求，新加坡住宅市場(chǎng)出現(xiàn)了一定程度的供過于求，導(dǎo)致了私宅價(jià)格指數(shù)回落。

組屋、私宅規(guī)模與常住人口同比增速

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　　此外，國家發(fā)展部在2013 年1 月宣布擴(kuò)大額外買家印花稅（ABSD）征收范圍和征收稅率，也是私宅價(jià)格持續(xù)降溫的影響因素之一。