發(fā)展租賃專業(yè)機構也多次在中央會議和相關文件中提及。2016年中央經濟會議提出“鼓勵發(fā)展以住房租賃為主營業(yè)務的專業(yè)化企業(yè)”；2017年中央經濟會議提出“要加快住房租賃市場立法，加快機構化、規(guī)模化租賃企業(yè)發(fā)展”。2017年7月18日，住建部、國家發(fā)改委、公安部等九部門聯(lián)合發(fā)布《關于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場的通知》，鼓勵國有、民營的機構化、規(guī)模化住房租賃企業(yè)發(fā)展，鼓勵房地產開發(fā)企業(yè)、經紀機構、物業(yè)服務企業(yè)設立子公司拓展住房租賃業(yè)務。在國家大力推行“租售并舉”、規(guī)范我國租賃市場的宏觀戰(zhàn)略下，機構專業(yè)化管理勢在必行。

　　2016年我國流動人口總數已達2.45億。這部分人群受收入水平、戶籍因素等限制，居住方式以租房為主，為我國租賃市場的主要群體。2013年流動人口家庭中租住私房的比例為67.3%，按照流動人口中68%的比例租房計算，約有1.67億流動人口需要租房。近五年的高校畢業(yè)生人數約0.36億人。假設其中70%在就業(yè)地落戶且80%在租房，合計租房人數0.2億。

高校畢業(yè)生在人數（萬）

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　　近年來房價和租金漲幅的逐漸分化，部分居住需求被動從購房市場外溢到租房市場，購房者的首置年齡被推后，流動人口、高校畢業(yè)生停留在租房市場的時間拉長。隨著房價高企對購房者的擠出效應，租房比例還會提升，租房將成為未來城市新居民解決居住需求的主要途徑。

　　一線城市租金和房價分化加劇

北京二手住宅租金指數走勢

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上海二手住宅租金指數走勢

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深圳二手住宅租金指數走勢

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　　流動人口按照戶均（每戶2.6人）年租租金2萬元、高校畢業(yè)生人均年租金1.2萬元計算，大致判斷當前租金規(guī)模在1.52萬億水平，對應8400萬間的租賃房屋需求。未來五年按照租房比例和租金價格分別上漲10%的比例測算，五年后全國租賃市場規(guī)模約1.85萬億，租賃房屋9240萬間。按照30%機構化的比例假設，未來機構專業(yè)管理的長租公寓大約2800萬間。

租賃市場規(guī)模及長公寓測算

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　　長租業(yè)務順勢而起，以集中式為核心，多模式發(fā)展

　　長租公寓經營模式分為集中式及分散式。1）集中式指的是企業(yè)通過包租、獨立開發(fā)、收購或與物業(yè)持有方合作的方式獲取整棟物業(yè)，通過精細化的設計、改造與裝修，并采用標準化的品牌與服務，最后對外整體出租公寓的模式。2）分散式則指的是企業(yè)從分散的房東處獲取物業(yè)，再通過精細化和標準化裝修，最后對外出租的模式。由于各長租公寓的用戶定位、運營方式和資金實力等方面各不相同，因此采用的公寓模式差異較大。

集中式和分散公寓

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　　今年在政策和資金支持下，長租公寓遍地開花，開發(fā)商、創(chuàng)業(yè)企業(yè)紛紛加速公寓布局。根據統(tǒng)計，到2015年底國內擁有規(guī)模公寓企業(yè)超過500家，全國的長租公寓規(guī)模大概在300-500萬間。從規(guī)模上看，分散式企業(yè)較容易快速拓充房源數量，如從房地產服務中介出身的鏈家自如和我愛我家的相寓。但從運營角度看，分散式管理難度大，因此一般創(chuàng)業(yè)公司、開發(fā)商主要選擇集中式模式。