一、房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀分析

　　1、房地產(chǎn)調(diào)控政策現(xiàn)狀分析

　　2018年上半年，房地產(chǎn)調(diào)控政策繼續(xù)積極抑制非理性需求，同時(shí)強(qiáng)調(diào)擴(kuò)大并落實(shí)“有效供給”，但是，短期需求側(cè)調(diào)控和中長(zhǎng)期供給側(cè)改革的交互作用并產(chǎn)生效果尚需時(shí)間，市場(chǎng)上的供需情況仍較緊張。重點(diǎn)城市新房市場(chǎng)成交面積繼續(xù)縮減，各線(xiàn)城市中一線(xiàn)城市領(lǐng)降；三四線(xiàn)城市新房成交面積亦有所回落，但絕對(duì)規(guī)模仍處歷史較高水平。

　　上半年調(diào)控力度并未減弱，截至6月底已有50余個(gè)地級(jí)以上城市和10余個(gè)縣市出臺(tái)調(diào)控政策，海南上半年歷經(jīng)數(shù)次政策收緊。

2016年出臺(tái)調(diào)控政策城市數(shù)量

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2017年出臺(tái)調(diào)控政策城市數(shù)量

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2018年1-6月出臺(tái)調(diào)控政策城市數(shù)量

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　　與2017年相比，2018年上半年除在需求端進(jìn)行重點(diǎn)調(diào)控外，也注重在“供給側(cè)”解決供需結(jié)構(gòu)不匹配問(wèn)題。短期需求側(cè)調(diào)控（抑制非理性需求）和中長(zhǎng)期供給側(cè)改革（保證有效供給）共同發(fā)力。

　　2、房地產(chǎn)行業(yè)銷(xiāo)售及投資情況分析

　　2015 年至 2017 年，是城市需求熱度從東部向中西部蔓延的過(guò)程，三四線(xiàn)城市銷(xiāo)售也高歌猛進(jìn)，成交創(chuàng)歷史新高。而進(jìn)入 2018 年后，這種熱度蔓延的趨勢(shì)進(jìn)一步擴(kuò)散、 進(jìn)一步下沉，但增速呈現(xiàn)放緩。前 4 月全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積僅同比增長(zhǎng) 1.3%， 4 月單月同比增速已轉(zhuǎn)為負(fù)增長(zhǎng)。分結(jié)構(gòu)來(lái)看，增速下滑的主要原因是東部尤其是三四線(xiàn)城市開(kāi)始面臨增速回落，相對(duì)而言中西部三四線(xiàn)城市的熱度依然維持，這也符合近期調(diào)研的結(jié)論。

　　積極的因素體現(xiàn)在重點(diǎn)一二線(xiàn)城市，雖然整體還是處于負(fù)增長(zhǎng)區(qū)間，但是降幅在二季度開(kāi)始明顯收窄，一線(xiàn)城市也是在 5 月近兩年以來(lái)首次重歸正增長(zhǎng)。一二線(xiàn)城市和三四線(xiàn)城市的增速差在經(jīng)歷了 2017 年的持續(xù)擴(kuò)大后，在 2018 年重新收斂。

全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積單月增速

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2018年全國(guó)城市商品房銷(xiāo)售面積及增速展望

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　　隨著商品房銷(xiāo)售面積單月增速在 2018 年 4 月份轉(zhuǎn)負(fù)，地產(chǎn)板塊相對(duì)大盤(pán)指數(shù)的正收益信號(hào)或已初步顯現(xiàn)。 截至 2018 年 4 月，商品房銷(xiāo)售面積單月同比增速為-4.1%，處于自 2016 年 9 月以來(lái)的持續(xù)下滑通道中。雖然單月銷(xiāo)售增速曾于 2017 年 9 月及 10 月出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)，但隨后快速反彈，目前再次轉(zhuǎn)入負(fù)增長(zhǎng)區(qū)間。結(jié)合目前房地產(chǎn)行業(yè)仍然偏緊的政策環(huán)境，商品房銷(xiāo)售增速預(yù)計(jì)仍處于逐步向底部靠攏的階段。

截至 2018 年 4 月，商品房銷(xiāo)售面積單月同比增速進(jìn)入負(fù)增長(zhǎng)區(qū)間

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分區(qū)域銷(xiāo)售面積增速

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各線(xiàn)城市一手房成交累計(jì)增速

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全國(guó)一二線(xiàn)城市和三四線(xiàn)城市增速差

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2018年中國(guó)一二線(xiàn)城市商品房銷(xiāo)售面積及增速展望

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2018年中國(guó)三四線(xiàn)城市商品房銷(xiāo)售面積及增速展望

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　　隨著商品房銷(xiāo)售面積單月增速在 2018 年 4 月份轉(zhuǎn)負(fù)，地產(chǎn)板塊相對(duì)大盤(pán)指數(shù)的正收益信號(hào)或已初步顯現(xiàn)。 截至 2018 年 4 月，商品房銷(xiāo)售面積單月同比增速為-4.1%，處于自 2016 年 9 月以來(lái)的持續(xù)下滑通道中。雖然單月銷(xiāo)售增速曾于 2017 年 9 月及 10 月出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)，但隨后快速反彈，目前再次轉(zhuǎn)入負(fù)增長(zhǎng)區(qū)間。結(jié)合目前房地產(chǎn)行業(yè)仍然偏緊的政策環(huán)境，商品房銷(xiāo)售增速預(yù)計(jì)仍處于逐步向底部靠攏的階段。

長(zhǎng)端利率方面，十年期國(guó)債到期收益率已經(jīng)結(jié)束單邊上行走勢(shì)

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短端利率方面，銀行間同業(yè)拆借利率（1 天）近期有所下行

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　　截至 2018 年 6 月10 日，房企今年境內(nèi)信用債發(fā)行規(guī)模已經(jīng)達(dá)到約 2442 億元，已經(jīng)超過(guò) 2017 年上半年的 1630 億元；美元債發(fā)行方面，房企今年發(fā)行規(guī)模已經(jīng)達(dá)到約 242 億美元，接近去年上半年約 257 億美元的發(fā)行規(guī)模。

2018 年房企境內(nèi)信用債發(fā)行渠道較為通暢（截至 6 月 10 日）

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2018 年房企境內(nèi)美元債發(fā)行渠道較為通暢（截至 6 月 10 日）

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　　2018 年 1-5 月 TOP100 房企銷(xiāo)售額累計(jì)同比增速約為 34%，大中型房企的良好銷(xiāo)售狀況奠定了其資金來(lái)源的穩(wěn)健性，原因在于房地產(chǎn)企業(yè)銷(xiāo)售回款占總資金來(lái)源的比例較高。

2018 年 5 月 TOP100 房企累計(jì)銷(xiāo)售額同比增長(zhǎng)約 34%，增速持續(xù)反彈

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　　3、房地產(chǎn)行業(yè)行業(yè)集中度情況分析

　　去杠桿背景下的融資難，對(duì)于龍頭地產(chǎn)影響有限，反而會(huì)加快小房企的出局，行業(yè)集中度提升將會(huì)加速。 不要低估房地產(chǎn)市場(chǎng)的韌性，不要低估龍頭房企的韌性。對(duì)于地產(chǎn)龍頭而言，首先，其本身?yè)碛休^多的在手貨幣資金。其次，龍頭全國(guó)布局，騰挪空間大，可以在調(diào)控壓力較小的區(qū)域通過(guò)加大推盤(pán)力度來(lái)加速回籠現(xiàn)金。第三，銀行融資雖然你持續(xù)收緊，但對(duì)于前 30 強(qiáng)的龍頭房企，依然給予信貸。 融資成本雖然整體在上升，但相對(duì)于小房企，龍頭地產(chǎn)融資成本上升的幅度更小。并且龍頭地產(chǎn)可以拓展多種融資渠道，如境外融資、基于存量資產(chǎn)的創(chuàng)新融資渠道。 2018 年 1-5 月，行業(yè)總?cè)谫Y 2282.7 億元，其中龍頭房企占比達(dá)到 34%， 2017 年全年占比為 17%。融資向龍頭集中的趨勢(shì)明顯。 2018 年融資成本雖然有所上升，但龍頭房企加權(quán)融資成本仍基本控制在 8%以下。

龍頭房企邊際融資成本上升幅度有限，加權(quán)平均融資成本控制在 8%以下

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　　2017 年大陸房地產(chǎn)并購(gòu)交易達(dá)到 482 筆，交易金額達(dá)到 810 億美元。隨著資源進(jìn)一步向龍頭集中，龍頭侵占市場(chǎng)份額的速度將會(huì)加快，未來(lái)有望形成寡頭壟斷的格局，地產(chǎn)行業(yè)中的格力、美的或許正在形成。市場(chǎng)對(duì)于去杠桿背景下的融資收緊做了過(guò)度悲觀的解讀，卻對(duì)融資收緊加速重塑行業(yè)格局給龍頭地產(chǎn)的利好認(rèn)識(shí)不足。目前，根據(jù)直預(yù)期市盈率，龍頭地產(chǎn)的估值水平已接近歷史底部，震蕩市中最大的避風(fēng)港灣正在形成，龍頭地產(chǎn)公司已經(jīng)進(jìn)入擊球區(qū)。

龍頭銷(xiāo)售增速領(lǐng)先行業(yè)

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龍頭地產(chǎn)估值已經(jīng)具備吸引力（不完全列舉）

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我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)集中度

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　　二、房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)分析

　　1、加大房地產(chǎn)調(diào)控力度，抑制房?jī)r(jià)出現(xiàn)過(guò)快上漲

　　為抑制房?jī)r(jià)出現(xiàn)過(guò)快上漲苗頭，近期各地陸續(xù)加大房地產(chǎn)調(diào)控力度，不斷出臺(tái)新政策、新措施。同時(shí)，住房租賃市場(chǎng)建設(shè)穩(wěn)步推進(jìn)。一系列舉措表明地方政府堅(jiān)持調(diào)控的信心和決心不會(huì)動(dòng)搖，房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”這一定位不會(huì)改變。

　　當(dāng)前，仍有許多城市不斷出臺(tái)房地產(chǎn)調(diào)控措施，表明“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”這一定位不會(huì)改變，地方政府堅(jiān)持調(diào)控的信心和決心不會(huì)動(dòng)搖。同時(shí)，作為長(zhǎng)效機(jī)制建設(shè)的重要一環(huán)，住房租賃市場(chǎng)也在穩(wěn)步發(fā)展。

　　房?jī)r(jià)明顯過(guò)快上漲

　　4月份至5月份是房地產(chǎn)傳統(tǒng)銷(xiāo)售旺季。5月份一線(xiàn)城市新建商品住宅和二手住宅銷(xiāo)售價(jià)格分別上漲0.3%、0.2%;二線(xiàn)城市新建商品住宅和二手住宅銷(xiāo)售價(jià)格分別上漲0.9%、0.8%;三線(xiàn)城市新建商品住宅和二手住宅銷(xiāo)售價(jià)格分別上漲0.7%、0.6%。

　　一直保持調(diào)控高壓態(tài)勢(shì)的熱點(diǎn)城市總體趨穩(wěn)，一些三四線(xiàn)城市市場(chǎng)反而相對(duì)更加活躍，上漲趨勢(shì)較為明顯。如5月份，70個(gè)大中城市中，東北、中西部地區(qū)的房?jī)r(jià)上漲相對(duì)集中，這些城市有很多是三四線(xiàn)城市。近來(lái)發(fā)布調(diào)控措施的城市也有很多是三四線(xiàn)城市。

　　2、調(diào)控將繼續(xù)保持高壓態(tài)勢(shì)

　　5月份70個(gè)大中城市中有61個(gè)新建商品住宅價(jià)格與上月相比出現(xiàn)上漲。5月份，各地繼續(xù)堅(jiān)持“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”定位，不斷加大房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控力度，全國(guó)40多個(gè)城市出臺(tái)了調(diào)控政策，防止房?jī)r(jià)明顯過(guò)快上漲。

　　政策指出，要求加強(qiáng)購(gòu)房人購(gòu)房資格審查，對(duì)不符合調(diào)控政策規(guī)定的，不予辦理相關(guān)購(gòu)房手續(xù)，堅(jiān)決遏制投機(jī)炒房。對(duì)擅自放松購(gòu)房條件的，將嚴(yán)格追責(zé)問(wèn)責(zé)。此外，還要求住房庫(kù)存緊張的地區(qū)要加大加快土地供應(yīng)。做好土地供應(yīng)和促開(kāi)工、促上市工作，確保房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定供應(yīng)等。

　　房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)在項(xiàng)目取得商品房預(yù)售許可證后10日內(nèi)一次性公開(kāi)銷(xiāo)售全部準(zhǔn)售房源，不得分幢、分單元、分層、分批銷(xiāo)售。同時(shí)指出，在未取得商品房預(yù)售許可證前，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)一律不得通過(guò)任何方式認(rèn)購(gòu)。

　　調(diào)控將繼續(xù)保持高壓態(tài)勢(shì)，房?jī)r(jià)一旦出現(xiàn)過(guò)快上漲苗頭，各地還將繼續(xù)出臺(tái)調(diào)控政策。

　　“從2015年的全面‘去庫(kù)存’，到2016年‘因城施策去庫(kù)存’，再到2017年底部分三四線(xiàn)城市和縣城‘去庫(kù)存’，三四線(xiàn)城市自2015年以來(lái)‘去庫(kù)存’已持續(xù)近三年。”恒大研究院副院長(zhǎng)、首席房地產(chǎn)研究員夏磊認(rèn)為，當(dāng)前全國(guó)商品住宅庫(kù)存已基本降至2012年末的水平，“去庫(kù)存”取得了明顯成效。這些過(guò)去積極“去庫(kù)存”的城市，一旦市場(chǎng)出現(xiàn)供需不平衡情況，極易引發(fā)房?jī)r(jià)上漲風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)該適當(dāng)調(diào)整政策，避免市場(chǎng)變化之后，“去庫(kù)存”政策繼續(xù)發(fā)揮作用，反而助推房?jī)r(jià)過(guò)快上漲。

　　3、大力發(fā)展住房租賃市場(chǎng)

　　在調(diào)控的同時(shí)，房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制建設(shè)也一直備受關(guān)注。其中，大力發(fā)展住房租賃市場(chǎng)被視為房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)效機(jī)制建設(shè)的重要一環(huán)。當(dāng)前，各地紛紛出臺(tái)政策，大力發(fā)展租購(gòu)并舉的房地產(chǎn)市場(chǎng)。以一線(xiàn)城市為例，北上廣深四個(gè)城市紛紛出臺(tái)了支持住房租賃市場(chǎng)發(fā)展的重要政策。

　　深圳方面也指出，政策性支持住房中包含人才住房和安居型商品房。人才住房可租可售，租售價(jià)為市場(chǎng)價(jià)的60%左右;安居型商品房可租可售、以售為主，租售價(jià)為市場(chǎng)價(jià)的50%左右。公共租賃住房租金為市場(chǎng)價(jià)的30%左右，擬進(jìn)一步擴(kuò)大保障的覆蓋面，將公交司機(jī)、地鐵司機(jī)、環(huán)衛(wèi)工人等為社會(huì)提供基本公共服務(wù)的從業(yè)人員和先進(jìn)制造業(yè)藍(lán)領(lǐng)產(chǎn)業(yè)工人等群體納入公共租賃住房保障范圍。