隨著首批基礎設施公募REITs(不動產(chǎn)投資信托基金)試點項目上市，市場對REITs底層資產(chǎn)也更加關注。作為REITs項目承接的一種選擇，PPP是否會迎來新一輪發(fā)展機遇？

　　多位PPP咨詢?nèi)耸空J為，目前“政府付費”和“使用者付費+可行性缺口補貼”類PPP項目中使用者付費收入占比仍然較低，從REITs回報率角度考慮，此類屬性的項目并不適合作為REITs底層資產(chǎn)。

　　“考慮付費來源可行性，假設僅使用者付費項目全部發(fā)行REITs，且同時滿足政策規(guī)定的五項要求，預計能夠滿足REITs發(fā)行條件的項目不超過8000億元。”北京大岳咨詢董事總經(jīng)理徐志剛判斷。

　　相關數(shù)據(jù)顯示，截至5月末，PPP儲備清單項目累計3360個，投資額達3.9萬億元。

　　REITs回報率要求

　　“通過發(fā)行基建REITs，基礎設施公司實際上成為了REITs的發(fā)起人，未來公司有可能成為項目的服務提供商，而非資產(chǎn)所有者，這是REITs發(fā)行后最大的變化。”一位資本市場人士如此評價。

　　國際評級機構穆迪的觀點認為，與傳統(tǒng)的銀行貸款和PPP不同，基建REITs被認定為公共投資產(chǎn)品。該模式對基建企業(yè)特別是國企來說，相當于是把現(xiàn)有基建資產(chǎn)進行了貨幣化，這對減少國企債務具有正面積極作用。

　　然而，積極作用背后，政策對REITs項目的發(fā)行人也設定了條件。在《關于做好基礎設施領域不動產(chǎn)投資信托基金(REITs)試點項目申報工作的通知》中，規(guī)定投資者申報發(fā)行REITs項目需要滿足若干條件，其中項目回報率最受關注。

　　按照要求，REITs項目要在未來3年凈現(xiàn)金流分派率(預計年度可分配現(xiàn)金流/目標不動產(chǎn)評估凈值)原則上不低于4%。簡單說就是，發(fā)行REITs后，發(fā)行人需要達到4%的年度現(xiàn)金收益率要求。

　　“目前很多基建項目都是國企和央企承建，這類企業(yè)通常對項目的回報率要求沒有社會資本那么精準，在項目建設中由于其承擔了公共責任屬性，因此有時缺乏一定的商業(yè)考慮，這使得項目最終達成協(xié)議時出現(xiàn)收益率低于4%的情況，一旦這種情況出現(xiàn)，可能就不符合REITs的發(fā)行要求。”上述資本市場人士分析。

　　基于這種不確定因素，穆迪對REITs未來的市場規(guī)模預判更謹慎。

　　穆迪估計，目前國內(nèi)可供基建REITs投資的達標基礎設施資產(chǎn)價值為52萬億元，其中44%為收費公路和鐵路，25%為電力和天然氣行業(yè)資產(chǎn)。

　　但由于一些基建資產(chǎn)可能無法滿足4%的REITs回報率分配要求，且目前試點只向大灣區(qū)等戰(zhàn)略地區(qū)開放的特點，穆迪副董事總經(jīng)理盧延寧判斷：“預計上述資產(chǎn)中僅有5%~10%，可以在未來10年內(nèi)有望發(fā)行基建REITs，粗略計算其市場規(guī)模為2萬億元。”

　　然而，作為一種投資品，基建REITs 4%的最低回報率和當前10年期國債收益率3.0%相比，仍具有較強競爭力。且和其他期限較短的國內(nèi)公司債券相比，基建REITs第一批投資期限為15年，這為投資者提供了多樣化的資產(chǎn)配置種類。

　　PPP項目轉化低

　　不可忽視的是，回報率要求的不確定性亦是PPP項目承接時需要考慮的問題。事實上，由于前期激烈的市場競爭，目前一些PPP項目的收益比較低，這對REITs投資人缺乏吸引力。

　　“實踐中，一些同時承擔施工任務的社會資本方，有可能通過增加工程造價獲取更多施工利潤，這會提高項目的運營和財務成本，也會導致發(fā)行REITs時收益不足。”徐志剛介紹。

　　記者了解到，PPP項目從收入來源看，分為“使用者付費”“政府付費”“使用者付費+可行性缺口補貼”三大類。其中收費公路、水電氣熱、城鎮(zhèn)污水垃圾處理、固廢危廢處理等污染治理項目都具有“使用者付費”的顯著特點，屬于政策“優(yōu)先支持的基礎設施補短板項目”。

　　徐志剛告訴記者，上述項目屬于優(yōu)先支持的補短板項目，如果符合政策要求，則非常適合作為REITs的底層資產(chǎn)。而“政府付費”和“使用者付費+可行性缺口補貼”類PPP項目，由于使用者付費收入占比較低，因此可能并不適合作為REITs的底層資產(chǎn)。

　　相關數(shù)據(jù)顯示，2014年以來，累計使用者付費類簽約落地項目398個，投資額0.9萬億元。在財政部加強對PPP入庫項目管理后，PPP項目庫按照“能進能出”原則，每月更新入庫清單。

　　2021年6月28日，財政部PPP中心發(fā)布5月全國PPP綜合信息平臺項目管理庫的項目清單，其中入庫項目65個，退庫項目27個。

　　一位地方財政系統(tǒng)人士告訴記者，這27個退庫清單是各省財政部門審核同意的退出項目，項目退出后將不再采用PPP模式實施和管理，地方財政部門也不能再按PPP政策和制度予以安排支出。

　　徐志剛接受采訪時表示，政府付費或政府補貼占比較高的PPP項目，其收入主要來自財政支出，近年來地方財政收入面臨較大壓力，所以支出存在一定的不確定性。此外，政府付費類PPP項目也面臨著清庫風險，一旦被清理出PPP項目庫，將無法獲取政府付費或補貼。

　　在他看來，REITs與PPP本身都具有引入社會資本盤活存量資產(chǎn)的作用。從目前發(fā)改委的文件要求看，REITs可以承接PPP項目，但因REITs審核標準較高，未來可能承接的PPP項目數(shù)量有限。

　　 轉自：貝果財經(jīng)