作為中國最大、世界第二大的商業地產業主及運營商，萬達商業地產上市之路歷時9年，可謂一波三折。沒有像萬科一樣早在上世紀90年代初，內地股市剛剛試點時便登上資本市場，也錯過了2006年開始的那波行情并獲得成長性溢價，但萬達商業地產依然在重資產運作下，以1301.1億元的銷售額躋身2013年房地產銷售排行榜的前三強。

　　萬達商業地產上市路可以追溯到2005年。2000年，萬達集團經過多番摸索，最終確立了走商業地產之路，但直到2003年，還處在最初的賣商鋪模式中，直到2004年，通過寧波的項目，萬達集團最終確立了綜合體的商業概念，此后，萬達廣場開始遍地開花，紅遍全國。

　　2005年時，萬事俱備的萬達商業地產準備上市，萬達集團董事長王健林曾對時代周報記者描述過那段歷史，“本來有機會在香港紅籌上市，卻被麥格理忽悠做REITs”，“麥格理來了個老板，說做REITs的好處就是你可以用很少的資金控制公司，REITs它不是一個真實的公司實體，需要有管理公司來管理這個基金，這個管理公司注冊資金很小，而且融資永遠不受限制，只要建了物業就可以裝進去，就可把錢拿回來，等于兩只手”。

　　覺得“這事靠譜”的王健林成立了一個公司，把9家萬達廣場都裝了進去，但當時在亞洲開REITs的只有新加坡和澳大利亞，香港準備開REITs，但表示發行第一只REITs的必須是香港企業。

　　一年后，香港領匯基金上市，但是萬達商業地產等到的卻是十號文。2006年，商務部出臺《關于外國投資者并購境內企業的規定》后，禁止民營企業走紅籌模式，包括萬達商業地產在內，沒有一家中國企業能夠審批過關、實現紅籌上市。