近來房地產市場量價同步飆升,明年房地產政策走向備受關注。昨天閉幕的中央經濟工作會議提出,增加普通商品住房供給,支持居民自住和改善性購房需求,加強廉租住房等保障性住房建設。

這為明年的房地產政策定下基調。宏觀經濟政策的基調對于房地產業的影響中性偏多,政策面上仍將給予“自住和改善性購房”消費大力支持。

“沒有利空,就是利好。”上海易居房地產研究院綜合研究部部長楊紅旭分析認為,政策在總體上有利于房地產開發投資和銷售。

未提“發揮支柱作用”

去年中央經濟工作會議有關“發揮房地產業支柱產業作用”的論調,已然不見。當時還提出“穩定發展住房消費”、“發揮房地產在擴大內需中的積極作用”,今年均未被提及。

根據中國指數研究院昨日公布的最新數據顯示,預計2009年全年,全國一手商品房銷售面積和銷售額將分別達到9億-9.5億平方米和4萬億-4.5萬億元,其中住宅銷售面積8.5億-9億平方米,銷售套數達到850萬-900萬套,銷售額為3.5萬億-4萬億元,規模與增速均有望創歷史新高,

“如果明年房價繼續高漲,或開發投資過熱,皆有可能引起房地產調控的緊縮。”楊紅旭向早報記者表示。

不過,中央對于明年房地產投資的調控是作兩手準備、有保有控的,特別是著力保障性住房建設。

中央經濟工作會議對于明年經濟工作的任務在兩處涉及保障性住房。首先是在突出財政政策實施重點領域上,增加對保障性住房的支持力度。其次是在著力保障和改善民生方面,將“加強廉租住房等保障性住房建設,支持棚戶區改造”。

楊紅旭認為,加強住房保障將是一個中長期的發展規劃,未來幾年中央經濟工作會議中還將頻頻提及。2008年12月國務院辦公廳出臺的“131號文”,對于2009年至2011年的住房保障工作思路和任務已有明確描述,因此明年繼續加強住房保障順理成章。

首提“支持改善性購房”

中央經濟工作會議明確提出,要擴大內需特別是增加居民消費需求,“增加普通商品住房供給。”

中房指數研究院的數據顯示,在商品住宅供應方面,2009年施工和新開工面積低位增長,市場略顯供給不足。預計2009年全年全國住宅施工面積和新開工面積達到25.6億、8.5億平方米,分別同比增長18.1%和5.8%,增幅均低于2000年至2007年的平均水平。

另外值得注意的是,2008年中央經濟工作會議所表述的“減輕居民合理購買自住普通商品房住房負擔”,現在已變為“支持居民自住和改善性購房需求”。

有分析人士認為,上述表述的變化,可以大膽地認為居民購買首套住房的優惠政策明年將得到延續,而且中央首提支持“改善性購房”,相關的優惠政策也將得以保留。

政策依然鼓勵合理的自住需求,也體現了中央對房地產業“有保有壓”的“保”之所在。

“近兩個月來自住和改善性需求的購房者根本不必急吼吼地恐慌入市。”楊紅旭判斷,中央和地方出臺的大部房產優惠政策都不會改變,尤其是針對“居民自住和改善性購房需求”的。

“城鎮化”是中長期利好

今年的中央經濟工作會議并沒有明確提出“抑制投機和穩定房價”。

由于今年以來部分城市房價漲幅偏大,近期國務院總理溫家寶在上海視察時也曾明確提出“抑制投機”,另有其他中央和地方的政府高官也曾表態房價偏高,因此在此之前,很多業內人士都在猜想,此次中央經濟工作會議中會否點明抑制投資、穩定房價。

對此,楊紅旭分析認為,10月21日國務院常務會議提出“今年后幾個月,要把正確處理好保持經濟平穩較快發展、調整經濟結構和管理好通脹預期的關系作為宏觀調控的重點”。

“顯而易見,對于房地產市場來說,'沒有此條利空,就意味著是利好’。”楊紅旭表示,至少明年上半年,國家出臺嚴厲的打壓房價以及投資投機需求的文件可能性不大。但近期高層對于部分城市房價偏高、投機比重偏大的聲音不絕于耳,因此在政策方面可能還是會進行適度調控,只是程度不會像2005年至2007年出臺的部分政策那么嚴厲。

因此,楊紅旭預計,2008年12月國務院辦公廳出臺“131號文”（對于2009-2011年的住房保障工作思路和任務已有明確描述）中,有明確截止時間的營業稅優惠政策,將在本月底到期終止。而“二套房貸政策”,中央層面不會再出新文件,但依然鼓勵“居民自住和改善性購房需求”,至于具體的松緊度,主要由各家商業銀行把控。

此外,會議提出,“要把重點放在加強中小城市和小城鎮發展上,要把解決符合條件的農業轉移人口逐步在城鎮就業和落戶作為推進城鎮化的重要任務,放寬中小城市和城鎮戶籍限制。”楊紅旭認為,這對于房地產業的中長期發展是較大的利好,大量農民成為中小城市和城鎮的新居民,必然帶來巨量的住房需求,以及商業用房需求等。

國家發展和改革委員會社會發展研究所所長楊宜勇在昨日舉行的2010年《經濟藍皮書》發布研討會上也表示,中國的城鎮化對加快房地產業的發展會起到支撐的作用。