隨著調(diào)控深入，出現(xiàn)了各種雜音和亂象，讓調(diào)控面臨嚴峻考驗，也說明房地產(chǎn)調(diào)控是一件非常艱巨的任務，各方都需要適應并理性面對。

　　地方政府需要調(diào)適放棄救市幻想

　　自去年下半年以來，地方政府微調(diào)樓市政策的消息不斷。2011年10月11日，廣東省佛山市成為全國首個公開宣布放寬限購的城市，但當晚佛山市就緊急叫停了該項政策。隨后，廣東省中山市決定從2012年1月22日開始，將商品房限價從每平方米5800元上調(diào)至6590元，成為龍年全國第一個放松限價令的城市。2月9日，安徽省蕪湖市出臺涉及購房給予契稅100%補助、特定面積及特定人群購房補貼、購房落戶等政策，3天后，蕪湖市政府宣布該政策暫緩執(zhí)行。

　　同樣在2月，上海市房管局稱，外地戶籍居民只要持長期居住證滿3年的，就可享受上海戶籍居民同等購房資格，即可購買第二套房。一周后，上海市政府發(fā)布通知，明確糾正了這一說法，并表態(tài)要嚴格執(zhí)行住房限售政策。5月8日，揚州市將對個人新購買的成品住房給予房屋合同價款千分之四到六的獎勵。消息一經(jīng)披露，又濺起無數(shù)水花。廣東保利房地產(chǎn)開發(fā)有限公司董事長余英當日在微博里寫道“求證?會不會又是一個短命的政府行為?”反映了房地產(chǎn)商對地方政府救市行為的關注與擔憂。

　　公開資料統(tǒng)計顯示，自2011年下半年來，先后約有30個城市出臺了樓市微調(diào)政策，減小限購范圍、稅費優(yōu)惠以及購房補貼等，但最終基本都被令行禁止。北師大房地產(chǎn)研究中心主任董藩認為，地方政府在倒逼中央松動樓市政策。

　　然而，中央的態(tài)度非常明確。4月份國務院常務會議在研究部署下一階段經(jīng)濟工作時指出，要鞏固房地產(chǎn)市場調(diào)控成果，堅持房地產(chǎn)調(diào)控政策不動搖，決不讓調(diào)控出現(xiàn)反復。“短命新政”提醒地方政府對房地產(chǎn)放松調(diào)控不應心存幻想，更不要試探樓市調(diào)控“紅線”。

　　房地產(chǎn)商需要調(diào)適降低利潤適應剛需市場

　　此輪調(diào)控的目標很明確：抑制投機投資性需求，促進房價合理回歸。中央在堅決抑制投資投機性需求的同時，保護首套置業(yè)和改善性需求，支持居民合理購房需求的政策更加明確。宏觀政策的微調(diào)基本圍繞促進“自住需求”進行，支持剛需的金融政策逐步落地。

　　在銀行按揭貸款方面，繼2月份央行將首次置業(yè)家庭信貸需求列入重點關注領域并提出要予以支持后，各家銀行紛紛響應，給出了下調(diào)首套房貸款利率的利好。從3月中旬開始，北京、上海、杭州、武漢、南京等一、二線城市的部分銀行首套房貸款利率從基準利率下調(diào)到9折左右，部分銀行甚至推出8.5折優(yōu)惠。一些二、三線城市紛紛上調(diào)住房公積金貸款上限，兩成首付購房政策重新回歸市場。

　　另外，多個城市相繼修改了“非普通住宅稅”標準，使更多普通住房享受到契稅優(yōu)惠，也在一定程度上減輕了剛需購房的稅費負擔。政策導向明確地向市場發(fā)出信號：對于合理購房需求，特別是首套房的放寬、支持力度將會越來越大。

　　在投資投機需求被抑制的這一階段，剛需將成為購房主體。戴德梁行數(shù)據(jù)顯示，2012年一季度市場結(jié)構(gòu)逐步趨向以自住需求，低價樓盤為成交主力。剛需買房人對價格更為敏感，對產(chǎn)品更加挑剔，房地產(chǎn)商的優(yōu)惠活動能否打動剛需的人們，需要實實在在讓利于買家。

　　截至5月8日，46個限購城市仍然全部延續(xù)限購政策，第三套及以上房產(chǎn)也依然限貸，表明短期內(nèi)限購政策不會松動。限購、限貸剔除了不少投機的成分，因此，即使市場回暖，也很難出現(xiàn)報復性增長勢頭。過去那種開盤就售罄的火爆現(xiàn)象很難出現(xiàn)了，常態(tài)化的銷售將成為趨勢。巨大的庫存量，也決定了未來一段時間內(nèi)房價難以大幅上漲。從投資角度看，中國房地產(chǎn)的投資價值已經(jīng)大大降低，大型房企過去動輒30%、50%以上的高速增長不會再現(xiàn)。房地產(chǎn)商需要充分地認識到這一點，踏踏實實為消費者提供合適的高性價比的產(chǎn)品。剛需客戶是未來的市場主力，想活下來必須贏得他們的投票。

　　消費者需要調(diào)適理性面對房價漲跌

　　五一期間，杭州的房地產(chǎn)市場連續(xù)3天都有樓盤門前上演“房鬧”事件，起因都是房地產(chǎn)商樓盤調(diào)價，老業(yè)主難以接受房價下跌給自己造成的損失，采取一些過激行為找開發(fā)商討要說法。事實上，這種“房鬧”事件先前已經(jīng)在北京、上海、深圳等地多次發(fā)生。樓盤降價了，這是普通百姓之福。然而，老業(yè)主不干了。補償差價還是不補?這是一個問題。

　　2011年12月19日的《羊城晚報》發(fā)表文章《補償老業(yè)主或扭曲樓市信號》認為，補償某種意義上就是讓購樓者敢于高位出手，因為即使房價降了也有商家補償，這實際上給市場一個不怕降價的信號，不利于房價回歸合理價位。

　　事實上，房地產(chǎn)商也在利用這一點。“保價開盤”就是高房價下房地產(chǎn)商吸引消費者入市的一個誘惑。然而地產(chǎn)商的這些承諾真的能兌現(xiàn)嗎?當他的樓盤銷售結(jié)束，開發(fā)公司注銷的時候，所謂的承諾又由誰來兌現(xiàn)呢?接下來是否會產(chǎn)生一個又一個情緒激烈的“房鬧”?

　　十多年來，中國房地產(chǎn)市場一路高歌，房價連年上漲，社會上到處流傳著炒房致富的故事，讓很多人相信房價只會漲不會跌的神話。然而在國家嚴厲調(diào)控下，許多城市的房價止住了上漲步伐，有些樓盤開始大幅降價促銷。調(diào)控在進行，市場在變化，房價的調(diào)整波動將是常態(tài)，消費者需要面對并接受這個事實。著名財經(jīng)評論人葉檀女士說：今年是紀念市場經(jīng)濟20周年，20年時間走過去了，我們在政策、法律方面真正適應市場還有很長的路要走，而我們每個人內(nèi)心對市場經(jīng)濟又有多少尊重呢?“房鬧”事件的出現(xiàn)，提醒我們中國的房地產(chǎn)如果要健康發(fā)展，一定要回到市場經(jīng)濟的軌道中，否則會留下很多隱患。

　　“十二五”規(guī)劃確定的經(jīng)濟增長目標是7%，房地產(chǎn)的增長速度也會慢下來。調(diào)結(jié)構(gòu)、保增長是未來中國經(jīng)濟發(fā)展的主基調(diào)。本輪調(diào)控以來，中央多次強調(diào)房地產(chǎn)調(diào)控不動搖不反復。房地產(chǎn)市場的利益各方都需要清醒地認識到這一點，拋卻幻想，正視調(diào)控，正視降價，正視利潤減少，適應中國經(jīng)濟減速的節(jié)奏，適應經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整的節(jié)拍。