凈利潤率連續四年下滑

　　有分析人士表示，從已公布中期業績的65家上市房企來看，營業收入大增四成，利潤僅增兩成，凈利潤率呈下降趨勢

　　截至8月21日，滬深兩市已有65家上市房地產企業(按照申萬行業分類)發布了2013年半年度財務報告。

　　據鏈家地產市場研究部統計數據顯示，65家上市房企2013年上半年的營業收入合計1547億元，同比增長39.5%;凈利潤合計187.6億元，同比增長20%;此外，這65家房企的合計凈利潤率為12.1%，同比下降1.1%。

　　對此，鏈家地產市場研究部張旭向記者表示，上市房企凈利潤增速明顯大幅低于營業收入增速，這主要是由于項目結算周期的影響。在調控導致市場低迷期間房企降價銷售的項目成為了今年上半年主要結算項目，因此凈利潤率出現下滑。

　　凈利潤率微降

　　數據顯示，在上述65家上市房企中，15家房企營業收入出現下降;24家房企凈利潤出現下滑。其中，營業收入和凈利潤下滑的房企大部分都是中小房企。例如，津濱發展、銀潤投資、浙江東日、華麗家族、城投控股以及中茵股份等，其凈利潤同比下降幅度都超過了34%，甚至有2家企業凈利潤下降幅度超過了110%。

　　事實上，房地產調控政策實施后，不少中小房企，甚至部分大型房企都出現“增收不增利”現象。

　　張旭向記者表示，以萬科為例，今年1月—6月，公司實現結算面積388.4萬平方米，實現結算收入406.3億元，結算均價為1.05萬元/平方米，較2012年同期下降1000元/平方米。雖然結算項目的銷售價格出現下降，但是資金、人力等成本均持續攀升，侵蝕了利潤。

　　更為值得注意的是，這65家上市房企的加權平均凈利潤率為12.1%，較2012年同期回落1.1%。

　　而從近年來房企半年報的數據看，凈利潤率在2009年為最高，達到14.6%。此后，這一數據持續回落。同時，張旭認為，從目前的市場情況看，土地價格等房地產行業主要的成本因素持續上漲，但是房價漲勢趨穩，房企的凈利潤率或會持續下降。

　　不過，另有業內人士則向本報記者表示，從今年房企一、二線城市項目銷售價格來看，項目進入結算后，其利潤情況可能最終要高于2012年。

　　債務水平下降

　　值得一提的是，據鏈家地產市場研究部上述統計數據顯示，萬科、華僑城、金科和金地四家房企的資產負債率合計為77.83%，較年初增長1.42%，但是剔除預收款項后，資產負債率為45.84%，較年初下降1.12%。

　　張旭認為，從數據來看，得益于2013年上半年銷售回款的增長，房企的債務水平有所下降。以萬科為例，其今年上半年實現銷售面積716.4萬平方米，實現銷售金額836.7億元，同比分別增長18.9%和33.8%，剔除預收賬款后的資產負債率下降了1.24%。

　　張旭認為，目前多數房企財務穩健，大型房企的債務水平甚至有所下降。除此之外，布局一、二線城市的多數房企得益于房價上漲，銷售回款增加，資金實力得到增強，資金鏈較為寬松。

　　“實際上，今年是房企擴張發展的好機會。”上述業內人士向本報記者表示，如果房企能夠抓住這一機會，迅速補充優質土地，其擴張將提速。

　　對此，張旭也認為，2013年上半年，從房企的拿地以及新開工面積同比大漲來看，房企的投資意愿確實非常強烈，而低成本的融資和銷售回款及時到位為這些企業大手筆拿地奠定了基礎。

　　張旭稱，若房企在A股資本市場的再融資有條件放開，其融資渠道將得到拓寬，融資方式也將進一步呈現多元化狀態，資金成本會隨之走低，資產結構也會更加合理，債務水平有望持續降低。