摘要：政策近期在對地產需求增加金融支持的同時，加快不動產登記、對公租房也采取新的態度，意味著十多年以來地產政策的大方向開始發生變化，其重心從“促投資”轉向“保價格”。這一方面意味著“保需求”，另一方面意味著“控供給”，后者必然導致賣地收入下降，因此加快不動產登記的舉措也就可以理解了。

　　2014年930地產新政推出，標志政府對地產態度轉向溫和。寬貨幣、松信貸、限購放開，政策組合拳使商品房交易略有回溫，也使得市場上對地產樂觀的人也逐漸變多。而另一方面，近期政府又開始加快不動產登記的舉措，表面上看，這似乎與前期地產支持政策相矛盾。但事實上，我們認為，“信貸支持地產需求”與“加快不動產登記”的組合并不矛盾，且說明十多年以來地產政策的大方向開始發生變化。

　　從90年代房改價格始，人口因素、城鎮化以及城市居民對住房條件改善的訴求使住宅成為一種稀缺品。為滿足需求的大量釋放，政府鼓勵地產開發商增加房屋供給有其必要性。附帶的效應是帶來了地產相應產業鏈的發展，并拉動了GDP的增長。在經歷了20多年的發展后，統計局數據顯示當前城鎮人均住房面積已近33平方米，疊加上人均5平米左右的在建面積，意味著一個三口之家的住房面積已超過110平米。因此，拋開人口、家庭結構和居民收入（這些均非1-2年間能出現大幅變化）來看，中國住宅的相對稀缺性正在下降。

　　與其他投資品一樣，一旦當地產稀缺性喪失之后，價格“只漲不跌”的情況就會開始發生變化。過去地產供給不足時，由于價格沒有下行壓力，因此“促供給拉動投資”就是從中央到地方政府都愿意看到的格局。然而，如果說地產投資影響的是GDP（流量）的話，則地產價格則影響的是全社會的資產負債表（存量）。中國地產市場的存量規模非常龐大。粗略按城鎮人均住宅33平米、城鎮人口7.5億人、住宅銷售價格5900元/平米計，城鎮存量住宅價值將近150萬億，已是GDP的2倍以上。一旦地產價格出現大幅調整（資產負債表收縮），則對于經濟的沖擊要遠大于投資下滑（流量）。因此，從這個意義上來說，“保價格“就變成了當前中央政府必然的地產工作重心。

　　如果我們從“保價格”的角度來理解近期的地產政策，則本文開頭所提到的“矛盾”就可以迎刃而解。“保價格”，主要思路是：1）促需求、2）控供給。因此，繼930新政要求加快MBS發展、住建部《意見》中積極推動REITS等手段之外，1月14日住建部《關于加快培育和發展住房租賃市場的指導意見》中提到“各地可以通過購買方式，把適合作為公租房或者經過改造符合公租房條件的存量商品房，轉為公共租賃住房。”這類看似與傳統“托地產”政策格格不入的措施，也就可以從“控供給、保價格”的角度來理解了。

　　由于中國存量地產持有結構不均衡，因此盡管總量供給已經較為充裕，但“剛需”并未被完全滿足。同時，此前金融對購地需求的支持力度也有限。因此，隨著當前政府這種“控供給、金融促需求”的政策組合浮出水面，我們認為存量房交易量保持穩定、進而使得房價穩定的可能性仍然很高。當然，中期來看，這種存量房持有結構的調整，就像小川行長講的“只是給經濟轉型爭取時間”，地產市場中長期的長治久安，仍然依賴于其他經濟領域的改革與創新。

　　如前所述，以前房地產沒有“保價格”的問題，因此“促供給、拉投資”必然導致賣地收入成為了地方政府穩定的資金來源。而隨著政策轉向“促需求、控供給、穩房價”，意味著地產投資（土地出讓）難繼續保持快速增長態勢，就意味著地方政府財政也需要進行調整。而如前所述，盡管流量數據（地產銷售、土地出讓）增長潛力有限，但存量地產規模已經很大。同時，由于房地產稅收本地屬性較強，并非流轉稅，作為地方稅種而言較為適合。因此，無論是從反腐、還是從中長期地方政府稅制改革的角度來說，當前加快不動產登記，都變得容易理解了。（作者為興業證券首席宏觀分析師）