在房地產行業低潮期與房地產金融創新的背景之下，中國的房地產金融行業逐漸進入資產配置時代，并顯示出在當前歷史時期較為獨特的資產配置特點。房地產金融創新成為了這個時期討論最為熱烈的話題，行業正處于一個劇烈變動的時期。

　　長期以來，諾承投資對中國的房地產基金和房地產金融市場持續觀測，協助機構投資人配置不動產類實體與金融資產，并連續發布行業內具有深度的《房地產基金研究報告》。本文根據諾承投資《2014人民幣房地產基金年度研究報告》梳理而成。

　　2014年，房地產開發投資增速、商品房銷售面積及銷售額增速呈現連續下降趨勢，商品房待售面積存量明顯增加，大中城市住宅銷售價格呈現大面積的下降趨勢。

　　國家統計局的數據顯示：自2014年1月份開始，全國房地產開發投資增速明顯降低，截至2014年底，已連續下降12個月，從2013年底的峰值19.8%降到2014全年的10.5%。

　　2014年，商品房銷售面積120649萬平方米，比2013年下降7.6%；商品房銷售額76292億元，下降6.3%。

　　2014年末，商品房待售面積62169萬平方米，比11月末增加2374萬平方米，比2013年末增加12874萬平方米。

　　2014年以來，無論是新房還是二手房，價格環比上升的城市數量急劇減少。同比價格變化趨勢在2014年第三季度發生大逆轉，由大部分城市住宅價格同比上漲急劇轉變為大部分城市住宅價格同比下跌。

　　房地產行業金融化趨勢

　　國內貸款在房地產開發企業資金來源中所占比例進一步壓縮，外資和外商直接投資的絕對值和百分比也有一定程度的降低，房地產開發商從傳統貸款和外資渠道獲得資金的能力降低，通道縮窄。

　　自籌資金成為房地產開發企業的主要資金來源之一。在大資管平臺建立之后的各種資金通道，如房地產信托、券商資管、保險資管和基金子公司等在房地產融資來源中占到更大比重。房地產行業呈現更為廣泛和深入的金融化特征。

　　從各資產管理平臺的總體資產量和投向房地產行業的資金規模綜合比較，信托、基金子公司、券商資管是當前最主要的地產金融資管平臺，房地產基金規模相比則呈縮減趨勢。

　　銀行貸款融資規模呈現下降趨勢；

　　截止到2014年底，中國房地產信托存量規模為1.39萬億元，在全部資金信托中的比重為10.96%；

　　保險資管規模翻倍，截至2014年一季度末，保險機構投資不動產規模754.87億元。至2014年底，保險資金發起基礎設施投資計劃1.1萬億元；

　　2014年底，券商資管管理資產規模已達7.95萬億元；

　　2014年底，基金管理公司及其子公司專戶業務規模5.88萬億元。

　　注：券商資管和基金子公司的通道業務類型與信托業務相似，約有10%的資金進入房地產行業。）

　　近兩年來，大資管格局的迅速發展，豐富了地產企業的融資手段，同時也加快了金融工具的創新速度。在通道類業務迅速形成行業規模后，主動管理型金融產品和資產證券化成為地產金融的下一波方向。地產金融將向著多元化融資結構、大資管行業背景、金融創新與衍生品方向發展。

　　資產配置特征顯現

　　中國的房地產金融行業目前顯現出了較為明顯的資產配置特征，成為專業投資機構在本階段制定投資策略的重要依據。這其中包括了財富管理化、配置全球化、資產差異化、投資專業化。

　　財富管理化是指無論對個人、家庭等私人主體，還是對專業的投資機構和基金等公共機構，不動產都已成為私人和機構財富管理的重要資產類別。各類型不動產的投資屬性和投資價值已被廣泛地認識，并形成了統一的市場環境。不動產已經成為了中國公、私投資人資產構成中比重最高的類別之一。

　　2014年，中國的個人和機構不動產投資能力已經擴展到了全球范圍。無論是處于發達地區的北美、歐洲、大洋洲，或者屬于欠發達的東南亞和南美地區，都感受到了來自于中國的資本力量。中國資金已經在全球范圍內尋求優秀的不動產投資標的，并給當地市場帶來了強烈的外來資本沖擊。

　　資產差異化是指，不動產資產的價值漲跌已經逐漸與傳統投資類別如股票、債券等的市場波動無關，成為了相關性較小的獨立投資資產類別。最直觀的感受是從2014年的中國股市漲幅與國內的房地產市場漲幅的相悖，可以明顯體現這一特點。因此，對于專業投資人來說，可以構建一個充分多元化且風險分散的投資組合。

　　專業化在于，不動產投資的管理人價值逐漸得到體現。無論是不動產物業管理人，還是不動產投資管理人，專業性管理人和投資顧問的角色已經得到充分的認識和肯定。同時，投資主體也在逐漸專業化，個人投資人不再是市場的主角，機構化投資者正在操縱著諸多影響市場的大型投資。