中國房價何時會崩盤？這是很多中國人，也包括外國經濟學家所深切關注的命題。近些來年，“崩盤論”一直沒有遠去，其中謝國忠是個典型，喊崩盤已經十余年了。而老楊一直反對“崩盤論”。但這并不代表，中國房價永遠不會崩盤。因為全球房價崩盤的案例并不算少。通過研究國際案例，并結合中國國情，總結出以下四點中國房價崩盤的條件。

　　第一，住宅進入飽和階段。一國或一個地區的住宅市場，都有一個發展過程，或者稱作生命周期。如同一個人，青少年時期，得病易康復；而老年人得病，很可能就倒下了。我把住宅市場的生命周期劃分為三個主要階段：短缺階段、改善階段、飽和階段。如同一個人大概可劃分為：30年歲之前為青少年，30-60為中年，60以上為老年。

　　住宅短缺階段，人們居住條件差，很多人需要第一次購房。住房飽和階段，人們居住條件比較好了，不需要大量購房了，比如當前的日本，甚至已經過剩。而短缺和飽和之間，是改善階段，很多需要買更好的房子。這就像由窮人到富人之間，還有一個中產；由貧窮到富裕之間，還有一個小康。

　　這三個階段，可以用人均住房面積、人均臥室間數、戶均住房套數等三個指標來劃分。老楊在此僅說一個指標。1968年，日本戶均住宅1套，之前可稱為短缺階段；其后至80年代中期達到1.1套，可稱為改善階段；其后繼續擴大，2008年達到1.17套，可稱之為飽和階段。

　　當前，我國城鎮地區戶均住宅套數預計剛剛達到1套（按成套住宅），全國肯定超過1。我國官方并無準確數據，20多年都沒進行住房普查了，這么重要的事一直拖著不做，政府真讓人費解。筆者推算，當前我國城鎮地區剛剛告別住房短缺階段，進入改善階段，類似日本70年代。在住房短缺階段，房價基本不會崩盤，而在飽和階段，可能性較大，當然還得需要具備其他條件。

　　另外還須提示，住房市場生命周期的階段劃分，表面上是以人均住宅面積、戶均套數等作為指標，但本質上又包括三個基本驅動因素：經濟增速、人口總量與結構變化、城鎮化進程。

　　住房短缺階段，一般處于經濟高增長、人口紅利擴大、城鎮化率低于70%。住房飽和階段，一般經濟變為低增長、人口紅利消失、城鎮化率高于70%。與歐美日當年的歷史數據相比，當前我國城鎮化率偏低、人口紅利見頂時點偏早、經濟降速正常。綜合來看，三個基本驅動因素，決定當前我國住宅市場處于剛告別短缺階段，已進入改善階段。不具備房價崩盤的基礎。

　　這是房價崩盤的重要前提。沒有暴漲，也難暴跌。房價年均以10-20%的速度上漲3-5年，就容易產生泡沫，極端情況下一年能上漲50%。比如：1987-1989年的日本、我國臺灣地區，1991-1992年、1996-1997年、2010-2011年的我國香港地區，2004-2006年的美國，1992-1993年的我國海南省。

　　第二，房價出現泡沫。關于房價泡沫的界定標準，存在較大爭議。一般而言，如果房價持續大漲發生在住房短缺階段，不易產生泡沫，因為需求旺盛，且以自住為主。如果發生在住房飽和階段，則一般以投資需求為主，易產生泡沫。

　　2004-2005年、2007年、2009-2010年，我國房價漲幅曾超過10%，但由于當時我國尚處于住房短缺階段，所以全國而言基本無泡沫。但1992-1993年全國房價漲幅超20%，且主要發生在海南、北海、珠海等少數地區，且以投資投機需求為主，則可以界定為出現區域性房價泡沫。

　　近三年我國各地購房者皆以自住需求為主導，投資投機需求大幅退潮。另外，根據易居研究院的數據，2010年以來我國城鎮地區房價收入比不斷降低，2014年只有7.1倍，房價與收入的匹配度越來越高，總體難言有泡沫。