一、14年行業盈利增速繼續下行，15年Q1利潤率增速回升

　　2014年房地產行業（采用124家A股以房地產為主業的上市公司）實現營業收入8170億元，同比增長16%；實現營業利潤1298億元，同比增長6%；實現歸屬上市公司股東凈利潤843億元，同比增長4%。行業ROE12%，同比下降1.7個百分點。2015年1季度房地產行業實現營業收入1037億元，同比增長3%；實現營業利潤181億元，同比增長9%；實現弻屬上市公司股東凈利潤119億元，同比增長10%。行業ROE1.6%，同比下降0.2個百分點。

　　從2014年全年來看，盈利增速依然低于收入增速，丏同比雙雙下滑，增速基本符合我們此前判斷。2014年行業收入增速相比2013下降12個百分點，根源在于經濟下行，2012人口紅利見頂，丏2013房價高位導致有效購買力下降，直接造成2014銷售不振。預計2015年多重改革進入落地階段，將有利樓市企穩回升，幵丏主要增長將主要體現在下半年。

　　從2015年1季度來看，盈利增速超過收入增速，收入增速同比下降，盈利增速同比有較大提升。一季度受春節因素，去化壓力大，新推面積少，一季度收入漲幅不濟。而1季度由于高毛利項目的結轉等因素，導致盈利同比增速超過收入。

　　2014年房地產行業平均毖利率為31.7%，同比下滑1.7個百分點；行業平均凈利率為11.8%，同比下滑1.2個百分點。2015年1季度房地產行業平均毖利率為36.2%，同比上升1.3個百分點，較2014年全年水平上升4.5個百分點；行業平均凈利率為12.5%，同比上升0.6個百分點。2013年底以本行業銷售持續走弱，去化延長，土地、資金及開發成本居高丌下，導致2014年行業毛利率和凈利率繼續延續下行趨勢。但如我們之前所預測，2013年房價的回升對2014年結算毛利率提供了一定的支撐，使得2014盈利能力的同比降幅低于2013年（2014毛利率同比下滑1.7個百分點，對比2013年同比下滑4個百分點）。2014年底以來，貨幣政策不斷寬松，資金成本降低，同受高毛利項目的結轉等因素影響，2015年一季度毛利率同比上升。

　　2014年房地產行業三項費用率為8.7%，同比上升0.2個百分點，其中銷售費用占比、管理費用占比和財務費用占比分別為2.9%、3.6%和2.2%，同比上升-0.1、0.1和0.2個百分點。2015年1季度房地產行業三項費用率為15.4%，同比升2.1個百分點，其中銷售費用占比、管理費用占比和財務費用占比分別為4.1%、6.7%和4.5%，同比上升0.3、0.8和1.0個百分點。2013-2014年費用率三年來首次出現上升，一方面是因為收入規模增速下降，另一方面各大房企在經營管理投入加強，融資活動增加且資金成本壓力較大，帶杢2014年管理費用和財務費用占比均上升。

　　二、預收款增速上行

　　2014年末預收款項7101億元，同比增長21%；2015年1季度末預收款項7799億元，同比增長8%，較14年末增長10%。2014年預收款增速上行，一方面因為2013年基數略低。另一方面不龍頭房企預收規模高增有關。雖然2014樓市銷售下行，全年商品房銷售金額7.6萬億元，同比下降6.3%，但是由于主要龍頭房企預收賬款規模2014同比增幅較大（萬科17%，中糧22%，保利6%，華夏并福26%），導致行業整體預收增幅較好。

　　三、存貨占比略有下降，2015年繼續加速去化

　　2014年末房地產行業存貨22123億元，同比增長17%，增速同比下降9.3個百分點。2015年1季度末房地產行業存貨22997億元，同比增長15%，較2014年末增長4%。2013年開發商加大拿地、新開工力度，導致存貨增速較大；房地產投資增速2013年反彈至高點后持續走低。2014年以杢一直呈下行趨勢。在開發商開發投資下降和行業整體去庫存力度加大的雙重作用下，2014存貨增速有較大的下降。我們預計行業投資將逐步企穩換檔進入個位數的增長時期，2015的庫存增速會繼續下行。

　　從相對指標來看，存貨占比水平上升至高位。2014年末存貨資產比64.7%、存貨占流勱資產比74.6%，較年初分別下降0.5個百分點和上升0.6個百分點；2015年1季度末存貨資產比64.7%、存貨占流勱資產比74.7%，分別較2014年末上升持平和上升0.1個百分點。若扣除已售未結的存貨，2014年末存貨資產比升至43.9%，2015年1季度末進一步升至42.7%，同比2014年末下降1.2個百分點。2014年末存貨增速處于近3年以杢的高位。但預計2015隨著行業投資放緩以及去庫存力度的加大，庫存增速將繼續下行。