房地產央企改革的步伐正在加快。

　　截至目前，已進行改革的房企有華僑城、中海等，而招商地產也因制定改革重組方案而停牌，近期引發資本市場高度關注的中糧集團內部改革方案正在報批中。

　　“從國務院和公司層面來說，對改革的積極性和動力都很強，央企改革的阻力在于大股東不愿放權，所以有的方案審批比預期要慢。”一位地產央企高管告訴《華夏時報》記者。

　　梳理這些房企改革方案不難發現，以集團內部資產整合為主流，在內部推出激勵機制增加活力，而引入民間資本、大股東縮減股份的僅有華僑城一家，且大股東持股比例在50%以上，仍占據絕對的話語權。

　　上述央企高管稱，一方面政府想推動混改，引進民間資本；另一方面又擔心國有資產流失，民間資本進入還是有限。

　　中糧系混改“新玩法”

　　“中糧系的改革方案已由集團擬定上報國資委，目前方案還在審批階段。”中糧系一位內部人士告訴記者，中糧系的改革偏重于集團內部，中糧地產混合所有制改革的方向可能是通過對內部管理層的股權激勵，通過定向增發，引入戰略投資者的可能性較小。

　　2014年7月，國務院國資委將中糧集團列入央企改革試點，中糧地產是中糧集團控股的唯一住宅地產上市平臺。中糧集團在此輪央企改革中屬于“改組國有資本投資公司試點企業”。

　　“實際上就是簡政放權，國資委的權力下放至公司層面，相當于國資委作為一個財務投資者的身份，給予公司管理層更多話語權。”上述中糧系內部人士說。

　　目前，中糧集團持有50.65%的中糧地產股份，與華僑城集團混合所有制改革后大股東的持股比例相當。

　　一位中糧地產內部人士告訴記者，中糧地產的業務擴展在集團中處于相對弱勢地位，管理層只能在集團授權下施展空間，而集團還需向國資委匯報。

　　在16家房地產央企中，保利、中海、綠地在規模上已達千億級，招商、華潤位居五六百億的中等規模，而中糧、五礦、華僑城等只有百億級規模。2014年，中糧地產的銷售簽約金額為108.5億元，同比下降4%。

　　“中糧對風險控制的要求太高，這在行業迅猛發展期反而是種約束，不像碧桂園、恒大等民營房企，可以激進融資迅速做大規模。”中糧地產一位離職員工稱。

　　中糧集團將中糧地產的業務重點放在“大悅城”綜合體的開發，中糧地產董事長周政表示，中糧不會片面地拼速度，而是會穩扎穩打。

　　“中糧地產在改革后，肯定會激發公司的活力。”在5月15日中糧地產的股東大會上，周政對記者表示，該公司目前仍是以住宅和商業為主，同時在深圳寶安的土地儲備已進入產業地產開發，未來中糧地產可以借助集團優勢，興建物流地產，比如糧食和農產品需要很多物流中轉點。

　　5月21日，中糧地產在投資者互動平臺上表示，目前為止還沒有接到任何關于國企改革的相關文件或者指示精神。未來公司將積極配合國務院國資委和控股股東中糧集團的相關改革，不斷推動公司發展。

　　改革方式多樣化

　　國資委在央企層面啟動的“四項改革”試點，包括國有資本投資運營公司試點、混合所有制試點、董事會行使高級管理人員選聘、業績考核和薪酬管理職權試點以及紀檢工作組試點。

　　正處于停牌之中的招商地產，也在醞釀改革方案。

　　招商地產內部人士向記者透露，目前來看，主要是招商局集團內部企業資產合并重組，將招商局集團旗下物業注入招商地產，但到底是采用什么方式還不清楚，是大股東無償劃撥，其他股東跟著一起沾光，還是采取普通增發或者定向增發注入資產，不過后一種可能性更大。

　　“大股東持股比例變不變，跟內部股權結構有關，如果是股份過高，通過引進戰略合作伙伴，必須要減持，但目前招商局集團不是這個改革方向，所以大股東的持股比例通過增發后還是會維持現有股份。”招商地產內部人士說，招商地產已通過對中層以上管理層持股的激勵機制，未來也不排斥采取萬科一樣的員工持股計劃。

　　截至今年一季度末，招商局集團持有招商地產40.38%的股份，低于華僑城A和中糧地產大股東的持股比例。

　　中海的改革也是與集團內部業務整合，今年3月，中國建筑338億元資產正式注入中海地產，這為中海地產帶來1092萬平方米的優質土地儲備。

　　深圳某房地產上市央企高管告訴記者，改革的方向，首先是管理上的需要，如何將資源更好地集中起來發揮最大效益，因為分散管理會力不從心，效率比較低；其次是，引進一家活力非常強的機構，給公司管理注入新血液；第三是戰略合作的需要，兩家公司在資源上又相互補充。

　　實際上，華僑城、中海等企業改革方式各有不同。

　　其中，華僑城則通過定向增發募資80億元，民營房企寶能集團以70億元換取了華僑城第二、三大股東地位。此次混改后，華僑城集團對華僑城A的持股比例將從56.9%降至50.77%，但仍為公司控股股東。

　　除了引入外部資本外，華僑城A還試圖激發內部動力，推出股權激勵方案，向高級管理人員、中層管理干部及核心管理人員、技術骨干授予1.2億股，授予價格為4.73元/股。不過，員工股權激勵的比例也不高，改革的力度較為有限。

　　而中交集團日前通過收購，已持有綠城近29%的股份，超越九龍倉成為綠城的第一大股東。綠城內部人士向記者透露，中交集團還將繼續要約收購，不斷擴大在綠城的持股比例和話語權，未來中交集團將展開一系列的地產業務整合，綠城將成為中交集團整合房地產資源的重要平臺。