6月4日，騰訊網(wǎng)、騰訊房產(chǎn)研究院與中國房地產(chǎn)報(bào)、《騰訊智慧》聯(lián)合發(fā)布《2015年5月全國城市住房市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告》（以下簡(jiǎn)稱“報(bào)告”），認(rèn)為中國住房空置率整體低于30%，屬于安全范圍之內(nèi)。

　　5月11日至5月20日期間，全國196個(gè)城市有超過50萬人參與網(wǎng)上調(diào)查，產(chǎn)生有效問卷468130份，其中，一線城市65694份，二線城市183623份，三、四線城市218813份。調(diào)查主要圍繞“被調(diào)查者基本信息、全國住房空置率、房產(chǎn)消費(fèi)信心指數(shù)、房產(chǎn)投資需求和全國市場(chǎng)供需現(xiàn)狀”五個(gè)維度展開。

　　報(bào)告指出，由于城市不同，住房空置率水平差異懸殊。新城區(qū)道路交通、公共設(shè)施及消費(fèi)配套跟進(jìn)不足是導(dǎo)致“空城”的核心原因，只有加大配套投入、政策多方引導(dǎo)才能真正“造城”。

　　造成空城的另一個(gè)重要因素是樓盤庫存問題。目前，受央行降息等利好政策影響，一、二線城市樓市復(fù)蘇跡象明顯，但部分三、四線城市深陷巨量庫存難以好轉(zhuǎn)，全國市場(chǎng)分化嚴(yán)重。

　　空置率整體低于30%部分城市超警戒水平

　　國際貨幣基金組織（IMF）2015年春會(huì)期間，IMF副總裁朱民表示，“目前中國樓市的首要問題是空置率太高，空置面積達(dá)10億平方米。”IMF對(duì)于中國住房空置率的連續(xù)關(guān)注，不斷觸動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的敏感神經(jīng)。作為衡量樓市泡沫的重要指標(biāo)，中國住房空置率到底有多高？

　　本次調(diào)查報(bào)告結(jié)果顯示，目前一線城市住房空置率22%，二線城市24%，三、四線城市26%。業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，由于中國區(qū)域投資習(xí)慣與其他國家的不同，空置率30%是中國樓市“警戒線”的合理水平。因此，目前全國住宅市場(chǎng)空置率尚處于安全范圍內(nèi)。

　　值得注意的是，不同區(qū)域的房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)與庫存去化程度高度相關(guān)，市場(chǎng)整體分化嚴(yán)重。一、二線城市中，70%以上的被調(diào)查者認(rèn)為，自己所在的小區(qū)入住率大于70%，整體入住率水平明顯高于三、四線城市。

　　同時(shí)，同一城市不同城區(qū)的空置率水平差距明顯，郊區(qū)入住率水平明顯低于主城區(qū)。尤其是三、四線城市郊區(qū)或新城區(qū)的空置率明顯高于警戒水平，市場(chǎng)狀況不佳。

　　騰訊房產(chǎn)研究院院長吳衛(wèi)東指出，中國依然處在城市化進(jìn)程中，新城區(qū)入住率偏低是階段性、結(jié)構(gòu)性矛盾。而解決這一問題的核心，不僅在于提升住宅的基礎(chǔ)配套，公共交通服務(wù)、產(chǎn)業(yè)入駐、教育醫(yī)療設(shè)施等各類配套的匱乏與缺失，均是新城區(qū)無人購買或購買后不愿意居住的核心原因。

　　周期超10年三四線城市去化庫存壓力巨大

　　三四線城市購房消費(fèi)信心指數(shù)的低迷，與庫存去化難題有很大關(guān)系。自去年年底以來的一系列樓市刺激政策放出后，利好主要集中在一線城市和部分二線城市，三四線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)并未“調(diào)頭向上”，部分城市新房住宅庫存量驚人。

　　報(bào)告指出，一般而言，新房住宅庫存量可供市場(chǎng)銷售1-1.5年，市場(chǎng)將保持平穩(wěn)格局，過高或過低的去化年限，都將通過價(jià)格波動(dòng)、成交量波動(dòng)而得以修正。

　　數(shù)據(jù)顯示，目前全國三、四線城市新房住宅平均需要26個(gè)月才能消化當(dāng)前的庫存量。其中，湖北十堰、安徽宿州、山東威海等三個(gè)城市的去化年限均在10年以上，供求關(guān)系嚴(yán)重失衡。而在去化年限超過或接近5年的前10個(gè)城市中，安徽省占據(jù)一半，成為新房住宅庫存問題最突出的省份。

　　相比之下，一線城市由于開發(fā)區(qū)域有限，因此去化年限均在1年左右。其中，深圳去化年限僅0.8年。新房住宅的“供不應(yīng)求”，使得深圳房?jī)r(jià)自2014年12月起開始反彈，并連續(xù)6個(gè)月領(lǐng)漲全國。330房產(chǎn)新政后，深圳部分區(qū)域甚至出現(xiàn)房?jī)r(jià)“飆升”現(xiàn)象。

　　吳衛(wèi)東認(rèn)為，一、二線城市新房住宅整體供求水平處在動(dòng)態(tài)平衡中，過低的去化年限（低于0.9-1年）有可能導(dǎo)致房?jī)r(jià)快速上漲，1-1.5年的去化年限將有助于穩(wěn)定房?jī)r(jià)，而大于2年的去化年限將迫使局部區(qū)域開發(fā)商降價(jià)銷售。

　　政策利好購房信心指數(shù)提升股市收益轉(zhuǎn)向樓市

　　調(diào)查結(jié)果顯示，房產(chǎn)尤其是住宅購買關(guān)注群體的基本特征，與三、四月份基本保持一致：參與調(diào)查的受眾群體中，年齡主體分布在20-39歲，性別以男性為主，學(xué)歷水平在大專以上，個(gè)人年收入中位數(shù)處于城市較高水平。值得注意的是，除剛需外，改善型需求群體關(guān)注度明顯提高。

　　5月份消費(fèi)信心數(shù)據(jù)方面，一線城市看漲指數(shù)繼4月首次突破50%之后進(jìn)一步走高，52%的受訪者認(rèn)為房?jī)r(jià)將繼續(xù)上漲，這與市場(chǎng)整體回暖趨勢(shì)一致。5月份，全國房?jī)r(jià)環(huán)比上漲0.45%，其中北京、上海等一線城市5月房?jī)r(jià)環(huán)比上漲0.99%。

　　吳衛(wèi)東分析認(rèn)為，政策利好的刺激是5月房?jī)r(jià)環(huán)比上漲的主要原因。開年以來，除了央行多次調(diào)息，目前已經(jīng)有包括北京在內(nèi)的100多個(gè)城市調(diào)整公積金貸款政策，樓市政策已進(jìn)入全面寬松周期。

　　他同時(shí)指出，樓市調(diào)控政策中，影響力最大的便是信貸政策，信貸額度及利率水平可以視為房地產(chǎn)市場(chǎng)的風(fēng)向標(biāo)。后續(xù)的房地產(chǎn)刺激政策，還會(huì)有包括降準(zhǔn)降息等手段在內(nèi)的多種可能性。

　　相比于一線城市的“回暖”，二線及三、四線城市的消費(fèi)信心指數(shù)可謂“波瀾不驚”，繼續(xù)維持原有水平。其中二線城市看漲看跌指數(shù)均在36%左右浮動(dòng)，三四線城市看跌指數(shù)在40%以上，市場(chǎng)悲觀情緒仍在持續(xù)。

　　有趣的是，樓市消費(fèi)信心指數(shù)與股市指數(shù)相伴相生，在股市盈利之后轉(zhuǎn)投樓市的欲望明顯加強(qiáng)。面對(duì)“牛市”的誘惑，仍有約7成的購房者表示“不會(huì)把原計(jì)劃買房的錢投入股市”。同時(shí)，當(dāng)問及“如果在股市中賺到了房子的首付款”時(shí)，選擇“抽出首付款買房”和“離開股市去買房”的購房者分別占40%和35%。