2015年，一線城市房產(chǎn)市場中最為惹眼的產(chǎn)品無疑是“豪宅”。根據(jù)易居研究院提供的數(shù)據(jù)資料顯示，上半年，北京、上海、廣州、深圳四大一線城市豪宅的成交價格普遍上漲，其中二季度一線城市豪宅公寓成交爆增超4倍。而上海上半年每平方米均價在10萬元以上的天價豪宅也以194套的成交量創(chuàng)下新高。在被譽為“豪宅元年”的2015年，上海豪宅市場呈現(xiàn)井噴式成交。

　　資料顯示，2015年二季度，一線城市豪宅公寓項目成交均價前十名被上海北京包攬，成交均價基本上都在10萬元/平方米以上。79個項目中，上海最多，占比超過50%，項目主要位于徐匯、浦東及黃浦區(qū)，成交單價最高的來自上海浦東區(qū)的項目湯臣一品，上海知名的豪宅項目湯臣一品于6月19日成交一套總價達2.4億元的房產(chǎn)。

　　在上海房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士吳國泉看來，上半年的上海房地產(chǎn)市場，在各種利好政策的疊加下，改善型需求受到刺激，一些高端住宅項目去化明顯加快，一些優(yōu)質(zhì)房源甚至出現(xiàn)了日光盤的情況，一些購房者支付意向金和首付之間的時間由此前的一個月縮短至一周。

　　而隨著今年土拍市場上海地王的不斷被刷新，一些板塊的高端住宅項目也被不斷看漲。在上海閘北地王頻出的形勢下，位于上海大寧板塊的項目開發(fā)商坦陳不排除下半年價格的上調(diào)。

　　豪宅成交量飆升

　　《中國經(jīng)營報》記者在采訪中了解到，近期上海豪宅的成交量一路飆升，尤其是進入到今年二季度，增量驚人。一些此前成交量平平的天價豪宅也迎來了惹火的成交量。

　　而易居研究院的研究報告顯示，2015年二季度，上海豪宅公寓成交1575套，同比增長429%。二季度豪宅公寓成交結(jié)構(gòu)中，上海成交套數(shù)占整個一線城市成交量的58.7%。

　　記者梳理資料后發(fā)現(xiàn)，上半年上海豪宅市場成交量飆升的背后，各板塊也呈現(xiàn)出不同的特點。業(yè)內(nèi)公認(rèn)的浦東濱江板塊是大佬房企布局的重點區(qū)域。現(xiàn)在上海的濱江豪宅幾乎已經(jīng)滿席，從陸家嘴核心區(qū)域向外延伸，湯臣一品、中糧海景，到萬科翡翠濱江、陸家嘴濱江公館、綠城黃浦灣，再到新鴻基的凱旋濱江園、以及占據(jù)小陸家嘴最后一塊住宅土地的國信世紀(jì)海景，板塊內(nèi)豪宅競爭硝煙彌漫。而這一區(qū)位，也是上海天價豪宅的主要聚集地。

　　從2015年上半年單價10萬元/平方米以上天價豪宅成交套數(shù)情況來看，同策咨詢研究部數(shù)據(jù)顯示，2015年上半年，上海市單價10萬元/平方米天價豪宅累計成交194套，其中，公寓139套，別墅55套。而2014年同期天價豪宅成交套數(shù)為57套，其中，公寓31套，別墅26套，2015年上半年上海天價豪宅成交套數(shù)出現(xiàn)大幅上漲的現(xiàn)象。

　　以上半年銷售成績不錯的凱旋濱江園為例，作為新鴻基地產(chǎn)2005年落子上海的重要高端項目，2012年開盤的凱旋濱江園推出時總共195套。到今年一季度的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，仍剩下39套待售。今年上半年每個月銷售數(shù)據(jù)在兩三套上下浮動。而進入5月份，項目交易套數(shù)較前幾月開始攀升，月成交達7套，并在今年上半年以總量22套，均價13.5萬元每平方米完成了上半年業(yè)績答卷，也讓業(yè)內(nèi)對于該板塊天價豪宅交易回暖信心提振。而隨著上半年其二期項目規(guī)劃許可證的獲取，未來項目依然是濱江豪宅的焦點之一。同樣位于該板塊的其他豪宅項目上半年銷售業(yè)績也出現(xiàn)了攀升。

　　第一太平戴維斯有限公司住宅銷售部董事唐華表示：“上海的傳統(tǒng)豪宅聚集在市中心的徐匯濱江板塊，從成交數(shù)據(jù)來看，徐匯濱江今年豪宅的成交量價表現(xiàn)的不錯，上海市中心的一些豪宅項目的熱銷也能看出購房者對于市中心項目的渴求。一些新板塊這兩年也有異軍突起之勢。尤其是近期因為地王頻出引起業(yè)內(nèi)關(guān)注的大寧板塊，今年該板塊的代表性項目大寧金茂府項目強勁熱銷也帶動了板塊的區(qū)位價值，加之已經(jīng)開發(fā)建設(shè)的華僑城蘇河灣項目，大寧板塊上海高端住宅聚集地的模型已經(jīng)形成。”

　　同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，政策面利好疊加的驅(qū)動、市中心土地資源“稀缺性”、上海樓板價“地王”頻現(xiàn)、上海樓市限購政策等成為上海天價豪宅市場價值繼續(xù)表現(xiàn)較為堅挺的主要原因。

　　“地王”頻現(xiàn)推高豪宅市場

　　根據(jù)德佑鏈家半年報數(shù)據(jù)顯示，上半年上海高端商品住宅成交均價為70144元/平方米，較去年上半年上漲7%。自2014年底以來，高端商品住宅市場便成交火熱，并且這一熱度一直延續(xù)到今年。而二季度以來，高端商品住宅交易更是高燒不退，單月銷售套數(shù)一直保持在800套以上，特別是5、6月份，單月成交套數(shù)均突破千套，6月更是高達1398套，刷新5月紀(jì)錄再創(chuàng)歷史新高。

　　與此同時，上海上半年的土拍市場也是熱火朝天。閘北地區(qū)地王頻現(xiàn)，華潤、華發(fā)以及金融街等重量級房企高價拿地，落子上海閘北。

　　值得注意的是，近兩年上海內(nèi)環(huán)土地卻處于近乎零供應(yīng)的局面，據(jù)上海市規(guī)劃和國土資源管理局的公告顯示，2014年上海地區(qū)以純居住地塊入市為主，主要位于金山區(qū)和青浦區(qū)，都屬遠(yuǎn)郊地區(qū)。有業(yè)內(nèi)人士指出，在內(nèi)環(huán)住宅用地面臨斷供之憂的背景下，開發(fā)一塊就少一塊，致使位于上海中心區(qū)域樓盤的價值凸顯無遺。

　　張宏偉認(rèn)為，目前上海市中心的地塊，出讓一塊少一塊，土地資源“稀缺性”的特征決定了市中心核心地段的地塊走高端豪宅的路線。比如，在陸家嘴、新天地、上海前灘、董家渡等市中心核心地段，近幾年幾乎沒有新增建設(shè)用地的供應(yīng)，這也就意味著，這些板塊天價豪宅賣一套少一套，天價豪宅的“稀缺性”將逐步體現(xiàn)。其未來升值及增值價值也值得期待。

　　上海一家房地產(chǎn)開發(fā)商內(nèi)部人士表示：“上海閘北近期地王頻出，先是華潤華發(fā)158.5億元拿下土地，再到最近金融街競得的上海火車站北廣場88億元總價地王，其中該板塊住宅預(yù)計未來售價將沖擊9萬元每平方米。目前大寧板塊均價每平方米已接近7.5萬元。從遠(yuǎn)期來看，還有非常大的項目成長空間。”

　　而在業(yè)內(nèi)人士看來，因為市中心優(yōu)質(zhì)地塊的稀缺性，導(dǎo)致一些房企謀求變革，他們在拿不到一線優(yōu)質(zhì)地塊的前提下在一線產(chǎn)品的開發(fā)上下起了功夫。唐華指出：“目前的情況是上海市中心也沒有那么多的土地再推出來，所以有些開發(fā)商只能在上海的中外環(huán)拿一些地。現(xiàn)在有些開發(fā)商的策略是如果拿不到一線的地塊，就做一線的品質(zhì)。豪宅最重要的因素還是其地段，但是現(xiàn)在上海豪宅市場上越來越多的地段相對比較偏的項目也被業(yè)內(nèi)歸類為豪宅項目。也就是開發(fā)商將產(chǎn)品的價值進行了最大化的提升。比如方興金茂府以及星河灣就是比較好的例子。”

　　記者在采訪中還了解到，方興大寧金茂府項目在前期推盤時還推出了均價在10.6萬元每平方米的訂制戶型。有分析人士認(rèn)為，在大寧這個并不是特別成熟的核心板塊推出10萬元+每平方米以上的產(chǎn)品，顯示出了公司的膽識。在接受記者采訪時，方興大寧金茂府相關(guān)負(fù)責(zé)人表示：“均價10.6萬元每平方米的頂層產(chǎn)品，特別針對于金字塔頂尖的少量人群。這類客戶購買力強，同時對產(chǎn)品的挑剔度極高，從我們目前成交的熱銷情況來看，也印證了一點：對好的產(chǎn)品，客戶是愿意買單的。”

　　下半年市場或迎短暫回調(diào)

　　由于多重利好因素的驅(qū)動，2015年上海天價豪宅成交套數(shù)超過10套的項目就高達6個，其中茂名公館36套、嘉天匯御苑27套、凱旋濱江園22套、東郊花園15套、蘇河灣華僑城12套。對此，業(yè)內(nèi)人士分析稱，2015年下半年，市場對政府或?qū)⒃俅纬雠_刺激政策的預(yù)期有望進一步提振購買情緒。

　　易居控股有限公司執(zhí)行總裁丁祖昱對媒體表示，下半年豪宅承接力不足，由于上半年已經(jīng)消化了一大批購房需求，加上近期股市行情走低，購房者消費實力普遍下降，因此下半年會進入短暫回調(diào)。豪宅不會降價，但漲價空間非常有限。

　　而德佑鏈家研究部負(fù)責(zé)人則表示：上海房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了大熱的上半年，二手市場在6月中下旬已經(jīng)顯露出了調(diào)整的跡象，即便是6月的再度降息也未能起到立竿見影的效果。預(yù)計未來的七八月份，將是樓市轉(zhuǎn)入進一步調(diào)整的時間段，在成交方面會有一定的滑坡，不過依然還是要好于往年同期的水平。

　　在唐華看來，豪宅市場群雄逐鹿的背景下，如何能爭搶到有限的高端客群，產(chǎn)品定位、價格定位、市場營銷等等都將考驗開發(fā)商的綜合能力。對于天價豪宅，更多的是一種個案，個案的產(chǎn)生或者超高均價的誕生也是可以理解的。隨著上海豪宅市場的進一步成熟，天價豪宅也會呈現(xiàn)出多樣性，上海的天價豪宅未來也會因為市場出現(xiàn)一些調(diào)整。

　　“部分天價豪宅項目背后實際上是一種比較任性的價格調(diào)整或者炒作，尤其為了凸顯產(chǎn)品的稀缺性和高貴性，在確保客戶不會流失的情況下，提高售價，反而能夠捕獲市場的需求。”一位不愿具名的業(yè)內(nèi)人士表示。