2015年，一線城市房產(chǎn)市場(chǎng)中最為惹眼的產(chǎn)品無疑是“豪宅”。根據(jù)易居研究院提供的數(shù)據(jù)資料顯示，上半年，北京、上海、廣州、深圳四大一線城市豪宅的成交價(jià)格普遍上漲，其中二季度一線城市豪宅公寓成交爆增超4倍。而上海上半年每平方米均價(jià)在10萬元以上的天價(jià)豪宅也以194套的成交量創(chuàng)下新高。在被譽(yù)為“豪宅元年”的2015年，上海豪宅市場(chǎng)呈現(xiàn)井噴式成交。

　　資料顯示，2015年二季度，一線城市豪宅公寓項(xiàng)目成交均價(jià)前十名被上海北京包攬，成交均價(jià)基本上都在10萬元/平方米以上。79個(gè)項(xiàng)目中，上海最多，占比超過50%，項(xiàng)目主要位于徐匯、浦東及黃浦區(qū)，成交單價(jià)最高的來自上海浦東區(qū)的項(xiàng)目湯臣一品，上海知名的豪宅項(xiàng)目湯臣一品于6月19日成交一套總價(jià)達(dá)2.4億元的房產(chǎn)。

　　在上海房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士吳國(guó)泉看來，上半年的上海房地產(chǎn)市場(chǎng)，在各種利好政策的疊加下，改善型需求受到刺激，一些高端住宅項(xiàng)目去化明顯加快，一些優(yōu)質(zhì)房源甚至出現(xiàn)了日光盤的情況，一些購房者支付意向金和首付之間的時(shí)間由此前的一個(gè)月縮短至一周。

　　而隨著今年土拍市場(chǎng)上海地王的不斷被刷新，一些板塊的高端住宅項(xiàng)目也被不斷看漲。在上海閘北地王頻出的形勢(shì)下，位于上海大寧板塊的項(xiàng)目開發(fā)商坦陳不排除下半年價(jià)格的上調(diào)。

　　豪宅成交量飆升

　　《中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)》記者在采訪中了解到，近期上海豪宅的成交量一路飆升，尤其是進(jìn)入到今年二季度，增量驚人。一些此前成交量平平的天價(jià)豪宅也迎來了惹火的成交量。

　　而易居研究院的研究報(bào)告顯示，2015年二季度，上海豪宅公寓成交1575套，同比增長(zhǎng)429%。二季度豪宅公寓成交結(jié)構(gòu)中，上海成交套數(shù)占整個(gè)一線城市成交量的58.7%。

　　記者梳理資料后發(fā)現(xiàn)，上半年上海豪宅市場(chǎng)成交量飆升的背后，各板塊也呈現(xiàn)出不同的特點(diǎn)。業(yè)內(nèi)公認(rèn)的浦東濱江板塊是大佬房企布局的重點(diǎn)區(qū)域。現(xiàn)在上海的濱江豪宅幾乎已經(jīng)滿席，從陸家嘴核心區(qū)域向外延伸，湯臣一品、中糧海景，到萬科翡翠濱江、陸家嘴濱江公館、綠城黃浦灣，再到新鴻基的凱旋濱江園、以及占據(jù)小陸家嘴最后一塊住宅土地的國(guó)信世紀(jì)海景，板塊內(nèi)豪宅競(jìng)爭(zhēng)硝煙彌漫。而這一區(qū)位，也是上海天價(jià)豪宅的主要聚集地。

　　從2015年上半年單價(jià)10萬元/平方米以上天價(jià)豪宅成交套數(shù)情況來看，同策咨詢研究部數(shù)據(jù)顯示，2015年上半年，上海市單價(jià)10萬元/平方米天價(jià)豪宅累計(jì)成交194套，其中，公寓139套，別墅55套。而2014年同期天價(jià)豪宅成交套數(shù)為57套，其中，公寓31套，別墅26套，2015年上半年上海天價(jià)豪宅成交套數(shù)出現(xiàn)大幅上漲的現(xiàn)象。

　　以上半年銷售成績(jī)不錯(cuò)的凱旋濱江園為例，作為新鴻基地產(chǎn)2005年落子上海的重要高端項(xiàng)目，2012年開盤的凱旋濱江園推出時(shí)總共195套。到今年一季度的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，仍剩下39套待售。今年上半年每個(gè)月銷售數(shù)據(jù)在兩三套上下浮動(dòng)。而進(jìn)入5月份，項(xiàng)目交易套數(shù)較前幾月開始攀升，月成交達(dá)7套，并在今年上半年以總量22套，均價(jià)13.5萬元每平方米完成了上半年業(yè)績(jī)答卷，也讓業(yè)內(nèi)對(duì)于該板塊天價(jià)豪宅交易回暖信心提振。而隨著上半年其二期項(xiàng)目規(guī)劃許可證的獲取，未來項(xiàng)目依然是濱江豪宅的焦點(diǎn)之一。同樣位于該板塊的其他豪宅項(xiàng)目上半年銷售業(yè)績(jī)也出現(xiàn)了攀升。

　　第一太平戴維斯有限公司住宅銷售部董事唐華表示：“上海的傳統(tǒng)豪宅聚集在市中心的徐匯濱江板塊，從成交數(shù)據(jù)來看，徐匯濱江今年豪宅的成交量?jī)r(jià)表現(xiàn)的不錯(cuò)，上海市中心的一些豪宅項(xiàng)目的熱銷也能看出購房者對(duì)于市中心項(xiàng)目的渴求。一些新板塊這兩年也有異軍突起之勢(shì)。尤其是近期因?yàn)榈赝躅l出引起業(yè)內(nèi)關(guān)注的大寧板塊，今年該板塊的代表性項(xiàng)目大寧金茂府項(xiàng)目強(qiáng)勁熱銷也帶動(dòng)了板塊的區(qū)位價(jià)值，加之已經(jīng)開發(fā)建設(shè)的華僑城蘇河灣項(xiàng)目，大寧板塊上海高端住宅聚集地的模型已經(jīng)形成。”

　　同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，政策面利好疊加的驅(qū)動(dòng)、市中心土地資源“稀缺性”、上海樓板價(jià)“地王”頻現(xiàn)、上海樓市限購政策等成為上海天價(jià)豪宅市場(chǎng)價(jià)值繼續(xù)表現(xiàn)較為堅(jiān)挺的主要原因。

　　“地王”頻現(xiàn)推高豪宅市場(chǎng)

　　根據(jù)德佑鏈家半年報(bào)數(shù)據(jù)顯示，上半年上海高端商品住宅成交均價(jià)為70144元/平方米，較去年上半年上漲7%。自2014年底以來，高端商品住宅市場(chǎng)便成交火熱，并且這一熱度一直延續(xù)到今年。而二季度以來，高端商品住宅交易更是高燒不退，單月銷售套數(shù)一直保持在800套以上，特別是5、6月份，單月成交套數(shù)均突破千套，6月更是高達(dá)1398套，刷新5月紀(jì)錄再創(chuàng)歷史新高。

　　與此同時(shí)，上海上半年的土拍市場(chǎng)也是熱火朝天。閘北地區(qū)地王頻現(xiàn)，華潤(rùn)、華發(fā)以及金融街等重量級(jí)房企高價(jià)拿地，落子上海閘北。

　　值得注意的是，近兩年上海內(nèi)環(huán)土地卻處于近乎零供應(yīng)的局面，據(jù)上海市規(guī)劃和國(guó)土資源管理局的公告顯示，2014年上海地區(qū)以純居住地塊入市為主，主要位于金山區(qū)和青浦區(qū)，都屬遠(yuǎn)郊地區(qū)。有業(yè)內(nèi)人士指出，在內(nèi)環(huán)住宅用地面臨斷供之憂的背景下，開發(fā)一塊就少一塊，致使位于上海中心區(qū)域樓盤的價(jià)值凸顯無遺。

　　張宏偉認(rèn)為，目前上海市中心的地塊，出讓一塊少一塊，土地資源“稀缺性”的特征決定了市中心核心地段的地塊走高端豪宅的路線。比如，在陸家嘴、新天地、上海前灘、董家渡等市中心核心地段，近幾年幾乎沒有新增建設(shè)用地的供應(yīng)，這也就意味著，這些板塊天價(jià)豪宅賣一套少一套，天價(jià)豪宅的“稀缺性”將逐步體現(xiàn)。其未來升值及增值價(jià)值也值得期待。

　　上海一家房地產(chǎn)開發(fā)商內(nèi)部人士表示：“上海閘北近期地王頻出，先是華潤(rùn)華發(fā)158.5億元拿下土地，再到最近金融街競(jìng)得的上海火車站北廣場(chǎng)88億元總價(jià)地王，其中該板塊住宅預(yù)計(jì)未來售價(jià)將沖擊9萬元每平方米。目前大寧板塊均價(jià)每平方米已接近7.5萬元。從遠(yuǎn)期來看，還有非常大的項(xiàng)目成長(zhǎng)空間。”

　　而在業(yè)內(nèi)人士看來，因?yàn)槭兄行膬?yōu)質(zhì)地塊的稀缺性，導(dǎo)致一些房企謀求變革，他們?cè)谀貌坏揭痪�優(yōu)質(zhì)地塊的前提下在一線產(chǎn)品的開發(fā)上下起了功夫。唐華指出：“目前的情況是上海市中心也沒有那么多的土地再推出來，所以有些開發(fā)商只能在上海的中外環(huán)拿一些地。現(xiàn)在有些開發(fā)商的策略是如果拿不到一線的地塊，就做一線的品質(zhì)。豪宅最重要的因素還是其地段，但是現(xiàn)在上海豪宅市場(chǎng)上越來越多的地段相對(duì)比較偏的項(xiàng)目也被業(yè)內(nèi)歸類為豪宅項(xiàng)目。也就是開發(fā)商將產(chǎn)品的價(jià)值進(jìn)行了最大化的提升。比如方興金茂府以及星河灣就是比較好的例子。”

　　記者在采訪中還了解到，方興大寧金茂府項(xiàng)目在前期推盤時(shí)還推出了均價(jià)在10.6萬元每平方米的訂制戶型。有分析人士認(rèn)為，在大寧這個(gè)并不是特別成熟的核心板塊推出10萬元+每平方米以上的產(chǎn)品，顯示出了公司的膽識(shí)。在接受記者采訪時(shí)，方興大寧金茂府相關(guān)負(fù)責(zé)人表示：“均價(jià)10.6萬元每平方米的頂層產(chǎn)品，特別針對(duì)于金字塔頂尖的少量人群。這類客戶購買力強(qiáng)，同時(shí)對(duì)產(chǎn)品的挑剔度極高，從我們目前成交的熱銷情況來看，也印證了一點(diǎn)：對(duì)好的產(chǎn)品，客戶是愿意買單的。”

　　下半年市場(chǎng)或迎短暫回調(diào)

　　由于多重利好因素的驅(qū)動(dòng)，2015年上海天價(jià)豪宅成交套數(shù)超過10套的項(xiàng)目就高達(dá)6個(gè)，其中茂名公館36套、嘉天匯御苑27套、凱旋濱江園22套、東郊花園15套、蘇河灣華僑城12套。對(duì)此，業(yè)內(nèi)人士分析稱，2015年下半年，市場(chǎng)對(duì)政府或?qū)⒃俅纬雠_(tái)刺激政策的預(yù)期有望進(jìn)一步提振購買情緒。

　　易居控股有限公司執(zhí)行總裁丁祖昱對(duì)媒體表示，下半年豪宅承接力不足，由于上半年已經(jīng)消化了一大批購房需求，加上近期股市行情走低，購房者消費(fèi)實(shí)力普遍下降，因此下半年會(huì)進(jìn)入短暫回調(diào)。豪宅不會(huì)降價(jià)，但漲價(jià)空間非常有限。

　　而德佑鏈家研究部負(fù)責(zé)人則表示：上海房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)歷了大熱的上半年，二手市場(chǎng)在6月中下旬已經(jīng)顯露出了調(diào)整的跡象，即便是6月的再度降息也未能起到立竿見影的效果。預(yù)計(jì)未來的七八月份，將是樓市轉(zhuǎn)入進(jìn)一步調(diào)整的時(shí)間段，在成交方面會(huì)有一定的滑坡，不過依然還是要好于往年同期的水平。

　　在唐華看來，豪宅市場(chǎng)群雄逐鹿的背景下，如何能爭(zhēng)搶到有限的高端客群，產(chǎn)品定位、價(jià)格定位、市場(chǎng)營(yíng)銷等等都將考驗(yàn)開發(fā)商的綜合能力。對(duì)于天價(jià)豪宅，更多的是一種個(gè)案，個(gè)案的產(chǎn)生或者超高均價(jià)的誕生也是可以理解的。隨著上海豪宅市場(chǎng)的進(jìn)一步成熟，天價(jià)豪宅也會(huì)呈現(xiàn)出多樣性，上海的天價(jià)豪宅未來也會(huì)因?yàn)槭袌?chǎng)出現(xiàn)一些調(diào)整。

　　“部分天價(jià)豪宅項(xiàng)目背后實(shí)際上是一種比較任性的價(jià)格調(diào)整或者炒作，尤其為了凸顯產(chǎn)品的稀缺性和高貴性，在確保客戶不會(huì)流失的情況下，提高售價(jià)，反而能夠捕獲市場(chǎng)的需求。”一位不愿具名的業(yè)內(nèi)人士表示。