二手成交量下滑12%，成交價不降反升2.9%

　　在經歷了6月二手住宅宗數環比上揚的熱潮后，到了7月樓市傳統淡季，中原地產二手住宅買賣宗數環比回落了12.2%。與此同時，二手住宅成交均價卻不降反升，成交均價為24279元/㎡，漲幅達2.9%，是自5月份下滑以來的首次回升。7月份，自住需求占比攀升明顯，達到90.2%，環比上月漲2.6個百分點，而以“學位需要”為購房目的則環比下滑1.6%。由于畢業季租房熱度減退，本月全市租賃宗數環比下滑5.6%，同時，二手住宅租賃均價錄得50.4元/㎡/月，環比上月微跌0.2%。

　　作為二手樓市的傳統淡季，7月二手住宅成交熱度略有減緩。據中原地產二手住宅成交數據顯示，7月二手住宅成交量環比上月下滑12.2%，二手成交均價則不降反升，錄得24279元/m2，環比上月漲幅達到2.9%。從成交量和成交均價來看，基本回到5月份的水平。

　　從中心六區來看，天河區仍是最受熱捧的置業區域，成交占比約達全市的24.3%。同時，宗數環比也是唯一上漲的區域，幅度達到6.3%，而其余五區均錄得不同程度的下滑。其中，荔灣區環比下滑最為明顯，達到25.9%。緊隨其后的是番禺、海珠、白云三區，環比跌幅分別為23.6%、21.9%和21.8%。從成交均價看，環比跌幅最為明顯的同樣也是荔灣區，幅度達到11.5%。其次是越秀區，均價環比微跌0.5%。而其余四區均有不同程度的漲幅。

　　數據顯示，在7月份通過中原地產促成的交易中，選擇一次性付款、商業貸款及組合貸款的買家占比環比上漲共約4%。而公積金貸款人數約占11.8%，環比下滑達到2.9%。從戶籍來源看，廣州戶籍買家僅占總成交的29.8%，而非廣州戶籍買家則占總成交70.2%，顯示出非廣州戶籍買家仍是目前二手市場的購買主力。

　　自住需求超九成

　　學位房熱度減退

　　中原地產成交數據顯示，7月份二手住宅自住購房占比環比上漲了2.6%，總占比超過九成，顯示出目前仍然是自住需求主導二手樓市。而以“再出售”、“出租”為購房目的的投資客占比仍在低位徘徊，環比更下跌約1%。另外，7月學位房需求熱度減退，環比上月下滑1.6%。

　　數據顯示，7月份，成交總價在200萬元以內的二手住宅總占比為51.4%，環比上月下滑8.7%。而成交總價在200萬~500萬元的二手住宅占比在本月約達43.1%，環比上月上漲了9.3%。總體數據顯示出二手樓市成交重心向改善型置業轉移。

　　二手租賃降溫

　　量價環比齊跌

　　在經歷了6月份二手租賃市場回暖后，7月二手租賃熱度也有所降溫，總體呈現出量價齊跌的趨勢。據中原地產二手成交數據顯示，7月租賃宗數和租賃面積環比分別下跌5.6%和3.5%。同時，7月份全市租金均價約50.4元/m2/月，環比也微跌0.2%。不過，越秀區在租賃方面表現亮眼，成為全市中心六區中唯一錄得量價齊漲的區域，二手租賃宗數和租金均價分別環比上漲6.8%及3.5%。而天河區租賃宗數環比降幅達16%，租金均價環比下降7.5%，成為全市六區中跌幅最明顯區域，但仍以28.2%的占比成為最熱門的租賃區域，且租金均價同樣仍以57.1元/m2/月領先其他各區。

　　據中原地產天河區暨南分行營業經理劉袁遠介紹，畢業生租房需求釋放主要集中在6月份。由于該板塊內學校云集，因此到了7月，有部分是“陪讀”家長選擇提前來租房，即便7月的租賃需求沒有6月份旺盛，但該板塊的租賃仍十分活躍。

　　7月，越秀區租盤以49.1元/m2/月穩居樓梯樓租金榜首，電梯樓租金榜首則由天河區以60.1元/m2/月奪得。此外，番禺依然是全市中心六區的“租價洼地”，其電梯樓及樓梯樓租金分別為36.7元/m2/月及29.8元/m2/月。

　　畢業季“群租”增多

　　三房漲租 一房降租

　　7、8月正是畢業季，也是步入社會的學子們因工作需要找房居住的旺季，由于租金持續上漲，剛剛進入社會拿著微薄的工資，很難承受高額租金，因此選擇群租的人越來越多，數據顯示，二季度合富標準租金（廣州）為51.7元/m2/月，環比2015年一季度上漲0.8%，雖然整體租金上漲，但曾經熱租的一房租金卻在下降，尤其是天河、越秀、白云以及番禺的一房單位租金跌幅較大，降幅在2%~10%之間。由于群租需求增多，三房租金則有明顯上升。

　　租房個案

　　據廣東省教育廳公布統計數據，去年全省畢業生初次就業平均薪酬為2890元/月，較2013年增加239元/月，研究生畢業生的平均薪酬為5147元/月。而縱觀各區一房租金可見，基本在2000多元左右，以畢業生們的3000元左右的平均工資來看，雖然租個一房可享受獨立的空間，但生活壓力相當大，因此選擇群租成為必然趨勢，整體租金承受力較高，而個體分攤成本就降低不少，即1500元左右的房租支出是社會新鮮人較能接受的水平。

　　小陳今年很幸運地找到銀行的工作，7月就一直在看房，他和兩個同學打算在市中心租一套三房單位，目標租金是不超過4800元/月，不過看了幾套房都不太符合要求，不是交通不便就是房租太高，他們以剛出來工作收入不豐為由試圖和房東講價，但效果顯然不佳，群租式租房也不太受房東青睞，工作單位附近的三房基本要租5000元以上，再加上水電、管理費等成本，每個人承擔的租金也基本要2000元左右，這個價格已達工資的2/3，且不少三房房間面積不均衡，主臥大，而客房、書房小，三人住起來也不太方便，看了幾套房三人無法達成共識，因此小陳的找房之旅仍在繼續。據了解，由于現在選擇群租方式的人越來越多，房租還在繼續上漲中，想租到合心水的房子只能將眼光投向更遠一點的區域。

　　市場行情

　　二季度合富標準租金（廣州）數據也顯示，目前大部分板塊的租金穩中小幅上升。其中升幅較大的物業大多在中心區，升幅在5%~10%之間，如天河區的天河公園、東圃—員村；海珠區的工業大道板塊、江南西板塊以及赤崗—琶洲板塊；白云區的新廣從板塊和黃石—廣花板塊，原荔灣區等。外圍區域看，花都以及番禺洛溪的升幅相對較大。

　　由于中心區租金高企，畢業生“群租”需求增加，令此前租金有所下調的三房租金上漲。而由于租金水平超過不少一房承租人群能承受的價格，不少區域的一房出現降租，跌幅較大的物業以天河、越秀、白云及番禺的一房居多，此外，此前的租金升幅較大的一房單位，二季度也有所回調，降幅在2%~10%之間。