一線城市廣州降幅最大 深圳利率最高

　　圖 一線城市首套房平均利率走勢

　　從直觀上看，四個一線城市中，北京和上海的利率最低，深圳和廣州利率略高。從下降趨勢上看，四個城市都呈現出明顯的階梯狀，在四個降息節點上，降幅更大。相比而言，2014年3季度和2015年2季度下降趨勢比較緩，而2014年末到2015年初的過渡期下降趨勢較陡。這是因為，歷年的交替時期都是市場變化比較大的敏感時期。

　　跟廣州深圳相比，近兩年，北京與上海的利率一直略低。在房價上，北京上海則更高。這表示，房地產市場上，北京和上海都更活躍。

　　表：一線城市首套房平均利率與基準利率比值變化

　　融360根據數據，計算出城市平均利率與基準利率的比值來比較各城市的利率變化。北京的首套房利率自2014年8月至今，普遍低于基準利率，其與基準利率的比值不斷降低，從2014年8月的0.991降至2015年8月的0.901，折扣力度較大；上海的首套房利率變化幅度稍大，從1.014降至0.905；廣州的首套房利率也基本保持同樣的下降趨勢，從1.051降至0.931；降幅最小、利率最高的是深圳，從1.061降至0.988。

　　表：一線城市二套房平均利率與基準利率比值變化

　　北京的二套房利率基本一直在跟隨基準利率的變動而變動，比值在2014年11月從1.109微調至1.100后，再沒變過。上海的二套利率趨勢與北京基本一樣，不同的是在2015年7月和8月均有下調，比值降至1.089，略低于北京。廣州也在去年11月把二套利率從1.118降到1.107，之后變化不大，維持1.107左右。深圳目前的二套利率高于全國平均值，也是四個一線城市中最高的，達到基準利率的1.113倍。

　　可以看出，一線城市的首套房利率差距明顯，但二套利率相差無幾。融360分析認為，這主要是由于房地產市場在各城市的活躍程度不同決定的。

　　雖然330房貸新政降低了首付門檻，但二套房貸款利率一直未有松動的跡象。融360分析認為，從歷史上看，首套房和二套房是可能出現調整周期不對應的情況的。在放松新房市場的時候，部分二套房的客源可能就會轉去新房市場，二套房市場就會淡化。這反過來又導致銀行把更多的優惠給予新房市場，沒有降低二套房利率的動力。

　　二線城市首套差異大 二套差異小

　　圖：二線城市首套房平均利率走勢

　　表：首套房平均利率與基準利率比值變化

　　融360調查發現， 二線城市中天津的首套房平均利率最低，與基準利率的比值為0.903，長沙最高，為0.983。二套房利率相差不大，與基準利率比值最低的是重慶，為1.071，最高的是天津，為1.103。

　　8個二線城市首套房利率與基準利率比值的平均值為0.95。在平均值至上的是杭州、成都、武漢、長沙、重慶，之下的是天津、南京、青島。首套房利率在一年內變動最大的是重慶，從0.964到1.130，變動最小的是杭州，從0.945到0.977。

　　二套房利率與基準利率比值二線城市平均值為1.09。杭州、成都、長沙的比值均為1.093，青島1.096。二套房利率在一年內變動最大的還是重慶，比值從1.031到1.202，變動最小的是青島，從1.000到1.100。

　　城市分化加劇 三四線城市利率下行機會更大進入8月，除北京房貸沒有變動外，深圳、上海、廣州三城二手房房貸均有明顯收緊趨勢。融360分析認為，在二套房利率已經低于去年同期的情況下，商業銀行是在提前把控風險。但這種把控或許并不是持久的。如果首套房降利率對樓市回暖的促進作用比較理想，那么未來二套房利率下行的趨勢可能會加快。

　　7月份一線城市房價環比全部上漲且漲幅仍然較高，絕大部分二線城市房價環比上漲但漲幅低于一線城市，大部分三線城市房價環比仍然下降。融360分析，三四線房貸利率的降幅或許會更有城市自主性，可能率先下降；而一二線城市下半年樓市普遍被業內看好，即使出臺新的樓市刺激政策，利率下降的陡峭程度也不如三四線。