上海易居房地產研究院9月16日發布了《上海各區人口與房價關系》，報告顯示，上海外來人口占比過半的區縣有5個；虹口區每平方公里人口接近3.6萬，位列上海各區縣之首；靜安房價8.9萬元/平方米居上海各區縣首位；房價高低真的和人口密度大小有點關系；過去幾年人口密度漲幅郊區快于市區；過去五年上海房價翻倍的區縣有10個；人口密度漲幅大會刺激房價。

　　易居房地產研究院研究員謝金龍指出，決定房價的因素很多，市場供求、區位交通及配套、項目本身品質及區域人口等。通過對比人口密度和商品住宅成交均價兩個排名，發現人口密度與房價有較強的對應關系：比如人口密度相對較大的行政區房價相對較高，如靜安、黃浦區等；人口密度適中的行政區房價相對也比較適中，如楊浦、寶山、閔行區等；人口密度低的區縣房價相對也較低，如金山區、崇明縣等。

　　具體報告內容如下：

　　上海之最：虹口區人口密度3.6萬/平方公里，靜安區房價8.9萬元/平方米

　　一、上海外來人口占比過半的區縣有5個

　　從外來人口占常住人口比重排名看，松江外來人口占比為62%，位列排名第一位，楊浦外來人口占比20.4%，位列排名末位。外來人口占比較高的行政區主要是城市郊區，排名靠后的基本上是城市中心區。上海各區縣人口構成中，外來人口占比超過50%，即外來人占比超過本地人口的區縣有5個，依次分別是松江、青浦、嘉定、奉賢和閔行區。

　　圖12013年上海各區縣外來人口占常住人口比重排名

資料來源：上海統計局、CRIC、易居研究院

　　二、各區縣人口密度與房價關系

　　1、虹口每平方公里人口接近3.6萬，位列上海各區縣之首

　　從2013年上海各區縣人口密度排名看，虹口以35757人/平方公里位列排名第一位，崇明以588人/平方公里位列排名末位，排名兩端區縣人口密度相差60多倍。此外，可知中心區與郊區間人口密度差別較大，排名末位的中心區長寧人口密度18418人/平方公里，仍遠高于郊區排名首位的寶山區7414人/平方公里。從排名中可知，中心城區間人口密度相差不到2倍，遠小于郊區各區縣間人口密度相差12倍多的情況。

　　上海中心城區、郊區及遠郊沒有嚴格意義上的界定，我們把黃浦、徐匯、長寧、靜安、普陀、閘北、虹口及楊浦區（行政區域主要位于中環以內）認作八大中心城區；其他九個郊區縣為浦東、閔行、奉賢、松江、青浦、金山、寶山、嘉定八個區及崇明縣（行政區域主要位于中環與郊環之間），其中金山、崇明為遠郊區縣（行政區域基本上在郊環線以外）。

　　圖22013年上海各區縣人口密度

資料來源：上海統計局、CRIC、易居研究院

　　2、靜安房價8.9萬元/平方米居上海各區縣首位

　　從2014.09-2015.08最近一年上海各區縣商品住宅成交均價排名看，靜安以8.9萬元/平方米的較大優勢位列排名第一位，排名二、三位的依次是黃浦7.7萬元/平方米、徐匯6.6萬元/平方米，金山以1.1萬元/平方米位列排名末位，城市不同區縣之間房價差最高超過8倍。排除閔行、浦東部分地區位于城市中心區的原因，其他7個郊區縣價格都低于上海市3萬元/平方米的均價。雖然房價與許多因素有關，但從排名看，各行政區離城市中心的遠近與房價高低成正比是勿容置疑的，即離市中心越近，房價越高，反之亦然。

　　圖32014.09-2015.08最近一年上海各區縣商品住宅成交均價

資料來源：上海統計局、CRIC、易居研究院

　　3、房價高低真的和人口密度大小有關

　　根據數據的可得性，2014年各區人口情況暫時未公布，但由于人口變化是一個相對緩慢的過程，2013年的人口情況和過去一年應該比較相似，所以能反映一些相同的規律。決定房價的因素很多，市場供求、區位交通及配套、項目本身品質及區域人口等。對比人口密度和商品住宅成交均價兩個排名情況，我們發現人口密度與房價有較強的對應關系：比如人口密度相對較大的行政區房價相對較高，如靜安、黃浦區等；人口密度適中的行政區房價相對也比較適中，如楊浦、寶山、閔行區等；人口密度低的區縣房價相對也較低，如金山區、崇明縣等。