2015年以來，萬科以“萬科驛”為品牌，在公寓市場規模擴張，計劃至2017年擁有15萬間萬科驛公寓。

　　在這一市場，萬科不是唯一的看多者，嘉華、陽光城、招商等多家開發商躍躍欲試。過去兩年，獲得風投的長租公寓企業超過10家。

　　這背后，是公寓市場千億空間的巨大誘惑。華創證券研究稱，長租公寓行業正處于指數級發展的初期，國內青年租房的市場規模近8000億元，每年僅新增的應屆生租房規模就達600億元。

　　不過，行業共識是，長租公寓是微利行業，盈利空間小、盈利方式不清晰、前期投入大、回報周期較長，以萬科為首的各路資本，在轉型過程中紛紛爭做“包租婆”，算盤是如何打的？

　　萬科驛

　　目前，萬科已在廣州、廈門、西安、上海、重慶等市落地了10余個長租公寓，其中，廣州和上海是重鎮。

　　經濟觀察報了解到，萬科在上海的首個萬科驛位于嘉定安亭，共293間，預計12月31日開業。未來三年，上海萬科將大舉進入長租公寓領域，戰略目標是獲取20萬間可租賃房源。

　　上海萬科驛將目標客戶定為18-40歲的城市主流青年，每月租金在5000元以下。

　　上海萬科已規劃4個項目，除了安亭項目外，萬科驛國創中心店和翡翠公園店將于2016年開業，七寶國際店將于2017年開業。

　　在公寓管理上，萬科將采用手機服務終端方便租戶查看房屋信息、合同賬單；實現線上繳費、報修；設置店長和客服為租戶解決問題；預留公共客廳空間，方便租客社交……

　　上海萬科研究，美國市場上近80%的租賃住房，均由品牌運營商提供租賃服務，國內租房市場發展粗放，所有運營商加在一起的市場占有率不足1%，行業無標準，產品良莠不齊，市場存在諸多痛點。“這是一個年交易金額達到千億數量級的市場。”上海萬科驛負責人表示。

　　房企爭做“包租婆”

　　萬科以外，嘉華、陽光城、招商等房企都打起了長租公寓的“主意”，且形式多樣。

　　早在3月份，港企嘉華在其上海靜安的住

　　宅項目中，預留部分房源打造了113套服務式公寓，面積從227-500平方米不等，首批推出了50套。其在上海徐匯的住宅項目也保留了120套可出租公寓。

　　它們有一個全新的品牌——尚臻，“嘉華希望增加出租物業的比例，因為租金收入是每年都有的。目前希望收租物業的面積能提高到15萬-20萬平方米。”嘉華中國市場銷售部總經理楊景輝說。

　　尚臻面向的是旅居上海的、有國際背景的家庭型客戶，目前入駐的30組客戶大部分來自全球500強企業的在華高管。

　　這種定位使尚臻的租金居于高位，月平均租金約為6萬元，有的甚至達到10多萬元。

　　陽光城采取了合作方式切入長租公寓市場。10月中旬，陽光城旗下MODO項目同寓見公寓簽約：陽光城負責提供房源，寓見公寓負責標準化運營和管理，提供從售前咨詢、預約看房、審核咨詢、簽約到售后的維修、保潔、換房等一站式服務。

　　而招商旗下的公寓產品分為兩類，精品公寓面向高收入人群，服務式公寓面向中等收入的白領客群。此前，其曾將蛇口工業區的產業宿舍配套小區改造成公寓。

　　躍躍欲試還有物業公司。經濟觀察報獲悉，綠城物業計劃和公寓租賃機構優客逸家合作，盤活旗下小區的閑置資產，改造后統一對外出租。

　　克而瑞研究中心研究員房玲指出，通過租賃的形式，房企能夠有效實現存量房的去化，有存量資產閑置的國企，通過租賃帶來收益也是盤活資產的有效手段。

　　如何盈利？

　　行業內的一個共識是，長租公寓是一項前期投入資金巨大、回報周期較長的微利業務。

　　一位負責公寓運營的管理人士對經濟觀察報表示，一般來說，長租公寓的回報周期短則1年，長則3-4年，雖然比酒店的回報周期稍短，但對投入企業而言，仍然有不小的資金壓力。

　　楊景輝透露，為了平衡資金流，嘉華會按照嚴格的比例，分配出售物業和持有型服務式公寓的比例：“一般一個項目要做公寓，不會少于100套，否則每套的平均成本就會很高。”

　　“服務式公寓和酒店差不多，打開門才能收第一塊錢，初期很難說業績，回報率肯定比不上賣房子。”嘉華中國投資有限公司副董事李志賢說。

　　譚華杰曾表示，中國目前商品住宅的租金收益率只有2%-3%，靠商品房出租不可能建立盈利模式。如果使用其他閑置不動產改造，或者使用農民房，租金收益率可以提升到6%-8%，稅后租金收益率為5%-6.5%。“但目前這個行業的運營費用率很高，一般為40%左右，因此可分配給投資者的收益率只有3%-5%。萬科的優勢在于，擁有居住服務的豐富經驗，運營費用率可控制在15%，稅后可分配給投資者的收益率為4%-5.5%。”譚華杰說。

　　上海萬科驛負責人表示，在微利狀態下，萬科有自己的投資標準以及市場化的運作方式，萬科將大力關注公寓屬性土地出讓，同時，會采取和其他企業聯合拿地的方式，“也將探索存量資產市場，從閑置空置資產到村鎮集體資產、到經營不佳的轉讓資產，都將成為萬科獲取項目的方式。此外，我們還將主動與政府及產業園區探討戰略合作的可能，為政府建設、管理人才公寓及租賃型住房，為產業園區建設、管理員工宿舍及高管公寓等。”

　　至于商業模式和盈利能力的提高，還在探索過程中，該負責人說。

　　目前，萬科發展長租公寓以自有資金為主。

　　從長遠來看，輕資產和資產證券化，普遍被認為是長租公寓的出路所在。

　　李志賢透露，嘉華已經和一些開發商接觸，打算輸出尚臻品牌，但目前尚無成功案例。

　　專業的公寓運營機構已經走在了房企的前面。10月下旬，水滴公寓與魔方金服達成戰略合作，魔方金服將推出5款房地產租約證券化金融產品。