上海再出地王

　　對拍得新江灣地王的信達(dá)地產(chǎn)而言，考慮到背靠信達(dá)資產(chǎn)這家實(shí)力雄厚的金融公司，73億元的總價(jià)并非高得離譜。然而4.9萬元/平方米的樓板價(jià)，比2015年該區(qū)域內(nèi)新房平均售價(jià)還高出3000元。業(yè)界認(rèn)為，售價(jià)賣不到8萬元/平方米以上，項(xiàng)目能否賺錢將很成問題。

　　“新江灣城區(qū)域商品房的成交均價(jià)近幾年幾乎維持了2010年的價(jià)格水平。2010年該區(qū)域成交均價(jià)4.1萬元/平方米，2015年的均價(jià)4.6萬元/平方米。”鏈家地產(chǎn)分析師陸騎麟表示。

　　房企在上海瘋狂拍地，一定程度反映出近期土地市場持續(xù)升溫的走勢。利率不斷走低的背景下，資產(chǎn)如何跑贏CPI，使房價(jià)上漲的市場預(yù)期越來越強(qiáng)。

　　“瘋狂”的樓板價(jià)

　　11月25日，信達(dá)地產(chǎn)以72.99億元的價(jià)格，拍得上海楊浦區(qū)新江灣城一幅地塊。值得注意的是，被指初始出讓總價(jià)過高、項(xiàng)目大戶型所占比例較高，10月中旬新江灣地塊曾被政府緊急叫停。

　　經(jīng)過調(diào)整之后，政府要求該地塊開發(fā)中小套型的比例不得低于60%。按調(diào)整后的方案，90平方米以下的中小套型普通商品住宅建設(shè)規(guī)模不少于5.93萬平方米，套數(shù)不少于660套。

　　雖然出臺(tái)了如此嚴(yán)苛的開發(fā)條件，然而一個(gè)半月后再次出讓，開發(fā)商對該地塊的追逐不但沒有使土地價(jià)格降溫，反而使價(jià)格被進(jìn)一步追高。

　　“又是一塊面粉貴過面包的土地。”中原地產(chǎn)分析師盧文曦如是評價(jià)。

　　從地塊周邊在售項(xiàng)目的情況來看，中建大公館的成交均價(jià)約5萬元/平方米，華潤橡樹灣的成交約6萬元/平方米。信達(dá)地產(chǎn)拿地的成本價(jià)，已接近在建新房的銷售價(jià)。

　　另據(jù)中原地產(chǎn)的數(shù)據(jù)，今年新江灣區(qū)域新房的平均成交均價(jià)為4.6萬元/平方米。信達(dá)地產(chǎn)所拍4.9萬元/平方米的樓板價(jià)，比該區(qū)域新房今年的平均成交價(jià)還要高3000元/平方米。

　　業(yè)界認(rèn)為，如果按信達(dá)所拍樓板價(jià)來推算，該項(xiàng)目未來的成本價(jià)至少要賣到8.3萬元/平方米以上才可能賺錢。然而目前板塊內(nèi)新房的均價(jià)還不到5萬元/平方米，這與信達(dá)所要達(dá)到的成本價(jià)之間有相當(dāng)大的落差。

　　“總價(jià)高不算什么，關(guān)鍵是單價(jià)高。目前這個(gè)單價(jià)在這一區(qū)域，真的是太瘋狂。”一位不愿具名的分析師說。

　　不過對于有著金融背景的信達(dá)地產(chǎn)來說，錢并非其所要擔(dān)心的因素。

　　10月底信達(dá)資產(chǎn)設(shè)立了總規(guī)模超過51億元的信達(dá)城市發(fā)展基金，用于投資城市舊改、安居型商品房項(xiàng)目、房企并購類項(xiàng)目。11月24日，信達(dá)地產(chǎn)披露用于投資房地產(chǎn)領(lǐng)域的私募基金額度由此前的40億元，增加至80億元。

　　盡管“不差錢”，然而政府對開發(fā)所做出的至少開發(fā)六成小戶型的硬性規(guī)定，還是讓人為信達(dá)地產(chǎn)的贏利捏了把汗。

　　盧文曦指出，新江灣地區(qū)的新房多數(shù)為大戶型。雖然在區(qū)域里，小戶型的確能形成一定的錯(cuò)位競爭。可今年上海90平方米以下小戶型的平均成交均價(jià)，只有2.3萬元/平方米。

　　“成本價(jià)和購買人群之間的落差太大。有多少剛需買家能承受這樣的產(chǎn)品，前景不容樂觀。對信達(dá)來說，未來怎么做產(chǎn)品、如何營銷、降低財(cái)務(wù)成本，幾乎每個(gè)環(huán)節(jié)都在考驗(yàn)開發(fā)商。”盧文曦說。

　　土地市場持續(xù)升溫

　　新江灣地王受到開發(fā)商瘋狂追逐，只是近期土地市場不斷走高的一個(gè)側(cè)影。福州、南昌近日也先后拍出地王。

　　11月18日融僑聯(lián)手陽光城以51.5億元的價(jià)格，拍下了福州海峽奧體中心一幅總面積約320畝的土地，樓板價(jià)近1.6萬元/平方米。

　　該地塊不但創(chuàng)下了福州倉山區(qū)住宅項(xiàng)目的最高樓板價(jià)最高紀(jì)錄，也成為今年福州的總價(jià)地王。而51.5億元的總價(jià)，也成為福州土地拍賣史上總價(jià)第三貴的土地。

　　不只是福州，南昌的土地價(jià)格近期也漲得相當(dāng)離譜。

　　經(jīng)過近一個(gè)小時(shí)的激烈競價(jià)，四川藍(lán)光11月17日以6.28億元的高價(jià)拍得江西省南昌市朝陽新城一幅土地。雖然總價(jià)不高，然而1027萬元/畝的單價(jià)較503萬元/畝的起始價(jià)翻了一倍還多，并刷新了朝陽新城的單價(jià)地王紀(jì)錄。

　　江蘇一家房企高層告訴記者，包括南京、蘇州、杭州等城市，土地價(jià)格都出現(xiàn)了程度不同上揚(yáng)的態(tài)勢。而開發(fā)商的心態(tài)卻很奇怪，沒有冷眼旁觀，反而加快了購置土地的步伐。

　　開發(fā)商對未來走勢由空看多，則是助漲此輪土地市場持續(xù)升溫的直接原因。

　　一家全國房企副總裁向記者表示，土地價(jià)格又開始漲了，而且可能會(huì)持續(xù)比較長的一段時(shí)間。“上半年房子也不怎么好賣，一些同行已經(jīng)在想著要賣掉一點(diǎn)項(xiàng)目來減輕壓力了。但三季度以后情況不對了，那些想轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目的，要么不賣了，要么提了價(jià)格。因?yàn)楹芏嗤�行都認(rèn)為，明年將有一波上漲的行情。如果現(xiàn)在仍按以前的價(jià)格轉(zhuǎn)讓股權(quán)，并不合算。而在土地市場上，則表現(xiàn)為土地價(jià)格持續(xù)升溫。如果一些市場的供地計(jì)劃很少，對優(yōu)質(zhì)地塊的追逐近乎瘋狂。”上述人士說。

　　在萊坊國際研究總董事楊悅晨看來，開發(fā)商之所以在土地價(jià)格居高不下的情況下仍然追高，源于房價(jià)可能會(huì)迎來新一波上漲的市場預(yù)期。

　　“有人說經(jīng)濟(jì)不好，房價(jià)怎么漲得起來。但問題也許就在這兒。經(jīng)濟(jì)不好，更需要房地產(chǎn)拉動(dòng)。目前利率已經(jīng)非常低了，接下來可能會(huì)繼續(xù)走低。今年的股災(zāi)讓很多人再次看到股市的高風(fēng)險(xiǎn)，而出于財(cái)富保值的目的，很多人購房置業(yè)的需求會(huì)出現(xiàn)很大的增長。相當(dāng)一部分人資產(chǎn)的配置，將放在房地產(chǎn)上。升值目的也許在其次，保值則可能是更重要的。”楊悅晨指出，市場的這種變化信息，一定程度上也被部分敏銳的開發(fā)商所捕捉到。而這才是土地市場持續(xù)升溫更深層次的原因。（來源：華夏時(shí)報(bào) 王海春）