2015年，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)在寬松的政策刺激下，總體上步入了復(fù)蘇通道。包括市場(chǎng)成交、房?jī)r(jià)等指標(biāo)總體上出現(xiàn)回暖，甚至好于預(yù)期。但同時(shí)，包括土地成交量、新開工量、開發(fā)投資額等指標(biāo)非常低迷，全國(guó)商品房庫(kù)存壓力繼續(xù)增大，三四線城市市場(chǎng)依然偏弱。中國(guó)經(jīng)濟(jì)新常態(tài)的發(fā)展模式，需要房地產(chǎn)新常態(tài)發(fā)展模式做配合。總體上看，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的基本面正趨于好轉(zhuǎn)，2015年的市場(chǎng)邏輯也將在2016年繼續(xù)得到演繹。尤其考慮到2016年房地產(chǎn)供求政策會(huì)趨于寬松、市場(chǎng)預(yù)期也逐漸向好，我們認(rèn)為樂觀的情緒較之2015年會(huì)增強(qiáng)。基于這樣一個(gè)大方向的判斷，我們對(duì)2016年各個(gè)指標(biāo)進(jìn)行了逐個(gè)分析和預(yù)判。回顧過去幾年的全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)年報(bào)：2013年底，我們預(yù)測(cè)2014年特征為：高位振蕩，逐步降溫；2014年底，我們預(yù)測(cè)2015年特征為：探明底部，復(fù)蘇上行；展望2016年，我們預(yù)測(cè)其特征為：政策風(fēng)暖，市場(chǎng)向上。2016年全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)依然是機(jī)遇和挑戰(zhàn)、守正和出新、堅(jiān)守和轉(zhuǎn)型并存的大時(shí)代。

　　一、市場(chǎng)供應(yīng)

　　1全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置面積預(yù)計(jì)2016年增長(zhǎng)8%左右

　　2015年，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置面積22811萬平方米，比上年下降31.7%，降幅比1-11月份收窄1.4個(gè)百分點(diǎn)；土地成交價(jià)款7622億元，下降23.9%，降幅收窄2.1個(gè)百分點(diǎn)。

　　從近年來的土地購(gòu)置面積走勢(shì)看，隨著2009年房市轉(zhuǎn)暖，2010年土地購(gòu)置面積快速上升。2011年創(chuàng)歷史最高值，其后呈振蕩下滑態(tài)勢(shì)。2012年呈現(xiàn)前冷后熱，全年成交仍處于歷史地位。2013年，土地市場(chǎng)伴隨樓市回暖日益火爆，龍頭企業(yè)集中拿地，土地購(gòu)置面積同比呈現(xiàn)逐步上揚(yáng)態(tài)勢(shì)。2014年，由于行業(yè)比較低迷，樓市庫(kù)存壓力較大，房企資金趨于緊張，購(gòu)地節(jié)奏有所放緩。2015年，在樓市復(fù)蘇態(tài)勢(shì)下，由于房企對(duì)行業(yè)中長(zhǎng)期發(fā)展保持謹(jǐn)慎態(tài)度，以及去庫(kù)存壓力等因素，土地購(gòu)置面積及其增幅創(chuàng)近十幾年來歷史同期新低。

　　圖：2016年全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置面積及增幅預(yù)測(cè)

　　數(shù)據(jù)來源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局、易居研究院

　　2016年土地市場(chǎng)將觸底反彈，實(shí)現(xiàn)正增長(zhǎng)，土地成交面積增幅預(yù)計(jì)在8%左右。主要原因：一是2015年商品房市場(chǎng)整體反彈，銷售量穩(wěn)步回升，銷售回款明顯增加，房企資金狀況有所改善；二是2015年房市溫和回暖，受銷售狀況良好的影響，房企亟需增加土地儲(chǔ)備，為后續(xù)發(fā)展做準(zhǔn)備；三是2015年土地購(gòu)置量降幅明顯，造成基期值較低。此外，考慮庫(kù)存壓力依舊較為嚴(yán)重，尤其是廣大三四線城市，多數(shù)城市的房企在土地購(gòu)置方面仍持謹(jǐn)慎態(tài)度，所以2016年全國(guó)土地成交面積不易大增。

　　2全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資預(yù)計(jì)2016年增長(zhǎng)4%左右

　　2015年，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資95979億元，同比增長(zhǎng)1.0%，增速比1-11月份回落0.3個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅投資64595億元，增長(zhǎng)0.4%，增速回落0.3個(gè)百分點(diǎn)。

　　從近年房地產(chǎn)開發(fā)投資走勢(shì)看，自2001年以來，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)投資完成額持續(xù)快速上升。具體來看，受招拍掛、清理閑置土地等調(diào)控政策的影響，2005至2006年房地產(chǎn)開發(fā)投資額的增速有所放緩，但隨后2007年增速又迅速飆升至30.2%。2008年受國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)下滑和樓市慘淡影響，投資增速又迅速下滑至23.4%，2009年更是下降至16.1%。2010年隨著房地產(chǎn)行情回暖以及貨幣寬松政策的延續(xù)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)加大投資，增長(zhǎng)率達(dá)到33.2%。隨后國(guó)家連續(xù)出臺(tái)多項(xiàng)樓市調(diào)控政策，房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅連續(xù)下滑，跌至2012年的16.2%。2013年隨著樓市的回暖，投資增速有所回升。2014年在行業(yè)持續(xù)低迷的情況下，投資增幅明顯回落，創(chuàng)過去十幾年新低。2015年，在樓市復(fù)蘇力度較弱、地價(jià)不斷攀升、庫(kù)存不斷積壓的背景下，開發(fā)投資延續(xù)2014年的放緩趨勢(shì)，投資增幅再創(chuàng)歷史新低。

　　圖：2016年全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)投資完成額及增幅預(yù)測(cè)

　　數(shù)據(jù)來源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局、易居研究院

　　2016年全國(guó)房地產(chǎn)投資增速企穩(wěn)反彈，但幅度有限，預(yù)計(jì)全年同比增幅為4%左右。主要原因：一是經(jīng)濟(jì)由高速增長(zhǎng)過渡到中高速增長(zhǎng)，固定資產(chǎn)投資增幅持續(xù)下滑，房地產(chǎn)開發(fā)投資增速也受到一定程度制約；二是預(yù)計(jì)2016年土地購(gòu)置面積穩(wěn)步增長(zhǎng)，新開工量保持平穩(wěn)，從而帶來開發(fā)投資同比小幅增長(zhǎng)；三是由于2015年土地購(gòu)置面積及新開工量大幅下滑，將影響到2016年的施工量，進(jìn)而影響開發(fā)投資的增速，所以不會(huì)顯著反彈。

　　3全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋新開工面積預(yù)計(jì)2016年基本持平

　　2015年，房屋新開工面積154454萬平方米，下降14%，降幅比1-11月份收窄0.7個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅新開工面積106651萬平方米，下降14.6%，降幅比1-11月份收窄0.6個(gè)百分點(diǎn)。

　　從近年來房屋新開工面積的走勢(shì)看，2012年之前同比增幅都保持正增長(zhǎng)，年均增幅18.8%。其中2010年增幅達(dá)近十幾年最高值，部分原因與2009年商品房銷售面積大漲有關(guān)。2011、2012年受調(diào)控政策影響，企業(yè)觀望氣氛加重，新開工面積增幅逐步下行，2012年首次出現(xiàn)同比負(fù)增長(zhǎng)。2013年樓市發(fā)展整體穩(wěn)定，房企開工大幅放量，房屋新開工面積增幅明顯回升。2014年受到行業(yè)環(huán)境的整體下行影響，房屋新開工面積明顯回落。2015年延續(xù)2014年回落態(tài)勢(shì)。

　　圖：2016年全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋新開工面積及增幅預(yù)測(cè)

　　數(shù)據(jù)來源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局、易居研究院

　　2016年全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋新開工面積預(yù)計(jì)與2015年持平。主要原因：一是2015年全國(guó)開發(fā)企業(yè)購(gòu)地面積大幅下滑，制約了2016年的新開工面積增長(zhǎng)；二是預(yù)計(jì)2016年房企資金壓力有所緩和，新開工量和復(fù)工量基本平穩(wěn)；三是2015年新開工面積延續(xù)上一年下跌趨勢(shì)，連續(xù)兩年下跌，基期值已較低，所以2016年同比不會(huì)繼續(xù)大跌了；四是預(yù)計(jì)2016年房企土地購(gòu)置面積增長(zhǎng)8%，對(duì)新開工起到一定的托底作用。

　　4房地產(chǎn)企業(yè)金融環(huán)境預(yù)計(jì)2016年將保持寬松

　　2015年，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金125203億元，同比增長(zhǎng)2.6%，增速比1-11月份擴(kuò)大0.4個(gè)百分點(diǎn)。其中，國(guó)內(nèi)貸款20214億元，下降4.8%；利用外資297億元，下降53.6%；自籌資金49038億元，下降2.7%；其他資金55655，增長(zhǎng)12%。在其他資金中，定金及預(yù)收款32520億元，增長(zhǎng)7.5%；個(gè)人按揭貸款16662億元，增長(zhǎng)21.9%。

　　從近年房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來源情況看，2014年之前，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年資金來源持續(xù)高速增長(zhǎng)，年均增幅接近26.5%。2008年，受金融危機(jī)及樓市低迷影響，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來源曾大幅下降。2011年及2012年受調(diào)控政策影響，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資環(huán)境惡化、資金回籠不暢。2013年，市場(chǎng)回暖帶動(dòng)量?jī)r(jià)齊升，房企資金回籠顯著。2014年，受行業(yè)調(diào)整以及市場(chǎng)低迷的影響，房企資金來源明顯回落。2015年房企資金來源有所改觀，未來還需進(jìn)一步改善。

　　圖：2016年全國(guó)房地產(chǎn)業(yè)金融環(huán)境指數(shù)走勢(shì)預(yù)測(cè)

　　數(shù)據(jù)來源：易居研究院

　　根據(jù)易居房地產(chǎn)研究院建立的全國(guó)房地產(chǎn)業(yè)金融環(huán)境測(cè)評(píng)模型，2015年前三季度，全國(guó)房地產(chǎn)業(yè)金融環(huán)境指數(shù)為0.7，較上半年升0.59個(gè)百分點(diǎn)，較去年同期上升1.21個(gè)百分點(diǎn)，進(jìn)入寬松區(qū)間，延續(xù)了上半年觸底反彈以來的上行態(tài)勢(shì)。主要是受銀行間市場(chǎng)同業(yè)拆借月加權(quán)平均利率明顯下降、房企到位資金增速上升、個(gè)人購(gòu)房貸款加權(quán)平均利率下降等因素的影響。根據(jù)中央和地方的政策導(dǎo)向及市場(chǎng)走勢(shì)，預(yù)計(jì)2016年影響房地產(chǎn)業(yè)金融環(huán)境指數(shù)的主要指標(biāo)將繼續(xù)利好房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)金融環(huán)境指數(shù)仍將處于寬松區(qū)間。