一、四季度豪宅公寓成交量同比增長超3倍

　　2015年四季度，一線城市豪宅公寓成交6159套，再創2014年以來的季度新高，環比增長65%，同比增長368%。2015年全年累計成交13770套，相比2014年增長350%，即增長了3.5倍，豪宅成交量的激增，堪稱2015年是豪宅元年也不為過。

　　總的來說，不管出于自住還是保值目的，在當前樓市復蘇、投資渠道受限、經濟前景難辨的大環境下，豪宅公寓市場的熱度還將進一步延續，但考慮高端市場容量畢竟有限，未來需求將更為溫和。

　　圖1 一線城市豪宅公寓成交量季度走勢

　　數據來源：CRIC、易居研究院

　　二、四季度一線城市豪宅公寓成交量TOP10

　　2015年四季度，一線城市豪宅公寓有成交記錄的樓盤達184個，相比三季度145個，增長26.9%。一方面，一線城市房價的大幅上漲，使得單價6萬元以上的公寓樓盤大幅增加；另一方面，過去一些去化情況較差的高端樓盤也被帶活。

　　四季度，成交量TOP10的項目被上海、深圳平分，合計成交2086套，相比三季度1764套，增長18%。成交量第一的深圳南山區華潤城，成交套數464套，占整個前十總量的22%。從成交量排名前幾個項目來看，首先樓盤區位優勢明顯，基本都位于城市核心商務區，較多采取精裝交房，采取高品質高溢價的策略；此外，項目開發體量較大，且前期通過各種營銷渠道進行蓄客，在項目開盤或加推時，產生轟動效果。

　　表1 四季度一線城市豪宅公寓成交量TOP10（按套數）

　　數據來源：CRIC、易居研究院

　　三、四季度一線城市豪宅公寓成交價TOP10

　　四季度，一線城市豪宅公寓項目成交均價TOP10中，上海北京仍然占據9席，成交均價都在12萬元/平方米以上。位列第一的上海湯臣一品，成交均價超過26萬元/平方米，四季度共成交兩套，合計金額超過3億元。這些頂級豪宅公寓部分是現房，成交量相對較少，去化周期一般較長。除了追求經濟利益，很多項目的開發是為了更好的推廣和宣傳開發商品牌，樹立開發企業的高品質形象，便于其他開發項目的推廣和銷售。此外，由于目前土地價格的飛漲，開發商為了項目能盈利，給樓盤增加很多附加值和配套設施，以增加項目溢價能力，從而造成很多項目被豪宅化。

　　表2 四季度一線城市豪宅公寓成交均價TOP10

　　數據來源：CRIC、易居研究院

　　四、四季度深圳豪宅公寓成交面積同比大漲13倍多

　　2015年四季度，上海豪宅公寓成交3124套，位列四個一線城市之首，同比增長358%。四個一線城市同環比都保持較大增幅，深圳增幅仍然保持領先。北京成交691套，同比增長48%。廣州成交63套，同比增長了近5倍。深圳成交2291套，同比增長了13.5倍。深圳豪宅公寓成交面積持續大漲的幾個特殊原因，一是延續剛需盤的價格大漲，使得一部分人在高位出售舊房換新房，進而有資金進入豪宅公寓市場；第二個基于地緣優勢，帶來部分香港、澳門等高收入人群的投資投機需求；第三，價格漲得快，導致更多在售和開盤項目符合豪宅公寓標準。

　　四季度豪宅公寓成交結構中，相比三季度，上海、深圳、廣州成交套數占比都有所上升，上海占比50.7%，再次超過半數；北京占比有所下降。

　　表3 四季度一線城市豪宅公寓成交量與增幅

　　數據來源：CRIC、易居研究院

　　圖2 四季度一線城市豪宅公寓成交套數占比

　　數據來源：CRIC、易居研究院

　　正如報告開篇所言，當前國內外經濟形勢不容樂觀，股市風險較大，投資渠道收窄的情況下，豪宅公寓作為一類兼具投資和消費功能的產品，抗跌保值效果相對較好。此外，這類產品較高的資金接納能力，以及較高的杠桿比率，很好的迎合了一些高凈值人群和一些專業投資機構的需求。預計2016年上半年，在樓市持續復蘇的背景下，豪宅公寓市場還將保持溫和增長或高位運行的態勢，成交依舊會較為活躍。

　　備注：

　　以上各圖表中所用數據說明，本報告所統計項目為當季度成交均價6萬元/平方米，以上項目，北京、上海、廣州及深圳樓盤都按此標準篩選。本報告中的豪宅公寓指的是非別墅類的高端商品住宅以及酒店式公寓產品。

　　執筆人：易居房地產研究院研究員 謝金龍