樓市為何冰火兩重天？三四線房地產(chǎn)市場(chǎng)竟是這樣．．．

　　眼下國(guó)內(nèi)市場(chǎng)可謂是冰火兩重天，一方面是深圳、北京、上海商品房銷售一派紅火，而在三四線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的庫(kù)存壓力又非常大，事實(shí)上這恰恰是國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)去庫(kù)存的重點(diǎn)和難點(diǎn)，房地產(chǎn)去庫(kù)存的關(guān)鍵在三四線城市，而在這部分城市中有些城市通過(guò)一些措施，商品房庫(kù)存壓力已經(jīng)開(kāi)始緩解，下面我們先去湖北省宜昌市去看一看。

　　市場(chǎng)冷清，庫(kù)存高企，棚改貨幣化，商品房變成安置房

　　江南星城是位于湖北宜昌市點(diǎn)軍區(qū)的一處樓盤，整個(gè)樓盤一共20棟高層住宅，1700多套房子。

　　項(xiàng)目三期的房子都已經(jīng)封頂，但早在2014年6月就開(kāi)盤的項(xiàng)目二期，仍有很多房子沒(méi)有賣出去。

　　江南星城項(xiàng)目經(jīng)理黃曉虎告訴《經(jīng)濟(jì)半小時(shí)》記者，在拿地的時(shí)候，宜昌市的房地產(chǎn)市場(chǎng)行情還比較好，而等到2014年5月份二期開(kāi)盤的時(shí)候，整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)生了急轉(zhuǎn)。

　　黃曉虎：六、七、八月是淡季，隨著淡季的時(shí)候，就感覺(jué)像進(jìn)入冬天的感覺(jué)。

　　等到2014年10月，項(xiàng)目三期開(kāi)盤的時(shí)候，市場(chǎng)更加嚴(yán)峻。本來(lái)9、10月份是傳統(tǒng)的銷售旺季，也被房地產(chǎn)行業(yè)成為“金九銀十”，但是對(duì)于黃曉虎和這里的銷售人員來(lái)說(shuō)，這個(gè)“金九銀十”連過(guò)去的淡季都不如。

　　黃曉虎：那個(gè)時(shí)候看的人都非常少，那就更不用說(shuō)買的人，賣房的人比買房的人多。也就是通過(guò)促銷，來(lái)把這個(gè)成交量提一點(diǎn)點(diǎn)上來(lái)，如果說(shuō)不采取這種模式的話，那個(gè)成交量是非常低。

　　黃曉虎告訴《經(jīng)濟(jì)半小時(shí)》記者，整個(gè)2015年，銷售人員總共賣了100多套房子。平均下來(lái)兩三天賣一套房子。

　　原來(lái)這里有將近20名銷售人員，后來(lái)陸陸續(xù)續(xù)有人離開(kāi)這里，如今這里的銷售人員只有幾個(gè)人。

　　房子銷售不出去，意味著開(kāi)發(fā)商的資金難以回籠。對(duì)開(kāi)發(fā)商而言，一套房子在自己手里多拿一天，就要增加額外的財(cái)務(wù)成本。更可怕的是，銷售回籠的資金往往用于項(xiàng)目的建設(shè)上，一旦銷售困難就可能造成項(xiàng)目停工。

　　黃曉虎告訴《經(jīng)濟(jì)半小時(shí)》記者，一個(gè)連貫的體系，突然最主要的銷售體系斷掉資金就會(huì)短缺，建設(shè)跟不上去，可能就會(huì)面臨停工。

　　這個(gè)2009年開(kāi)盤的項(xiàng)目，前面兩期1000多套房子，正好趕上行情好的時(shí)候，基本上都是一開(kāi)盤就銷售一空。然而他們的三期項(xiàng)目由于拆遷的原因，直到2014年才開(kāi)盤的時(shí)候，恰好趕上了房地產(chǎn)市場(chǎng)行情最差的時(shí)候。

　　湖北宏峰房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司副總經(jīng)理陳雄：有時(shí)候有幾套房成交，甚至一天都沒(méi)有。整個(gè)三期西區(qū)項(xiàng)目1339套，（售完）要接近一年時(shí)間。

　　陳雄告訴《經(jīng)濟(jì)半小時(shí)》記者，作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，除了銀行的貸款之外，都會(huì)有其它方面的融資和借款，特別是為了能夠按時(shí)驗(yàn)收交房，一些開(kāi)發(fā)商還會(huì)拆借一些利率比較高的短期借款，這些借款一旦逾期，就會(huì)形成巨大的資金壓力。

　　另外，每個(gè)小區(qū)還要配套一定比例的地下車位和商業(yè)用房，這些也會(huì)大量占用開(kāi)發(fā)商的資金。房子銷售困難，也就意味著車位和商鋪難以出售。

　　在宜昌市房地產(chǎn)管理局，副局長(zhǎng)徐強(qiáng)告訴《經(jīng)濟(jì)半小時(shí)》記者，在2013年之前房地產(chǎn)行情好的時(shí)候，市場(chǎng)銷售非常火爆，很多開(kāi)發(fā)企業(yè)沒(méi)有危機(jī)意識(shí)，以為拿了地就可以建房賺錢，所以當(dāng)時(shí)拿地的積極性非常高，造成當(dāng)時(shí)出讓的土地供應(yīng)量比較大，從源頭上提供了巨大的增量市場(chǎng)。

　　湖北省宜昌市房地產(chǎn)管理局副局長(zhǎng)徐強(qiáng)：正常年限一般的上市供應(yīng)量在200多萬(wàn)平方米，2014年一下增加到將近400萬(wàn)平方米。

　　另一方面，由于2014年以后房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)在下滑，整個(gè)市場(chǎng)成交不理想，導(dǎo)致大量的已經(jīng)建成的房子賣不出去。

　　徐強(qiáng)：2014年的時(shí)候，由于受房地產(chǎn)下行壓力的影響，宜很多企業(yè)應(yīng)該說(shuō)是舉步維艱，當(dāng)時(shí)的庫(kù)存量大概是主城區(qū)有270多萬(wàn)平方米，去化周期達(dá)到16個(gè)月，那么很多開(kāi)發(fā)企業(yè)由于銷售周期延長(zhǎng)，資金回籠很慢，所以面臨著巨大的資金壓力，有些項(xiàng)目也存在著很大的風(fēng)險(xiǎn)。

　　徐強(qiáng)告訴《經(jīng)濟(jì)半小時(shí)》記者，他們?cè)谂锔牡倪^(guò)程中，采用了兩種方式進(jìn)行貨幣化補(bǔ)償。一種是政府采用招投標(biāo)，從開(kāi)發(fā)商手里訂購(gòu)一批商品房用于安置棚改居民，另一種方式，則是由政府出面與開(kāi)發(fā)商協(xié)商，采用團(tuán)購(gòu)的形式引導(dǎo)棚改安置居民選購(gòu)商品房。

　　徐強(qiáng)：從2015年開(kāi)始，在房屋基準(zhǔn)價(jià)基礎(chǔ)上再上浮20%，在這種獎(jiǎng)勵(lì)政策下，群眾選擇貨幣化安置的比例迅速提高。2015年貨幣化安置的比例已經(jīng)達(dá)到80%。

　　2015年6月份，江南星城通過(guò)政府的招投標(biāo)，獲得了300套棚改安置房的政府采購(gòu)，這幾乎占到了二期房源的50%。盡管政府給的價(jià)格比他們的市場(chǎng)售價(jià)低了10%以上，但是對(duì)于困境的開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，無(wú)異于雪中送炭。

　　黃曉虎告訴《經(jīng)濟(jì)半小時(shí)》記者，為了盡快從困難期、瓶頸期走出去，公司決定放低價(jià)格。

　　《經(jīng)濟(jì)半小時(shí)》記者李琴芳是宜昌市紅光港機(jī)廠的退休職工，從1994年他們一家三口就居住在這個(gè)建于上世紀(jì)六七十年代的房子里，原本是一居室的小房子，后來(lái)單位組織每家每戶集資又搭建了一個(gè)房間和一個(gè)陽(yáng)臺(tái)，整個(gè)房子是57.86平方米。

　　2015年李琴芳所在的家屬區(qū)進(jìn)行棚戶區(qū)改造，正好趕上宜昌市推出的棚改貨幣化，當(dāng)時(shí)點(diǎn)軍區(qū)政府與江南星城簽訂合同，以低于市場(chǎng)價(jià)500多元一平方的價(jià)格，用來(lái)安置紅光港機(jī)廠的棚改居民。

　　她在江南星城選擇的房子，是100平方米的三居室，房?jī)r(jià)和稅費(fèi)加起來(lái)要48萬(wàn)多元。今年1月份，李琴芳拿到了新房的鑰匙，她打算簡(jiǎn)單裝修一下，這樣再過(guò)一段時(shí)間，她們一家就可以住上自己的新房子。

　　閔師傅是宜昌市中南橡膠廠的退休職工，今年1月份剛剛拿到上上城三期的新房鑰匙，這套房子也是棚戶區(qū)改造貨幣化安置的商品住房。

　　《經(jīng)濟(jì)半小時(shí)》記者按照政府與開(kāi)發(fā)商商定的價(jià)格，開(kāi)發(fā)商給予一定優(yōu)惠，政府則引導(dǎo)棚改安置戶到上上城購(gòu)買商品房作為拆遷安置房。到目前為止，棚改安置戶已經(jīng)簽約268套，另外還有22套已經(jīng)認(rèn)購(gòu)，簽約金額在1.5億左右。

　　陳雄告訴《經(jīng)濟(jì)半小時(shí)》記者，他們和政府商量后給棚改商品房安置戶的價(jià)格是均價(jià)5000元，比銷售價(jià)格均價(jià)優(yōu)惠了一個(gè)平方500塊錢左右。

　　從2015年5月棚改貨幣化至今，上上城三期西區(qū)項(xiàng)目去庫(kù)存596套，其中棚改戶去庫(kù)存290套，棚改戶去庫(kù)存占總量的48%。

　　2015年，宜昌市出臺(tái)了一系列的政策措施來(lái)推動(dòng)棚改貨幣化，提高貨幣化安置比例，同事引導(dǎo)安置居民在市場(chǎng)上選購(gòu)商品房。

　　2015年宜昌市一共棚改征遷1萬(wàn)多戶，其中8千多戶選擇貨幣化安置，而在這8千多戶當(dāng)中，又有將近70%的人選購(gòu)了商品住房。

　　徐強(qiáng)告訴《經(jīng)濟(jì)半小時(shí)》記者，去年宜昌主城區(qū)商品房成交2萬(wàn)2千多套，其中棚改居民拿錢后選購(gòu)的商品房約6千戶，占到1/4到1/3之間。

　　2015年，宜昌市通過(guò)棚改安置、控制土地供應(yīng)、以及降低購(gòu)房成本刺激住房需求等措施，商品住房的供需基本達(dá)到平衡。

　　徐強(qiáng)：截止到2015年底房地產(chǎn)庫(kù)存已經(jīng)從2014年的270多萬(wàn)下降到240多萬(wàn)（平方米）。去化周期從2014年的16個(gè)月已經(jīng)下降到12個(gè)月。

　　看完了宜昌，我們?cè)偃タ纯礃?lè)清。浙江省樂(lè)清市是隸屬溫州市的一個(gè)縣級(jí)市，由于當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)，這里的房地產(chǎn)市場(chǎng)曾出現(xiàn)過(guò)瘋狂的暴漲。在房?jī)r(jià)最高的時(shí)候，曾經(jīng)達(dá)到每平方米兩萬(wàn)多元。然而隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的降溫，從2013年開(kāi)始，房?jī)r(jià)是一路下滑。房?jī)r(jià)的下跌，又加劇購(gòu)房者持幣觀望的情緒，一些房子建成后賣不動(dòng)，導(dǎo)致樂(lè)清市的房地產(chǎn)庫(kù)存越來(lái)越高。2014年樂(lè)清市推出了促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定發(fā)展的措施，再加上今年國(guó)家推出的去庫(kù)存的房貸和稅費(fèi)減免政策，樂(lè)清的房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)始緩慢升溫。

　　政策先行，貨幣補(bǔ)貼，去庫(kù)存各顯神通，房地產(chǎn)緩慢升溫

　　《經(jīng)濟(jì)半小時(shí)》記者見(jiàn)到薛銀琳的時(shí)候，他正帶著客戶到工地去看房子。薛銀琳是樂(lè)清市濱海新區(qū)一個(gè)樓盤的客戶經(jīng)理，這已經(jīng)是他今天第四次進(jìn)入工地。

　　每當(dāng)接待一個(gè)客戶，薛銀琳就要把樓盤的區(qū)位、周邊配套、功能環(huán)境等情況向客戶介紹一遍。有時(shí)候在售樓處講過(guò)，還要在工地實(shí)地看房、或者樣板間里再講一遍，這些熟記于心的內(nèi)容，他每天至少要講上十多遍。

　　按照公司的要求，薛銀琳每天下午五點(diǎn)半就可以下班，但是最近一段時(shí)間每天下班都在晚上九點(diǎn)以后，尤其周末人多的時(shí)候，甚至?xí)�工作到晚上十一二點(diǎn)鐘。在薛銀琳帶客戶看房的過(guò)程中，還不斷接到其他客戶的電話。

　　《經(jīng)濟(jì)半小時(shí)》記者盡管每天講話講的口干舌燥，站立的兩腿僵硬，但是薛銀琳的內(nèi)心卻非常開(kāi)心，客戶來(lái)的越多，意味著他們就有更多的收入。作為經(jīng)歷過(guò)前兩年房地產(chǎn)市場(chǎng)低迷時(shí)期的客戶經(jīng)理，薛銀琳對(duì)當(dāng)時(shí)的冷清還記憶猶新。

　　薛銀琳：（之前）來(lái)看的人，基本上一周，兩只手都能數(shù)得出來(lái)。

　　薛銀琳2014年5月份加入到這個(gè)樓盤銷售團(tuán)隊(duì)的時(shí)候，恰恰是樂(lè)清市房地產(chǎn)市場(chǎng)低迷的時(shí)候。2014年7月份項(xiàng)目開(kāi)盤，當(dāng)時(shí)在各種優(yōu)惠措施的吸引下，短時(shí)間成交了100多套房子。之后房子就越來(lái)越難賣，不僅是來(lái)買房的客戶不多，就是來(lái)看房的人都少得可憐。2014年7月項(xiàng)目開(kāi)盤的時(shí)候，像薛銀琳這樣的客戶經(jīng)理有八個(gè)，但是隨著市場(chǎng)的低迷，銷售越來(lái)越困難，一些客戶經(jīng)理陸陸續(xù)續(xù)離開(kāi)。因?yàn)閮H僅依靠每月一兩千元的底薪，很難維持在這里的基本生活。到了2015年的三四月份，售樓處里只剩下三個(gè)銷售人員，薛銀琳便是其中一個(gè)。

　　吳清華也是當(dāng)年留下的三個(gè)銷售員之一，堅(jiān)持下來(lái)的她在2015年年底看到了轉(zhuǎn)機(jī)，當(dāng)時(shí)來(lái)看房子的客戶逐漸多起來(lái)，特別是到了2016年，來(lái)看房和簽約的客戶出現(xiàn)大幅增長(zhǎng)。

　　2016年1月份吳清華銷售14套房源，3月份到目前已經(jīng)簽約16套，如今她成為整個(gè)項(xiàng)目的銷售冠軍。

　　《經(jīng)濟(jì)半小時(shí)》記者：客人送走了？

　　吳清華：走了。

　　《經(jīng)濟(jì)半小時(shí)》記者：簽完了？

　　吳清華：簽完了。

　　《經(jīng)濟(jì)半小時(shí)》記者《經(jīng)濟(jì)半小時(shí)》記者吳清華和薛銀琳所在的樓盤，一共有1200多套房源，從2014年7月開(kāi)盤到2015年6月，將近一年的時(shí)間僅僅銷售了三分之一，但是從2015年年底到目前，短短幾個(gè)月的時(shí)間，已經(jīng)銷售了近60%的房源。

　　2016年1-2月份，樂(lè)清市新建商品房成交928套，同比增長(zhǎng)23%，尤其是二月份的成交數(shù)量，相比去年同期增加顯著。

　　浙江省樂(lè)清市住建局房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管科科長(zhǎng)黃強(qiáng)：第二月份成交的是634套，環(huán)比增長(zhǎng)156%，同比增長(zhǎng)是43%，2016年的，反正增量還是在走，這塊銷售還是比較正常的，比較樂(lè)觀的，包括二手房。

　　看著這些增長(zhǎng)的數(shù)據(jù)，黃強(qiáng)總算松了一口氣。在一年之前的這個(gè)時(shí)間，恰恰是黃強(qiáng)壓力最大的時(shí)候。2014年年底，樂(lè)清市的商品住房庫(kù)存7216套，比2013年同期增加21.22%，商品住房的去化周期達(dá)到27個(gè)月，這是樂(lè)清歷史上從來(lái)沒(méi)有過(guò)的高點(diǎn)。

　　一方面是庫(kù)存難以消化，另一方面是新開(kāi)樓盤還在不斷投放市場(chǎng)。特別是房地產(chǎn)市場(chǎng)火爆的時(shí)候，大量拿地的樓盤項(xiàng)目集中進(jìn)入市場(chǎng)。

　　黃強(qiáng)：前幾年很多資本投入到房地產(chǎn)市場(chǎng)，然后市場(chǎng)周期剛好在兩三年內(nèi)呈現(xiàn)，房地產(chǎn)市場(chǎng)又是在下跌的過(guò)程中，購(gòu)房者也不愿（購(gòu)買），持幣觀望，也不愿出手買房，造成這邊供得量大，那邊消化不了。

　　新建商品住房庫(kù)存增加，不僅是政府壓力很大，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商也面臨著巨大的資金壓力，個(gè)別企業(yè)甚至出現(xiàn)了資金鏈斷裂風(fēng)險(xiǎn)。

　　在房地產(chǎn)市場(chǎng)不景氣的時(shí)候，黃強(qiáng)也走訪了大量房地產(chǎn)項(xiàng)目，他發(fā)現(xiàn)大部分在建開(kāi)發(fā)項(xiàng)目已沒(méi)有什么利潤(rùn)空間，有的甚至虧本。但是為了能夠盡快回籠資金，降低金融風(fēng)險(xiǎn)，政府部門也是勸導(dǎo)開(kāi)發(fā)商降價(jià)銷售。

　　從2014年底開(kāi)始，樂(lè)清市住建局開(kāi)始大量走訪銷售困難的企業(yè)，了解銷售困難的原因。而且對(duì)潛在購(gòu)房者做了調(diào)研，了解他們需要什么樣的房子，以及打算什么時(shí)候購(gòu)買房子。

　　黃強(qiáng)告訴《經(jīng)濟(jì)半小時(shí)》記者，他們對(duì)整個(gè)市場(chǎng)進(jìn)行全方位剖析，包括配套設(shè)施、公積金發(fā)放、按揭首付利息等方面。

　　“樂(lè)十條”包括減少住宅用地供應(yīng)量，落實(shí)稅收優(yōu)惠政策，加大金融對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的支持力度等都能。除了政策支持，樂(lè)清市政府還拿出真金白銀補(bǔ)貼購(gòu)房者，實(shí)行個(gè)人購(gòu)房財(cái)政補(bǔ)貼，補(bǔ)貼金額按照房屋成交計(jì)稅價(jià)格給予0.6%補(bǔ)助，也是100萬(wàn)的房子能夠得到6000元的財(cái)政補(bǔ)貼。

　　中梁地產(chǎn)集團(tuán)樂(lè)清項(xiàng)目部副總經(jīng)理趙魯哲告訴《經(jīng)濟(jì)半小時(shí)》記者，政府在審批環(huán)節(jié)等方面給予了支持和幫助，縮減了手續(xù)及時(shí)間，對(duì)業(yè)主，對(duì)開(kāi)發(fā)商來(lái)講都會(huì)化繁為簡(jiǎn)。

　　趙魯哲負(fù)責(zé)的樓盤正是在“樂(lè)十條”出臺(tái)后的2015年6月份，當(dāng)初他們?cè)?014年拿地的時(shí)候，正是房地產(chǎn)市場(chǎng)最為冷清的時(shí)候，當(dāng)時(shí)他們也在擔(dān)心房子開(kāi)盤之后會(huì)不會(huì)銷售困難。不過(guò)政府的政策出臺(tái)后，趙魯哲懸著的心終于落了地，項(xiàng)目開(kāi)盤后的銷售數(shù)據(jù)也打消了他之前的擔(dān)心。

　　趙魯哲：一期我們537套房子去化非常快。當(dāng)時(shí)內(nèi)部研判大概去化的周期從開(kāi)盤到清盤，會(huì)在半年左右。實(shí)際上我們一個(gè)月以內(nèi)的去化率達(dá)到70%到80%，這個(gè)速度超乎我們的預(yù)期。

　　《經(jīng)濟(jì)半小時(shí)》記者陳先生的父母在山區(qū)農(nóng)村，雖然也有房子，但是那里的教育資源跟市里比還是有一定差距。眼看著孩子一天天長(zhǎng)大，陳先生想著在這里買了房子，等到女兒上學(xué)的時(shí)候，父母就可以搬到這里照顧。陳先生看中的房子，面積是170多平方米，但是開(kāi)發(fā)商贈(zèng)送的面積就接近130平方米。

　　陳先生：這個(gè)房子我買的覺(jué)得挺心儀的房子，總價(jià)290多萬(wàn)，但合起來(lái)平均價(jià)格可能才八、九千塊錢。

　　為了去庫(kù)存，降低房地產(chǎn)市場(chǎng)壓力，今年2月1日，央行與銀監(jiān)會(huì)聯(lián)合發(fā)布調(diào)整個(gè)人住房貸款政策。在不實(shí)施“限購(gòu)”措施的城市，居民家庭首次購(gòu)買普通住房，首付款比例最低為20%，改善性第二套住房的首付比例最低為30%。2月22日起，國(guó)家又調(diào)整了房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)的契稅、營(yíng)業(yè)稅。尤其是對(duì)個(gè)人購(gòu)買家庭第二套住房，面積為90平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅，面積為90平方米以上的，減按2%的稅率征收契稅。

　　置業(yè)顧問(wèn)霍然：現(xiàn)在契稅國(guó)家政策比較好，今年新執(zhí)行的2月22日開(kāi)始實(shí)施的，原來(lái)契稅像你這個(gè)已經(jīng)超過(guò)144平米了，大約是4%，總房款的4%，那現(xiàn)在降到了2%左右，那你總共契稅從10萬(wàn)多減到了5萬(wàn)多，這個(gè)是對(duì)客戶還是比較有利的。

　　半小時(shí)觀察：去庫(kù)存需因城施策

　　2016年3月15號(hào)，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長(zhǎng)陳政高在十二屆全國(guó)人大四次會(huì)議新聞發(fā)布會(huì)上表示，當(dāng)前國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)庫(kù)存壓力很大。截至2015年底庫(kù)存面積達(dá)到了7.18億平方米，同比增長(zhǎng)了15.6%；2016年1—2月份庫(kù)存又達(dá)到了7.39億平方米，增速達(dá)到了15.7%。

　　面對(duì)高企的房地產(chǎn)庫(kù)存，國(guó)家出臺(tái)了信貸、稅收等多項(xiàng)拉動(dòng)政策，但由于我國(guó)地域廣闊，各地經(jīng)濟(jì)發(fā)展、房地產(chǎn)市場(chǎng)差異很大，解決房地產(chǎn)庫(kù)存不能僅僅依靠中央的政策，各地需要因地制宜推出適合當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)政策、措施，這樣有效地做好房地產(chǎn)去庫(kù)存這項(xiàng)工作。