一線樓市“調控風”來襲

　　去年以來深圳、上海房價上漲迅速，除了流動性相對寬裕、供應量下降及3·30新政等因素外，“首付貸”等操作也助漲市場。相關部門嗅到了其中被放大的購房杠桿風險。3月25日，上海發布《關于進一步完善本市住房市場體系和保障體系促進房地產市場平穩健康發展的若干意見》（下稱“滬九條”），非滬籍限購“2改5”確定，上海二套房首付比例提高。當晚，深圳也發布新政，提高限購門檻和二套房首付比例。這標志著一線城市房地產調控的再次收緊。而除了一線城市的上海和深圳，重點二線城市中的武漢和南京也已出臺樓市新政。

　　縱觀一線城市的調控政策，核心其實就是限購和限貸兩條。隨著滬深兩地明里暗里的調控，同為一線城市的北京和廣州風聲漸緊。從非戶籍人口購房需繳納的社保年限來看，北京和上海需要連續繳納5年及以上，但上海還要求必須是“家庭購房”，即已婚，單身人士被排除在外。這一條，比北京更嚴。

　　徹夜未眠！

　　從下午6點開始，在中介的簽約室排隊等合同網簽，直到晚上11點才簽上，中間網簽系統“癱瘓一次”，對于上海的年輕購房者陳嘉來說，3月24日是“戰斗般”的一天。

　　與陳嘉一樣戰斗的，還有上海郊環線外的房產中介們。經紀人徐偉在當晚零點才拖著疲憊的身軀回家，但在后半夜，他仍不斷接到客戶的電話，整夜未眠。

　　3月25日一早，上海即出臺“滬九條”，大幅提高了購房資格和首付比例。趕在新政前買房的人們，心中不知是喜是憂？

　　自2014年央行9·30新政以來，一年半時間內，一線城市受惠于信貸寬松和首付下調，房價出現了大幅飆升，尤其是深圳和上海，其中更出現了裹挾著互聯網金融的“首付貸”，再次放大了購房杠桿，刺激了投資投機需求大量入市。

　　相關部門嗅到了其中的風險。實際上，在上海此次新政之前，一線城市的“降杠桿”行動已在進行。業內預計接下來，北京甚至房價溫和的廣州，相關政策都會有所調整。

　　上海成調控最嚴城市

　　3月25日，上海發布《關于進一步完善本市住房市場體系和保障體系促進房地產市場平穩健康發展的若干意見》（下稱“滬九條”）。

　　核心調控政策主要集中于前兩條：一是從嚴執行住房限購政策。非滬籍居民購房繳納社保從2年調整為連續繳滿5年及以上；二是對擁有1套住房的居民家庭，再次申請商業個貸的首付款比例不低于50%；購買非普通住房的，首付款比例不低于70%。

　　這是對需求端的調控。而在開發商端，此前上海已通過收緊高端樓盤預售許可等措施來進行調控。

　　這標志著，繼深圳、北京打擊“首付貸”之后，一線城市房地產調控的再次收緊。政策出臺與上海市場表現緊密相關。

　　同策咨詢研究部數據顯示，2016年1-2月上海商品住宅成交面積分別為134萬平方米、79萬平方米，截至3月21日，3月份上海商品住宅成交量已高達136萬平方米，預計3月上海商品住宅成交量會突破230萬平方米。

　　按照這樣的預估值來計算，2016年一季度上海商品住宅成交量將超過440萬平方米，這是前所未有的。且在新房和二手房價格的漲幅上，上海越來越有“冠軍相”。

　　新城控股副總裁歐陽捷表示，上海房價瘋漲主要是因為三個因素，供求矛盾、貨幣廉價和投資避險，這三個因素有的是上海市政府能夠控制的，有些是控制不了的。

　　“上海只能在供求矛盾上去下功夫，想辦法增加供應，比如在土地出讓合同中增加中小套型的供應比例，或適當提高容積率；而在需求端，控制需求是一直以來調控的主要思路，此次政策最主要的落點也就在于控制需求方面”，歐陽捷說。

　　上海官方亦表示，今年的土地管理中，會加大土地的供應，確保“十三五”供地總量不會低于“十二五”，而且會有所增加。2016年的商品房土地供應量比2015年提高169公頃。不過，產生的效果可能在明年或者后年才能顯現。

　　同策咨詢研究部總監張宏偉預計，從歷次上海樓市調控政策面從嚴開始的月份計算，大約7個月左右時間上海樓市的成交量將跌入低谷期，從這個時間點來判斷，10月份將是此次新政后上海樓市成交量跌入低谷期的時間段；10月份為了激活市場成交量，或者部分房企因為資金面的問題，上海樓市可能會出現開發商以價換量的局面。

　　一線城市集體去杠桿

　　縱觀一線城市的調控政策，核心其實就是限購和限貸兩條。

　　隨著滬深兩地明里暗里的調控，同為一線城市的北京和廣州風聲漸緊。

　　從非戶籍人口購房需繳納的社保年限來看，北京和上海需要連續繳納5年及以上，但上海還要求必須是“家庭購房”，即已婚，單身人士被排除在外。這一條，比北京更嚴。

　　廣州則要求符合5年內在本市連續繳納3年以上個人所得稅或社會保險，深圳目前只需繳納1年社保，在四大城市里是最寬松的。

　　3月25日晚，深圳新政突襲出臺，大幅提高了購房門檻：本市戶籍居民家庭限購2套住房；非本市戶籍能提供3年及以上個稅或社保證明的，限購1套住房。

　　此外，從二套房首付比例來看，根據330新政，四個一線城市申請首套房商業貸款首付款比例不低于30%，二套房商業貸款首付比不低于40%。

　　但在執行層面，四個城市表現不一。融360本月初的報告顯示，廣州對二套房的限制最嚴格，首付達到7成，上海對二套房購房者最為寬松，四五成首付為主，北京的首付比例以五六成為主，深圳是六七成為主。

　　記者從北京中介機構偉嘉安捷了解到，北京地區除興業銀行和中信銀行兩家的“二套房”首付比例為60%，其他各銀行的二套房首付比例均為50%；另據融360消息，有極個別銀行可以做到40%。

　　融360房貸分析師胡飛船表示，廣州首付比例一直嚴格控制，這也是2015年廣州樓市價格變動幅度較小的主要原因。但對于北上深，較低的首付則再次刺激了投資客的大幅增加。

　　而此次上海調整后，二套房商業貸款購買普通住房的首付比例加到了50%，購買非普通自住房的，首付款比例要求不低于70%。

　　盡管在多數業內人士看來，北京和廣州跟進收緊調控的余地并不太大，但上海這條二套房首付提高、收緊的政策，很大可能會被其他城市效仿寫進文件。

　　而在深圳的新政中，也提高了二套房的首付比例，對購房人家庭名下在本市無房但近2年內有住房貸款記錄的或在本市已有一套住房但已結清相應住房貸款的，貸款首付比例執行最低4成。

　　這被業內人士視為一線城市調控正在向3·30新政甚至9·30新政之前的回歸。對從未取消限購的一線城市而言，2014年的9·30新政核心是放寬首套房認定，已有一套房結清貸款依然可認定為首套房，從而降低了首付比例；而2015年的3·30新政進一步放寬二套房貸款，二套房商業貸款從此前的7成首付降低為4成首付。

　　至此，一年半時間內，二套房首付比例從7成到4成再到5成，一線城市經歷了從加杠桿到降杠桿的過程。“在實際執行中，幾個大城市很多項目銀行都要求二套房首付7成了。”一位大型開發商內部人士說。

　　狙擊投機防范風險

　　從上海和深圳各個政府部門的表態來看，收緊樓市調控，在于看到其中的投機需求、非理性需求太多了。

　　“我們要控制一些過早釋放的需求。因此無論貸款是否結清都視同第二套房”，在“滬九條”出臺后，央行上海總部調查統計研究部主任王振營如此解釋。

　　2015年下半年以來上海樓市的火爆行情中，價格推漲帶來的恐慌性入市也占了一定比例，在上海市住建委主任顧金山看來，這是提前透支了一部分需求。同時，市場上房東毀約、跳價的現象頻現，“確實是非理性上漲”，他說。

　　3月2日，深圳市金融辦下發“防范房地產行業金融風險”的函件，要求相關單位對P2P、小貸公司涉及眾籌買房、“首付貸”或其他涉及高杠桿放貸的情況進行摸底排查。

　　18日，深圳市互聯網金融協會發出通知，要求相關企業嚴禁新開展“眾籌炒樓”業務，對于存量業務，立即停止募集并清理。

　　一份深圳房產經紀行業協會名為《深圳房價飆升的動因分析》的分析報告顯示，2015年的深圳樓市，能借助的金融工具多了，因此看上去可以支付的總價更高了，但這里隱含了金融泡沫的魅影。

　　報告還稱，深圳樓市中金融杠桿被濫用，推動成交物業總價節節攀升，其結果是“剛需”已經快被拋離出深圳樓市基本面，而投資客在市場里擊鼓傳花。

　　23日，深圳人行下屬的深圳經濟特區金融學會下發了《關于加強個人住房貸款風險控制措施的決議》，主要從金融層面抑制投資炒房行為，降低高杠桿的風險。

　　深圳中原研究中心指出，“首付貸”暫停、嚴禁眾籌、評估價上調提高稅費等都體現出了政府在抑制投資客特別是短炒客的進入的動機。深圳政府一直在觀望樓市近期走勢，差別化的政策調控應該是主要思路。

　　中原的市場調查顯示，3月份以來，已經有部分銀行在執行過程中有針對性地收緊了房貸，特別是對短期內多次貸款的客戶，審批難度加大。

　　對于已經進入觀望期的深圳樓市來說，新的調控風聲會讓現階段的觀望情緒加重。從近期的中原經理和報價指數可以看到，二手市場議價空間在加大，買方市場有望再次來臨。