■IT時(shí)報(bào)記者孫妍

　　3月25日起，上海的房產(chǎn)政策將發(fā)生巨變。春節(jié)后，上海樓市出現(xiàn)的“購(gòu)房恐慌”“日光盤(pán)”等現(xiàn)象，終于迫使政府出重拳調(diào)控了。

　　3月23日凌晨，鏈家上海公司的大區(qū)域總監(jiān)們?nèi)栽诔掷m(xù)開(kāi)會(huì)中，當(dāng)天上午，上海二套房房貸出新政的消息傳遍了鏈家所有的門店：二套普通住宅首付升至50%，二套非普通住宅首付升至70%，利率都將上浮10%。3月24日，有消息源稱，新政在25日正式宣布。

　　新政給房產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)的直接后果是首付比例增大，對(duì)于動(dòng)輒數(shù)百萬(wàn)的房款來(lái)說(shuō)，購(gòu)房者將增加一筆不小的首付款，而鏈家的區(qū)域總監(jiān)們擔(dān)心的是，取消首付貸后，會(huì)不會(huì)在調(diào)控下讓市場(chǎng)熱潮冷卻。

　　最近幾次政府對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控研討會(huì)上透露出的，都是要對(duì)房產(chǎn)中介金融進(jìn)行監(jiān)管。房地產(chǎn)中介自辦金融業(yè)，與P2P平臺(tái)合作提供的首付貸產(chǎn)品，各種抵押、拆借、墊資、場(chǎng)外配資被質(zhì)疑是房?jī)r(jià)瘋漲的元兇。

　　隨后，央行副行長(zhǎng)潘功勝明確對(duì)首付貸說(shuō)不，并表示房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)、中介機(jī)構(gòu)自辦的金融業(yè)務(wù)沒(méi)有取得相應(yīng)資質(zhì)，是違法從事金融業(yè)務(wù)。紅牌亮出之后，北京、上海、深圳、廣州等地正在對(duì)首付貸產(chǎn)品進(jìn)行摸底調(diào)查。

　　《IT時(shí)報(bào)》記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，鏈家旗下的家多寶、搜房網(wǎng)房天下天下貸、搜狐旗下搜易貸、財(cái)佰通、合伙人等都已經(jīng)停止了“首付貸”的業(yè)務(wù)，但消費(fèi)貸、陰陽(yáng)合同等一些線下操作仍然在暗箱進(jìn)行。

　　首付貸基本從中介網(wǎng)站下架

　　“去年年會(huì)的時(shí)候，中原就說(shuō)要在今年5月推出金融產(chǎn)品。”和鏈家同在一條街上，中原地產(chǎn)的經(jīng)紀(jì)人小高明顯感覺(jué)到，鏈家推出首付貸產(chǎn)品后，其他中介的客戶都被“搶”走了。2015年年底，中原地產(chǎn)還通過(guò)上海譽(yù)圣投資管理有限公司給經(jīng)紀(jì)人組織了一次培訓(xùn)，主講的就是類似于首付貸的產(chǎn)品——稅費(fèi)卡，“可以貸30到50萬(wàn)，年利率好像只有3.9%，是跟銀行合作的。”小高搜索著模糊的記憶，自從首付貸被叫停后，小高他們就再也沒(méi)有接受過(guò)培訓(xùn)。

　　據(jù)盈燦咨詢最新統(tǒng)計(jì)，截至目前，20家曾經(jīng)從事首付貸業(yè)務(wù)的平臺(tái)已經(jīng)悉數(shù)暫停該業(yè)務(wù)，包括鏈家旗下的家多寶、搜房網(wǎng)房天下天下貸、搜狐旗下搜易貸、財(cái)佰通、合伙人等。

　　《IT時(shí)報(bào)》記者登錄各個(gè)平臺(tái)查詢發(fā)現(xiàn)，這20家平臺(tái)基本都已暫停了首付貸業(yè)務(wù)的網(wǎng)上申請(qǐng)，但贖樓貸、資金過(guò)橋等產(chǎn)品仍在正常“輸血”。盈燦咨詢表示，在鏈家下架首付貸后，監(jiān)測(cè)數(shù)日發(fā)現(xiàn)，鏈家理財(cái)?shù)臉I(yè)務(wù)交易總額并沒(méi)有明顯減少。

　　換了消費(fèi)貸“馬甲”年利率24%

　　記者近日走訪上海各大房產(chǎn)中介發(fā)現(xiàn)，首付貸雖然明確不再推廣，但是中介仍有辦法幫客戶解決首付款緊張的問(wèn)題。

　　“我想要買房子，但是首付款不夠怎么辦？”記者以購(gòu)房用戶的身份向中介拋出這個(gè)問(wèn)題時(shí)，得到最多的回答是，可以幫忙對(duì)接小貸公司申請(qǐng)短期貸款，或向銀行申請(qǐng)消費(fèi)貸。

　　在表達(dá)了買房意向后，我愛(ài)我家經(jīng)紀(jì)人隨即向記者介紹道：“我們有專門合作的金融機(jī)構(gòu)，2個(gè)月的短期貸款，最高可以貸到200萬(wàn)，月利率2%，但是一定要跟我們簽完買房合同后才可以對(duì)接貸款。”這些小貸公司通過(guò)大額的信用消費(fèi)貸產(chǎn)品來(lái)解決首付需求，只要向其提供一定時(shí)間的工資流水和征信信息，便可以申請(qǐng)成功。

　　一位銀行信貸部門的客戶經(jīng)理表示，銀行規(guī)定不提供首付貸的金融產(chǎn)品，但是有些客戶經(jīng)理在房產(chǎn)中介有資源，也會(huì)通過(guò)大額消費(fèi)貸的形式來(lái)滿足購(gòu)房者首付的需求。不過(guò)，當(dāng)這位客戶再向銀行申請(qǐng)按揭房貸的話，銀行也會(huì)考慮客戶的償還能力，視金額大小，多少會(huì)對(duì)房貸產(chǎn)生影響。

　　盈燦咨詢副總經(jīng)理于百程介紹道，最高法對(duì)民間借貸有規(guī)定，年利率高于36%屬于高利貸，不受法律保護(hù)。年利率在24%－36%之間，合同有效，但是債款的追討難度較大。雖然短期消費(fèi)貸還在法律允許范圍內(nèi)，但利率普遍高于銀行房貸甚至首付貸產(chǎn)品。

　　記者對(duì)比多家首付貸價(jià)格費(fèi)率發(fā)現(xiàn)，一類是有房產(chǎn)抵押，將服務(wù)費(fèi)、利率等各項(xiàng)費(fèi)用折算成年化利率為15%左右；一類是沒(méi)有房產(chǎn)抵押的信用貸，各種費(fèi)用折算成年化利率在18%左右，最高的也有超過(guò)20%。

　　房產(chǎn)中介網(wǎng)站推薦“陰陽(yáng)合同”

　　除了消費(fèi)貸這套“馬甲”外，還有一種在房地產(chǎn)中介習(xí)以為常的操作手法，即簽訂陰陽(yáng)合同，一份是真實(shí)的合同，一份是將房?jī)r(jià)做高的虛假合同。“如果你買了100萬(wàn)的房子，我們?cè)诤贤�上�?xiě)成150萬(wàn)，這樣就可以向銀行申請(qǐng)更大額的按揭貸款，你只要每個(gè)月還月供就可以了。”搜房網(wǎng)一位經(jīng)紀(jì)人透露，他們現(xiàn)在仍有這種操作手法。當(dāng)然，需要先按虛假合同付30%的首付，銀行才會(huì)審批按揭貸款，這30%的首付又從哪里來(lái)？中介會(huì)通過(guò)類似首付貸的方式獲得，等按揭批下來(lái)錢就會(huì)回到中介的賬上，購(gòu)房者只需要付短期利息即可。

　　“其實(shí)首付貸這種形式在房產(chǎn)中介早就存在，沒(méi)有通過(guò)P2P的時(shí)候，中介也會(huì)向客戶介紹銀行消費(fèi)貸、小貸公司甚至地下錢莊。只是線下轉(zhuǎn)線上后，影響更為擴(kuò)散，客戶申請(qǐng)首付貸也更為方便，并激發(fā)了需求。”于百程說(shuō)道。

　　記者觀察

　　新政出臺(tái)別讓“馬甲”繼續(xù)存在

　　在今天宣布的房產(chǎn)調(diào)控版本中，有一個(gè)政策被認(rèn)為更有可能執(zhí)行：規(guī)范銀行和中介的合作，銀行放按揭貸不需要通過(guò)房產(chǎn)中介；要求銀行查明客戶首付款是否來(lái)自自有資金，如果不是則應(yīng)附帶個(gè)人說(shuō)明；要嚴(yán)格執(zhí)行二套房首付50%的政策。

　　政策的制定很明顯是要降低風(fēng)險(xiǎn)，尤其是通過(guò)加強(qiáng)對(duì)購(gòu)房者首付款的風(fēng)險(xiǎn)控制，抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲。然而，監(jiān)管部門介入后，除了叫停首付貸外，還應(yīng)舉一反三地關(guān)注房產(chǎn)中介中隱形的“馬甲”，畢竟?fàn)奚�居民的消費(fèi)能力為房地產(chǎn)中介過(guò)度擴(kuò)張買單不可取。

　　對(duì)于跑馬圈地的互聯(lián)網(wǎng)房產(chǎn)中介來(lái)說(shuō)，金融產(chǎn)品一直被視為是完成其交易閉環(huán)的重要一環(huán)，也是重要的盈利來(lái)源。去年8月，《IT時(shí)報(bào)》記者采訪中原地產(chǎn)時(shí)，對(duì)方便表示金融產(chǎn)品將會(huì)是中原地產(chǎn)下一步發(fā)展的重點(diǎn)。

　　從2014年底開(kāi)始，鏈家在全國(guó)各地開(kāi)始了野蠻擴(kuò)張計(jì)劃，如今，鏈家已經(jīng)在北京、上海、深圳、廣州、天津、南京6個(gè)城市的市場(chǎng)份額達(dá)到了第一。“從鏈家上海來(lái)看，有時(shí)候三步一家門店，人海戰(zhàn)術(shù)帶來(lái)的租金和人力成本都不低，一般最底層的經(jīng)紀(jì)人抽傭比例為30%，經(jīng)理抽10%，加上區(qū)域總監(jiān)和大區(qū)總監(jiān)的抽傭，最后公司拿到的只有一半不到，也只夠支付員工的工資及運(yùn)營(yíng)開(kāi)支，去年鏈家在上海并沒(méi)有盈利，所以金融產(chǎn)品帶來(lái)的收入對(duì)鏈家來(lái)說(shuō)很重要。”鏈家上海某分部經(jīng)理劉濤分析。

　　鏈家理財(cái)是鏈家的P2P平臺(tái)，截至2016年2月24日，平臺(tái)累計(jì)投資金額達(dá)到177億，已發(fā)放收益達(dá)到1.75億。鏈家董事長(zhǎng)左暉曾對(duì)媒體表示，首付貸集中在新房領(lǐng)域，因開(kāi)發(fā)商會(huì)給予補(bǔ)貼，二手房領(lǐng)域則由于沒(méi)有相應(yīng)補(bǔ)貼沒(méi)有發(fā)展起來(lái)。鏈家去年138億P2P金額里，大概有3億元新房首付貸，在途余額1.2億。