中國住房制度構成主要包括三個方面：其一是交易市場，其二是租賃市場，其三是住房保障市場。目前交易市場是房地產市場的主角，住房保障體系在最近幾年里加快建立和形成規模，而租賃市場仍然處于自發狀態。尤其租賃需求的住房供給只能通過二手房市場獲得，基本上不存在新房租賃市場，從而導致住房租賃市場存在大量的供需不匹配，市場不規范和道德風險等問題。

新型住房制度

　　根據歷年人口普查的數據推算，2000 年我國住房租賃比例僅有 20.55%，到 2010 年我國住房租賃比例僅上升了 0.5 個百分點，達 21.05%，我國住房自有率也常年維持在 70%以上的水平，遠高于西方發達國家。我國主要是通過自建房屋和購買商品房的形式來滿足居民的住房需求，而相對經濟較為發達的美國、英國、法國、德國和日本，其住房自有率分別在 50-70%左右，其中德國更是在 50%以下， 大部分人群以租賃為主要的居住方式。

我國住房結構占比

海外國家自有率比較

國際不同城市住房自有率比較

　　根據國家發達國家經驗，城市經濟越發達，其房價水平越高，帶來的購房壓力相應越大，租房就成為居民滿足居住需求的主要途徑。紐約的住房自有率近年來約維持在 30%到 35%的水平，而日內瓦和柏林其住房自有率僅有不到 15%的水平， 租賃住房成為這些區域主要的生活方式， 而上海 2014 年住宅出租面積僅達 72.16 萬平，僅占當年住宅銷售面積的 4%，住房自有率水平高達 70%，反映出國內住房租賃市場發展的滯后和緩慢。

上海住宅出租面積

上海住宅出租面積占銷售面積比重

　　從海外經驗來看，住房供給體系立體化是大勢所趨，瑞典非盈利性組織擁有全國約 20%的住房，美國的非盈利性組織出資參與保障性住房建設資金常年在 40%以上。同時在租賃住房中，如美國等國家只有不到 20%左右的租賃住房是由政府提供的，剩余可支付的租賃住房則是由住房協會、私營企業及業主、非盈利組織、房地產信托基金和保險公司等多元機構提供，相對而言，我國的租賃住房供給體系較為單一。

　　美國公共住房制度是美國社會福利體系的一個重要部分，其中公租房更是美國公共住房體制的重要組成部分。美國公租房體系始建于上個世紀 30 年代的羅斯福“新政” ，在 1928 年美國經濟大蕭條后，美國公租房體系的發展日漸成熟，并在很大程度上維護了美國社會的穩定，促進美國的經濟發展。

美國公共住房支出

美國出租空置率

美國住房自有率

美國房屋空置率

　　2007 年，國家開始對現有的住房制度進行調整和改革，將住房制度的重心轉化為關注低收入人群的住房保障需求。2009 年 3 月，溫家寶總理在兩會中首次提出：要積極發展公租房，這也是國家首次將公租房的概念引入到國家戰略的高度上。 “十二五”規劃中提出了重構我國現有住房體系的設想，明確了我國多層次住房供應體系，并且設立了 3600 萬套保障房假設和 20%保障覆蓋率的目標，同時要求“十二五”期間增加公租房 1000 萬套，廉租房 400 萬套，租賃補貼 150 萬戶，并逐步形成了現在并軌制的保障性租賃住房體系，約 82%的城市已開始實行。

我國保障住房建設計劃

我國保障住房財政支出力度

　　根據調研結果顯示，截止 2013 年底，我國共籌建保障性租賃住房 1425 萬套，其中新建 1349 萬套，占比 94.7%，其中政府投資的保障性租賃住房占比達到 78.4%，共計 1058 萬套。我國的保障性租賃住房已覆蓋 1057 萬戶中低收入家庭，其中廉租房占比約 72.8%，在整個住房保障體系中，實物配租仍然是主要途徑，但是貨幣補貼安置的力度也在逐漸提升。

我國保障性租賃住房建設方式

新建保障性租賃住房供給渠道

我國廉租住房用地供應偏低

中央每年保障房預算缺口情況

　　我國房屋租賃市場發展空間廣闊， 2015 年中國租賃市場租金規模達 1.15 萬億左右，到 2020 年，中國自有存量住宅將達到 2.5 億套，其中 0.9 億套被用于租，背后的房屋資產管理價值在 150 萬億左右。根據嗨客調研測算，當前我國 66%的租賃房源集中在個人手中，規模化、集約化程度較低，但也為住房租賃發展帶來機遇，未來住房租賃企業通過集約化管理和專業化運營，有望承接管理個人、開發商乃至公租房房源，對外輸出服務管理，這也是新政鼓勵的一大方向。

中國住宅存量使用結構（億套，2020年） 我國租房市場房源結構

2015年我國主要城市租金規模（億元）

網民對租房中介收費的態度