在2016年4月之前，深圳房價已持續了長達18個月的上漲。3月25日出臺的強化限購政策，讓深圳樓市一夜寒風吹徹。

　　3個月時間過去，深圳樓市在消化期中有了新的模樣。而在此期間，新鮮出爐的地王、創新低的房貸利率一再試圖為樓市點一把火。從成交數據看來，它們并沒有成功。盡管大漲已不可能，但在經歷3個月的調整期之后，深圳樓市確實正在逐漸復蘇。

　　深圳市規土委最新出臺的成交數據顯示，6月深圳新房成交4566套，同比下降41.57%、環比上漲41.9%，而房價環比上漲10.6%至61756元/平米。數字堅硬冰冷，這座城市依然讓購房者敬而遠之，難以高攀。

　　深圳房價漲跌路徑

　　2014年9月30日，認貸不認房的"930新政"出臺，打開了深圳樓市的上升通道。其后，深圳房價一路狂奔18個月，從均價約22000元/平米上漲至2016年4月約49800元/平米。購房者苦不堪言。

　　3月25日深圳非深戶購房社保"1年改3年"的強化限購政策（下稱"325新政"）出臺、4月1日二手房評估價正式上調，組合拳政策親手終結了這波深圳樓市非理性上漲潮。

　　回顧年初，一季度延續了去年的成交熱度。結合深圳市規土委和深圳中原的監測數據，可知新政前除2月為傳統淡季、小幅上漲2.2%之外，1月及3月深圳房價都保持了單月漲幅6.5%以上的水平，并在3月到達56149元/平米的最高點。成交量方面，新政前全市二手房月均成交套數為14120套，受新政及4月1日評估價上調影響，3月成交更是爆倉，達到歷史最高值18706套。

　　"325新政"將上半年的樓市鮮明的一分為二，購房門檻提高、需求端收窄、市場預期轉向，于是成交進入下行通道。冰火兩重天。

　　新政后首月調控見效。據深圳市規土委成交數據，2016年4月，深圳新房成交套數環比下滑48%至2340套，成交面積下滑46%至25.3萬平。新房均價49876元/平米，環比下降0.23%，基本持平；二手房方面，成交 8516 套二手住宅，環比減少 54%，成交腰斬。二手房價比新房反應更快，環比下跌2.39%至54807元/平米，出現了連漲18個月后的首次回落。

　　不過在下跌僅一個月之后，深圳房價又迅速反彈。5月，深圳新房成交2259套，成交面積為24.57萬平米，環比下降3%。新房均價上漲至55871元/平米，創下歷史新高。二手方面，繼4月全市二手成交量"速凍"后，5月全市二手成交量再次大幅下降 56%，僅成交 3728 套。 深圳中原領先指數顯示，5月全市二手房成交均價為 55333 元/平米，較4月回漲 0.96%。

　　值得注意的是，由于新房去化緩慢，深圳全市庫存量上升至427萬平米，去化周期升至 9.1個月，已逼近去化警戒線。

　　6月，根據深圳市規劃國土委數據統計，全市新房成交4566套，環比上漲41.9%，同比下降41.57%。受南山、寶安區豪宅入市拉升，6月新房住宅均價為61756元/平米，環比上漲10.6%。普宅豪宅化，房價已達到深圳歷史上的最高水平；二手房成交5417套，環比小幅增長0.6%，同比大幅下降67.7%。6月全市二手住宅均價為51312元/平米，環比小幅上漲2.9%，同比上漲41.3%。

　　無論是房價抑或是成交量均表明，深圳樓市正在緩慢復蘇。截止至6月，深圳全市可售套數為38161套，庫存量為420.05萬平米，相比5月略微下降。

　　樓市走出低迷

　　深圳樓市依然處于變動期，地產商與購房者之間、二手業主與購房者之間，處處可見博弈。盡管成交量有所下滑，但房價堅挺。

　　綜合統計上半年數據，第一財經記者發現深圳住宅市場主要表現為量跌價升、前高后低。其中，一手住宅共成交23170套，同比下跌27%；成交均價約為510060/平米，同比上漲82%。二手住宅共備案59337套，同比微跌2%。成交均價約為51294元/平米，同比上漲45%。

　　在此半年間，全國樓市去庫存、信貸放松的大背景并無改變。具體到深圳，兩宗地王誕生——中國電建(5.870, 0.01, 0.17%)及中國金茂以82.9億競得龍華新區地塊，折合樓面價位 56781元/平米；龍光以140.6 億元購入光明新區的綜合用地，折合樓板價 27620 元/平米，溢價率達 160%。可證，發展商仍看好深圳后市。

　　此外，銀行利率折扣力度加大，平安銀行(8.750, 0.01, 0.11%)和匯豐銀行甚至祭出82折的房貸利率優惠。8.8折~9折成深圳區域內的房貸利率主流折扣。

　　深圳鏈家研究院出具的研究報告稱，深圳樓市已走出低迷。地王的刺激和信貸的放松將刺激購房者入市。預計下半年，深圳的熱點片區、優質物業價格會在樓市信心得到提振的基礎上穩中有升。

　　"325新政"的降溫效應已接近尾聲。此次調整之短暫，與全國范圍內去庫存政策托底的背景、信貸仍保持在歷史最寬松的水平等因素不無關系。加之，深圳地王引發預期發生改變，市場各方對未來長期看漲。

　　回顧往年，貨幣環境寬松的年份往往是樓市瘋狂上漲的年份。現階段，貨幣已經是處在最寬松的狀態，銀行利率甚至出現了8.2折，但下半年的貨幣政策是否收緊仍將取決于國家的調控。

　　深圳中原研究中心總監王飛認為，銀行在下半年仍有較大的放貸壓力，且深圳的房地產屬于優質資產，預計銀行放貸仍將寬松。"至于下半年的深圳樓市能否回暖，還是取決于新盤在價格上是否有所調整，若定價合理，有購買力的客戶仍會選擇入市，市場長期看漲的心態居多。"

　　她認為，新房風向標的作用仍然非常重要，新房成交熱度持續性決定二手房市場的回暖速度，但總體來說下半年也很難再現2015年的大漲，漲幅一定會放緩。

　　不過，美聯物業深惠區域總經理江少杰有不同的看法，他認為市場已來到向來是淡季的三季度，新房供應將趨于平緩，影響需求入市熱情。后市成交上行壓力仍較高，市場或在四季度更為明朗。