昨天一則新聞刷爆了中國社交媒體：

　　上海以創紀錄的樓板價出讓一幅住宅用地，每平米價格創下了中國住宅用地成交最高紀錄。

　　隨著一線城市房價錄得紀錄式漲幅，房價問題正引投資者矚目。

　　中國國家統計局今日公布的70個大中城市住宅銷售價格指數顯示,7月份新建商品住宅價格環比上漲的城市有51個，6月為55個。7月份新建商品住宅價格同比上漲的城市有58個，6月為57個。

　　統計局城市司高級統計師劉建偉解讀稱，一、環比上漲城市個數減少，下降城市個數增加，漲幅繼續收窄；一線和少數二線城市漲幅收窄。發布的數據顯示，7月份70個大中城市新建商品住宅價格環比上漲的城市有51個，比上月減少4個；持平的城市有3個，比上月減少2個；下降的城市有16個，比上月增加6個。環比漲幅總體收窄。新建商品住宅價格環比上漲的51個城市里，漲幅在1%以上的城市有16個，比上月減少1個；最高漲幅為4.6%，低于上月0.3個百分點；漲幅比上月收窄的城市有16個，比上月減少17個；收窄幅度較大的城市主要是前期上漲過快的一線城市和少數熱點二線城市，其余城市環比變化不大。

　　二、同比上漲城市個數繼續增加，下降城市個數繼續減少，漲幅仍在擴大；一線城市漲幅收窄，二、三線城市漲幅擴大。7月份70個大中城市新建商品住宅價格同比上漲的城市有58個，比上月增加1個；持平的城市有1個，與上月相同；下降的城市有11個，比上月減少1個。同比總體仍在上漲。分城看，一線城市由于去年同期基數相對較高，近期環比漲幅收窄明顯，7月份新建商品住宅和二手住宅價格同比平均漲幅均進一步收窄；而絕大部分二、三線城市由于去年同期基數相對較低，同比漲幅仍在繼續擴大。

　　中國地產市場降溫

　　住房建設、房地產和公共服務業的擴張抵消了金融服務業產出的下降，幫助第二季度GDP同比增幅維持在6.7%。但是，有越來越多的跡象顯示，中國的房地產市場已經放緩，行業內的失衡問題日趨嚴重。

　　決策者希望做到通過有效的控制令一線城市的投機活動冷卻，同時在中小城市維持較快的房地產銷售步伐幫助消化庫存、帶動建筑業的發展。而目前的情況并非如此，數據顯示，6月一線城市房價環比增速已經加快至2.1%，二、三線城市價格增幅分別放緩至1.0%和0.3%。

　　如果這一趨勢持續，那么中國房地產市場的兩極可能都會出現最糟的情況：一線城市投機活動攪亂二手房市場，無力拉動新建住房，而二、三線城市則毫無生氣，大量待售庫存充斥市場。

　　Bloomberg行業研究經濟學家Michael McDonough、陳世淵和亞洲首席經濟學家歐樂鷹撰文稱：

　　此前主要受到政策支撐的中國地產市場到今年6月份時已經很難滿足經濟增長的需要了。決策者希望做到通過有效的控制令一線城市的投機活動冷卻，同時在中小城市維持較快的房地產銷售步伐幫助消化庫存、帶動建筑業的發展。

　　但是，渣打集團的分析師團隊卻表示，房地產行業可能正與最好的情況背道而馳。根據一項針對非一線城市30家未上市開發商的專屬調查，他們認為，庫存過剩和融資方面的挑戰顯示下半年地產行業將會降溫。

　　渣打的Lan Shen等分析師周三在研報中稱，在接受調查的非一線城市中，第二季度住房銷售并未飆升；庫存消化仍在持續。開發商的融資壓力似乎重現，也可能會限制它們擴張的興趣。

　　渣打的調查是中國開發商情緒指數(CDSI)的基礎，該指數7月份降至56.3，略低于1月份的57.3。但渣打稱，該指數的勢頭而非所處水平才是地產行業前景的關鍵。“我們還注意到，CDSI顯示了清晰的三年周期，涵蓋自2010年以來進行的每一項調查”，他們寫道。“最近的周期似乎已經在2016年上半年觸頂；7月數據如果下降可能顯示房產市場或將降溫。”

　　由于與一線城市不同的是，非一線城市銷售并未出現明顯地上漲，渣打的調查還顯示，房產市場前景存在分化。該分析師團隊對未來幾個月的建筑業和房價并不是非常悲觀。但他們認為，違約率從較低水平攀升，加之一線城市與其他城市前景分化，將不利總體市場表現，除非地方政府層面出臺進一步大規模的刺激政策。

　　Bloomberg行業研究的分析師團隊認為，未來幾個月，決策者們在解決地產行業失衡方面面臨嚴重的阻礙。

　　中國房地產市場的兩極可能都會出現最糟的情況：一線城市投機活動攪亂二手房市場，無力拉動新建住房，而二、三線城市則毫無生氣，大量待售庫存充斥市場。

　　房產市場情緒是體現行業和消費前景的較廣義指標，該指標的弱化可能會對民間投資構成進一步壓力，從而成為下半年經濟的阻礙。

　　降息還是不降

　　中國第二季度GDP受到建筑業、房地產和公共服務業快速增長的支撐，股市崩盤的后續效應令金融業產值承壓。各行業的表現確認，舊有的投資和公共支出模式支撐了第二季度GDP同比增幅穩定在6.7%的，與第一季度持平。

　　支撐經濟的其中一個引擎可能正在逐漸減弱。此前主要受到政策支撐的中國地產市場到今年6月份時已經很難滿足經濟增長的需要了。

　　中國1年期國債和20年期國債的收益率之差已經收窄至2015年4月以來的最低水平。對中國央行不降息的預期抑制了短期國債收益率的降勢，同時對經濟前景將惡化的擔憂正提振對長期國債的需求。

　　中國央行面臨的兩難困境：降息，那么中國央行可能助長資產泡沫、加大人民幣貶值壓力，因而造成資金外流加速；維持政策不變，那么經濟可能進一步減速。在過去12個月，中國已經經歷了股市、大宗商品和房地產市場過熱，而最新的許多數據都未顯示這個全球第二大經濟體復蘇。

　　申萬宏源駐上海的固定收益分析師陳康表示，現在的情況是貨幣政策非常謹慎，并且很長時間以來都維持不變，但是大家對經濟感到更加悲觀。陳康預計中國央行直到明年才有可能降息。

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