張鳳玲

　　經濟觀察報記者通過北京市建委官方獲悉：目前北京住房調控主基調是遏制商改住項目和嚴控商住市場，政府不再供給新增商住用地，“也不會再給商住發放房產證、預售證等”，一份關于嚴格遏制商改住項目的方案將于8月31日前提交給北京市政府。

　　記者了解到，報送方案中的具體調控內容包括：一暫停發放新增商住房產證、預售證等；二重新考察和規劃未開工建設的商住項目；三暫停開工未售的商住項目；四不提供新增商住用地。

　　商住調控收緊的靴子已成定局，經濟觀察報通過北京各大中介調查獲悉，全國各地投資客蜂擁至北京搶購商住項目。

　　商住的調控靴子

　　“商住房”是指在商業、公建等非住宅地塊上開發建設、設計有獨立的廚衛水電并以分割產權的方式對外銷售的項目，產權分為40年、50年。

　　北京商住項目購買人群主要是暫時沒有購房資格的外地人、北京本地投資人群以及個別實體企業老板等，多數外地人選擇商住是看中其過渡性和保值增值特性。

　　據悉，8月17日，北京多部門參與召開遏制商改住項目研討會，北京市政府層面的領導要求，“堅決不能出‘地王’！堅決不能再新增商住！商辦用地暫停上市！”

　　這次調控政策，是政府部門第四次重啟商住整頓，第一次是2010年“628”監管令，此后又有2011年“516”商改住禁令和2013年9月的商住合法化，。

　　然而調控的效果似乎并不理想。如2012年至2015年，北京新增商住公寓的供應套數從22038套攀升至36406套，漲幅為65.2%，同期供應面積的漲幅為35.6%，2014年前北京商住占市場成交量不足20%，這一比例2015年提升至28.5%，2016年上半年攀升至55.9%。

　　第一太平戴維斯華北區項目及開發顧問部負責人熊志坤認為，若政策出臺，市場產品形態將呈現單一化趨勢，北京房價和房租將雙雙暴漲，理由有五：一是北京連續3月出現宅地供應0塊土地；二是北京住宅庫存在1.5萬左右套，去化周期只有約21天；三是商住產品絕跡造成購房者可購買品種減少；四是部分準購房人群紛紛加入到租房大軍；五是信貸政策依然繼續寬松。

　　核心是京津冀用地

　　經濟觀察報通過多名政府官員了解到，此時調控邏輯：北京停止新增商住用地只是北京疏導上百萬人口轉移至京津冀的辦法之一，政策出臺時間取決于：京津冀商住用地總規劃出爐。

　　熊志坤分析，由于購買商住房的人群中北京本地戶籍人口不多，商住一旦收緊，部分需求就會自動退回到京津冀地區，不過京津冀地區不像長三角地區的昆山、蘇州等地區已形成完整產業經濟帶，所以政府需要全面權衡。

　　綠地一位管理人士對經濟觀察報表示，調控短期之內對企業存在利空，綠地在香河等地區本身擁有大量土地儲備，“貨幣持續貶值，北京房價高開高走，若想在北京地區深耕，要么舉牌做地王要么走舊改路線，短期有波動和震蕩，長期是向好，下一步房地產公司肯定是搶奪京津冀地區的商住新增用地。”

　　最后的瘋狂？

　　負責商住銷售的鏈家經紀人小李是這輪商住投資潮的見證者之一，7月初他剛掛出一套二手房商住，總價是300萬元，剛掛出就被10名購房者搶奪。

　　對普通投資人而言，短期內暫時不再觀望，就算沒有議價空間，也要出手，對機構投資者而言，已出現分化趨勢，“我們暫時不會投資商住項目，擔心過剩。”某險資投資負責人透露，市場存在巨大利空潛在風險。

　　調控靴子正在落地，北京商住的涼意并未來臨：2016年前8月北京商住類產品共成交41629套，相當于去年同期的5倍，相比去年全年成交量也高出98%，創造歷史新高，成交量翻倍增長，前8月商住類產品成交金額高達774.82億元，比2015年全年還高出88%。