東北區(qū)域資源豐富，農(nóng)業(yè)、重工發(fā)達(dá)，但第一二產(chǎn)業(yè)對 GDP 貢獻(xiàn)持續(xù) 下行，東北重工亟需轉(zhuǎn)型升級。東北區(qū)域坐擁的豐富的林區(qū)、礦產(chǎn)、石 油、煤炭、水資源，并在豐富的自然資源上建立起完善的農(nóng)業(yè)及工業(yè)體 系。其中，東北的重工業(yè)區(qū)域又可細(xì)分成沈陽大工業(yè)帶、長吉工業(yè)帶、 哈大齊工業(yè)帶三個主要工業(yè)帶，形成沈陽、長春、哈爾濱、大連四大中心。作為傳統(tǒng)主要重工業(yè)區(qū)及農(nóng)業(yè)產(chǎn)區(qū)，東北區(qū)域的第一、第二產(chǎn)業(yè)所 占的 GDP 比例始終高于全國平均。但隨著第一、第二產(chǎn)業(yè)近年受到產(chǎn) 能過剩、虧損加大、資源衰落、進(jìn)口替代等不利因素影響，東北區(qū)域衰 落的第一、第二產(chǎn)業(yè)已經(jīng)減緩甚至拖累了東北區(qū)域的 GDP 增長，東北 區(qū)域曾經(jīng)引以為傲的重工業(yè)在東北未來發(fā)展過程中亟需轉(zhuǎn)型升級。

東北第一二產(chǎn)業(yè)占 GDP 比重高，但貢獻(xiàn)持續(xù)惡化

　　東北區(qū)域房地產(chǎn)市場將重點考察大連、沈陽、長春、哈爾濱四個城市。 考慮這四個城市集聚了整個東北 1/3 以上的人口，貢獻(xiàn)了東北 45%以上 的 GDP，教育資源豐富，同時房地產(chǎn)銷售、土地成交也在整個區(qū)域最為 活躍，因此將分別考察該四城的房地產(chǎn)市場，以期挖掘較好的投資 機(jī)會。事實上，該四城自 2014 年以來房價多處于下跌態(tài)勢，2016 年以 來，僅有的小量漲幅也遠(yuǎn)落后于大部分全國其他主要城市，深入分析其 未來走勢尤為重要。

東北人口沿大連、沈陽、長春、哈爾濱城市圈分布

東北四城房價各期環(huán)比仍處于持續(xù)下行趨勢

　　1、大連經(jīng)濟(jì)基本面向好，供需改善，房價上漲可期

　　大連 GDP、人均 GDP 四城中最高，人均可支配收入東北第二。2015 年， 大連 GDP 產(chǎn)值為 7731.60 億元，人均 GDP 達(dá) 5.39 萬元，位居四城最高， 城鎮(zhèn)人均可支配收入 3.59 萬元，僅次于沈陽。2015 年第三產(chǎn)業(yè)占 GDP 比重達(dá)到 47.8%，在東北地區(qū)領(lǐng)先。

　　2015 年，大連第三產(chǎn)業(yè)占 GDP 比重已達(dá) 47.82%，較 2010 年的 42.43% 有較大的提高，從側(cè)面說明大連產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化成效顯著。根據(jù)《遼寧省 壯大戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)實施方案》的部署，大連將在高端制造、新一代信 息技術(shù)、生物科技、節(jié)能環(huán)保、新能源、新材料等方面著重建設(shè)，依托現(xiàn)有的大連華銳重工、大連船舶重工、大連機(jī)車、英特爾半導(dǎo)體、華錄 集團(tuán)等領(lǐng)先平臺，壯大大連本地戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)發(fā)展，實施創(chuàng)新驅(qū)動發(fā) 展戰(zhàn)略，推動產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整升級。

大連 2015GDP 居?xùn)|北區(qū)域第一，但漲幅較低

大連人均 GDP 水平東北第一，遙遙領(lǐng)先于其他三城

大連 GDP 漲幅放緩，第三產(chǎn)業(yè)占比不斷提高

　　隨著大連跨海通道、海 上高速公路等大型交通納入規(guī)劃，大連將成為連接環(huán)渤海地區(qū)及“遼海 歐”海運物流通道的重要交通樞紐，使大連未來經(jīng)濟(jì)發(fā)展如虎添翼。同時， 大連金普新區(qū)地理區(qū)位優(yōu)越，戰(zhàn)略地位突出，經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)雄厚，在金普新 區(qū)的高興產(chǎn)業(yè)驅(qū)動下，大連第三產(chǎn)業(yè) GDP 比重有望繼續(xù)提升，轉(zhuǎn)型升 級加快。大連人口遷入也將持續(xù)，將帶動大連房地產(chǎn)回暖。

大連“十三五”期間大型交通規(guī)劃

　　大連 2015 年人口凈遷入率 維持在 1.45‰，是連續(xù)第五年的人口凈遷入。人口數(shù)據(jù)說明大連在東北 人口吸引力高，未出現(xiàn)其他東北主要城市的人口下降及凈遷出現(xiàn)象，對 當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)需求依然較高。

大連人口持續(xù)遷入，總?cè)丝谝巡饺敕�(wěn)定階段

大連房價收入比東北四城中最高

　　2016 年 5 月，大連成交土地的土地 均價已經(jīng)達(dá)到 3100 元/平米，樓面均價達(dá) 2164 元/平米，雖不及主要一 二線城市，但較去年同期已上漲 3 倍有余。同時，大連新地王也在不斷 產(chǎn)生，5 月 31 日，大城（2016）-5 號地塊被萬科以 11.54 億元競得，平 均樓面價達(dá) 4755 元/平方米，溢價率達(dá) 49%，成為繼 4 月 26 日中山區(qū)景 山街地王之后的大連新地王。從房地產(chǎn)供給側(cè)看來，開發(fā)商對大連開發(fā) 熱情回暖，新樓盤將不斷推出且售價也因地價上行而水漲船高，未來大 連房地產(chǎn)供應(yīng)重回上升軌道。

大連拿地價格屢創(chuàng)新高，開發(fā)端拿地?zé)崆榛嘏?/p>

　　2、哈爾濱城鎮(zhèn)化低、人口吸引力不足，房價上漲乏力

　　哈爾濱 2015 年全年實現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值 5751.2 億元，落后于同在東北地 區(qū)的沈陽和大連，在全國僅排在 27 位。GDP 較上年增長 7.1%，但基數(shù) 仍較低。其中，第三產(chǎn)業(yè)增長 9.3%，成為城市增長的新驅(qū)動力，第一第 二產(chǎn)業(yè)分別只增長了 7.2%、4.1%，拖累了整體漲幅。總來看，第一、二、 三產(chǎn)業(yè)對地區(qū)生產(chǎn)總值增長的貢獻(xiàn)率分別為 10.4%、22.5%和 67.1%；非 公有制經(jīng)濟(jì)實現(xiàn)增加值 3120.5 億元，增長 8.3%，占全市地區(qū)生產(chǎn)總值 的比重為 54.3%。

　　在工業(yè)主要產(chǎn)品中， 哈爾濱 2015 年的以鋼鐵、汽車、化工為代表的重工業(yè)產(chǎn)量暴跌，導(dǎo)致 第二產(chǎn)業(yè) GDP 占比下降，也代表著落后產(chǎn)能已開始出清。隨著哈爾濱 在政策及市場的指引下積極開展產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)換擋，優(yōu)化產(chǎn)能帶來的“陣痛 期”仍將持續(xù)。

哈爾濱正經(jīng)歷 GDP 增長放緩及產(chǎn)業(yè)換擋

哈爾濱產(chǎn)能出清優(yōu)化，2015 年重工產(chǎn)量暴跌

　　2015 年，哈爾濱戶籍總?cè)丝跒?961.40 萬，為整個東北區(qū)域主要城 市首位，但已較 2012 年的峰值 993.51 萬下降 2.62%，從側(cè)面反映了東 北區(qū)域下行的重工業(yè)使得東北地區(qū)人口吸引力大不如前。哈爾濱的勞動 適齡人口（18-60 歲）比例于 2009 年開始下降，并在 2013 年跌破了 70%。 人口下滑主要源于人口持續(xù)遷出，自然增長率也呈下行趨勢。哈爾濱城市幅員遼闊， 人口密度較低，農(nóng)業(yè)人口基數(shù)大，因此城鎮(zhèn)化水平上，哈爾濱仍處在上 升通道且尚未達(dá)到 50%，落后于全國其他主要經(jīng)濟(jì)區(qū)域核心城市水平， 也遠(yuǎn)不及東北其他三城的水平。

哈爾濱人口數(shù)量東北區(qū)域最高，但人口密度較低

哈爾濱城鎮(zhèn)化水平較低，戶籍人口停止增長

　　哈爾濱新增住宅土地成交面積和開發(fā)投資額自 2013 年起一直處于下行狀 態(tài)。2016 年 1 季度數(shù)據(jù)顯示，哈爾濱新成交住宅土地總面積為 38.13 萬 平米，與 2015 年總的 133.09 萬平米的 1/4 相近，意味著哈爾濱 2016 年 地產(chǎn)開發(fā)端并未出現(xiàn)“開年紅”。而從成交土地的樓面均價來看，2015 年 5 月以來哈爾濱新成交土地樓面均價始終在 1500 元/平米上下波動，未 出現(xiàn)明顯的上漲趨勢，因此判斷 2016 年哈爾濱房地產(chǎn)供給端難 以出現(xiàn)較大改善。

哈爾濱住宅買地及開發(fā)情況并未回暖

哈爾濱成交土地樓面均價未出現(xiàn)改善

　　3、沈陽經(jīng)濟(jì)回落，新區(qū)批復(fù)落空，房價上行動力不足

　　沈陽 GDP 漲幅 2014 年出 現(xiàn)負(fù)增長，2015 只錄得 2.56%漲幅，且重工業(yè)始終是 GDP 主要貢獻(xiàn)來 源，第三產(chǎn)業(yè)占 GDP 比重不足 50%。2015 年，沈陽城鎮(zhèn)居民可支配收 入達(dá)到 36,644 元/人，超越大連成為東北四城最高。從總量及現(xiàn)狀上看， 沈陽和大連在經(jīng)濟(jì)表現(xiàn)上并駕齊驅(qū)，但在未來展望上，沈陽將受重工去 產(chǎn)能拖累，第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展滯后，且是東北四城中唯一未獲國際級新區(qū)批 復(fù)的城市。因此對沈陽未來的經(jīng)濟(jì)發(fā)展持謹(jǐn)慎態(tài)度，從而進(jìn)一步 對沈陽房價上漲動力不樂觀。

沈陽 GDP 增長降至低點，且第三產(chǎn)業(yè)占比不達(dá) 50%

沈陽城鎮(zhèn)居民人均可支配收入超越大連成為東北最高

　　由于工業(yè)基礎(chǔ)扎實，農(nóng)業(yè)人口較少， 沈陽城鎮(zhèn)化水平一直領(lǐng)先于東北其他城市。根據(jù)沈陽市推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化 實施方案(2015—2020 年)，到 2020 年，沈陽常住人口城鎮(zhèn)化率達(dá)到 85% 左右，戶籍人口城鎮(zhèn)化率達(dá)到 73.75%左右。不同于出現(xiàn)人口下降的哈爾濱及長春，沈陽于今年并沒有出現(xiàn)人口遷出及總?cè)丝谙陆档那闆r，并保持了一定的人口 增長率。

沈陽人口增長放緩，城鎮(zhèn)化程度高

沈陽人口正流入，暫未出現(xiàn)人口下降

　　從拿地面積、和開 發(fā)投資額來看，房地產(chǎn)開發(fā)商對沈陽投資熱情較低。2016 年一季度，沈 陽住宅土地僅成交 75.83 萬平米，未出現(xiàn)明顯回暖跡象。從成交土地樓 面均價而言，2016 年以來僅在沈陽“二十二條”出臺前后有小幅上揚，可見政策刺激并未有限激起開發(fā)商的拿地?zé)崆椤?/p>

沈陽拿地開發(fā)情況依然低迷

沈陽土地成交樓面均價仍處低位

　　4、長春經(jīng)濟(jì)突圍乏力，地產(chǎn)整體低迷

　　根據(jù)國家統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)顯示，2015 年長春 GDP 總量為 5530 億元，同比增長 3.51%，GDP 總量排名位于四 城之末。從 GDP 構(gòu)成來看，長春重工業(yè)仍然占據(jù)主體，第二產(chǎn)業(yè)在東北四城中占比最高，第三產(chǎn)業(yè)占比最低，并未出現(xiàn)明顯的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整。 因此，隨著去產(chǎn)能的繼續(xù)，長春 GDP 增長放緩的狀況將持續(xù)。

重工業(yè)等第二產(chǎn)業(yè)仍是長春 GDP 的主要驅(qū)動力

長春在東北四城第二產(chǎn)業(yè)比率最高，第三產(chǎn)業(yè)比率最低

　　長春市人口于 2008 年突破 750 萬人，在東北區(qū)域僅次于哈爾濱。2011 年以來，長春戶 籍人口停止增長并出現(xiàn)回落，城鎮(zhèn)化水平也因此穩(wěn)定在 44%左右的中等 區(qū)間。從人口變化因素來看，長春人口自然增長率穩(wěn)定，自 2010 年來 的人口持續(xù)遷出是造成人口停止增長并回落的主要原因。這也是長春產(chǎn) 業(yè)落后對人口吸引力不足的結(jié)果。

長春人口及城鎮(zhèn)化率已步入穩(wěn)定階段

長春人口自 2010 年以來持續(xù)遷出

　　2016 年 2 月初，長春新區(qū)獲國務(wù)院批復(fù)成立，是東北區(qū)域第三個 獲批的新區(qū)，受此政策提振，長春房地產(chǎn)投資端出現(xiàn)改善，雖仍未表現(xiàn) 出明顯上漲，但已較前期低點有所回升。

長春拿地情況略有改善，仍遠(yuǎn)低于前期高點

長春土地成交樓面均價圍繞 1500 元/平米震蕩

　　長春房價目前仍處于 2014 年以來的低點，2016 年以來在全國主要城市 中長期跌幅靠前。受新區(qū)獲批影響，長春樣本住宅價格在一季度末止跌， 回到年初價格，但距離復(fù)蘇仍有較長距離。

長春房價并未明顯回升

　　長春庫存量維持在 1000 萬平方米上下，去化時間也維持在 15 個月左右， 去庫存壓力大。其中非住宅房也嚴(yán)重過剩，存在大批商業(yè)寫字樓沒有售 出。整體來說，長春消化庫存仍前路漫漫。

長春庫存量大，去化時間長