2016年前三季度，在多重去庫存政策以及市場流動性較為寬松的環境下，行業整體沐浴回暖春風，量價齊升。139家上市房企前三季度銷售商品與提供勞務收到的現金達10756.43億元，同比高漲52.97%。較高的銷量增速帶動行業庫存去化持續好轉。但由于三季度部分地區價格的加速上漲，致使二十多個核心一二線及強三線城市在三季度末迎來政策收緊調控。

　　業績增長的房企數量由58家上升至80家；虧損企業數量同比減少33.33%。在行業增長空間逐漸收窄、競爭日漸激烈的情況下，集中度持續提升是長期趨勢。TOP10房企市占率由6.98%提升至7.49%；且龍頭房企的競爭實力不斷彰顯，前三季度招保萬金業績實現41.27%的較高增速，大幅跑贏行業平均水平（25.36%）。

　　地價不斷走高，使得房企毛利率在2011年高點后持續下降。毛利率降至29.12%，降幅擴大2.18個百分點。而隨著合作開發的增多，少數股東損益占比不斷提升，帶動凈利率降幅擴大1.41pct至9.79%。因銷售、結轉大幅增長，上市房企周轉加快，資產周轉次數同比上升14.67%；整體杠桿率有所下降。最終，上市房企前三季度整體ROE同比下滑0.23個百分點至5.75%，降幅收窄0.08個百分點。

　　銷售結轉的大幅提升使得前三季度上市房企回款大量增加，經營性現金凈流量力改同期多年負值狀態，提升至1536億元。資金的大量回流使得三季度末上市房企資產負債率同比下降0.64個百分點至75.74%。現金流量的增加疊加負債率的降低，致使三季度末上市房企的貨幣資金/（短期借款+一年內到期長債）大幅提升至1.71，短期償債能力大大增強。房企財務結構也得到進一步優化。

　　2016年前三季度，我們選取的139家上市房企(其中因2015年以前數據不具可比性，并未選取綠地控股和招商蛇口，我們將在下文的重點公司對比中進行分析)實現營業收入7052.09億元，同比增長43.74%；實現歸母公凈利潤690.24億元，同比增長25.36%。

　　在前期多重去庫存政策的作用下，市場整體量價齊升，至9月末累計銷量增速達26.90%；9月70大中城市新建住宅價格指數同比增速達9.0%，創近年來新高。也正是價格的過快上漲，致使部分城市在三季度末迎來收緊調控。

　　一、成交提升，價格高漲

　　截至三季末，商品房累計銷售面積達10.52億平方米，累計同比漲幅為26.90%；銷售額達8.02萬億元，累計同比大幅增長41.30%。其中二線城市創34.27%的銷量增速，三線城市在本輪回暖中也釋放大量庫存，銷量增速高達30.11%，而一線城市漲幅（15.13%）相對較低。

9月全國商品房累計銷售面積同比增長26.90%

9月全國商品房累計銷售面積同比大幅增長41.30%

40大中城市銷售面積累計同比增速一二三城市分別為15.13%、34.27%、30.11%

　　9月70個大中城市新建住宅價格指數同比增速創2014年以來新高，達9.0%。

　　其中一線城市價格漲幅最高，9月同比增速高達29.40%；二線城市漲幅達16.40%；三線城市價格平穩，僅微漲3.80%。

前三季度整體價格高漲，一線城市現29.40%的漲幅，二線城市漲幅16.40%，三線較平穩

　　根據我們選取的139家上市房企，2016年前三季度銷售商品與提供勞務收到的現金達10756.43億元，同比增長52.97%，相比2015年同期的25.63%，增速大幅提升一倍多；預收賬款12296億元，同比增長35.32%，比15年同期增速大幅提升18.23個百分點。

2016Q3我國銷售商品與提供勞務收到的現金同比增長52.97%

　　二、房地產開工回暖，投資在二季度創造7%以上的較高增速

　　前三季度伴隨市場的回暖，地產投資在二季度創造7%以上的較高增速，隨后有所回落，至9月末投資累計同比增速企穩至5.80%，其中中部地區增速提升至12.10%。隨著市場整體量價齊升，新開工亦有所回暖，截至三季度末新開工累計增速為6.80%。

2016年9月累計投資增速為5.80%

2016年9月累計新開工面積同比增速為6.80%

　　土地市場熱度不亞于樓市，尤其一路飆升的地價以及高頻出現的地王。

　　前三季度上市房企拿地建面同比增長30.13%，而拿地金額漲幅近1倍，且拿地多現于具有需求和價格支撐的一二線核心城市。

2016Q3上市房企拿地總價同比增長99.20%，拿地規劃建面同增30.13%（億元，萬平）

　　三、前三季度較高的銷量增速帶動庫存持續好轉，從二季度起庫存絕對量由增入減

　　前三季度較高的銷量增速帶動庫存持續好轉，從二季度起庫存絕對量由增入減，至9月底，全國商品房待售面積從7.39億平降至6.96億平，去庫效果明顯。房企的去化周期降幅亦有所擴大，同比降幅為24.34%，比同期降幅提升13.20個百分點。

2016年9月全國商品房未售面積降至6.96億平方米（萬平方米）

2016Q3房企去化周期同比降低24.34%，降幅比上期擴大13.20個百分點

　　四、政策收緊，健康發展

　　2016年以來市場量價齊升，核心一二線城市熱度持續提升，而三季度以來價格加速上漲。

　　為保證市場健康發展，在三季度末，22個核心一二線及強三線城市相繼出臺調控政策，抑制投機性需求，防止房價過快上漲，保證市場健康發展。在限購政策出臺后，預計限購城市成交量會有一定的下調，房價漲幅大概率會逐漸收窄。

9.30后相繼出臺的重要調控政策