（一）目前現狀： 近期投資和新開工短暫回暖，但后續仍有下行壓力

　　2017 年 1-10 月房地產投資增速 6.6%，較上月擴大 0.8 個百分點，單月同比增長 13.4%、但環比下降 8.2%，同期新開工同比增長 8.1%,較上月擴大 1.3 個百分點，單月同比增長 19.9%、但環比下降 7.0%，投資端數據均呈現單月出同比大漲、但環比下降，因而投資端數據回暖更多源于低基數效應，并考慮去年 4 季度投資端數據低迷，預計低基數效應將在 11-12 月中繼續產生正面作用，不過考慮到近期政策持續打壓以及成交量連續縮量，投資端數據將在 17 年承壓；1-10 月銷售面積和銷售金額分別同比增長 26.8%和 41.2%，較上月分別回落 0.1 和 0.2 個百分點，其中 10 月銷售面積單月同比增長 26.4%，較 9 月的 34.0%確有回落，但較核心一二線城市 10 月同比下降約 20%來講仍處于較高水平，10 月銷售增速呈現高位緩和收窄的趨勢，主要源于 10 月三線成交放量的對沖，但預計一二線成交的持續承壓以及三四線對沖的持續性仍然存疑，后續成交仍將繼續縮量。

商品房地產開發投資增速

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商品房累計新開工同比和累計施工同比

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商品房累計銷售面積同比和累計竣工同比

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商品房累計銷售額同比和銷售均價

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　　（二）預計 17 年銷量弱 V 型走勢，全年同比下降 10% 、 2 季度同比下降20%

　　展望 2017 年銷量走勢，認為全年銷售面積同比也將呈現一個弱 V 型走勢 ，但預計 V 型后半段的回升力度較弱 。其中： 1 ）一方面，預計在 2017 年3-4 月形成一個銷量的極低值，同時考慮本輪周期中一二線城市從嚴政策可能在 2017 年貫穿全年并且對應熱點城市的供應也更為緊缺，因而預計屆時 2017 年 3 月 69 個城市銷售同比下降 30% ，對應 2017 年 4 月全國銷售面積同比下降 20% ； 2 ）另一方面，預計 2017 年調控政策也仍有結構性放松的可能性，當然一二線繼續從嚴，三四線繼續放松的可能較大，那么三線城市的成交放量或將能更持續一點，但是由于 2017 年下半年的放松力度要遠弱于 2014 年下半年，因而預計 2017 年 69 個城市銷售同比下降 10% ，對應 2017 年全國銷售面積同比下降 10% 。

2017 年房地產銷售面積同比的預測 （主要針對 69 個城市）

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全國 13-14年和 16-17 年單月銷售面積同比

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全國 13-14 年和 16-17 年累計銷售面積同比

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　　（三）預計 2017 年土地購置面積同比下降 3% ，新開工面積同比0%

　　雖然土地成交、 新開工和銷售出現了滯后現象 ，但土地成交面積同比領先于新開工面積同比的 6 個月的關系一直相對固定，并且在 2014 年前后也并沒有發生太大的變動。因而可以利用土地成交的面積同比來預測后續的新開工面積同比。從目前百城土地成交面積同比的走勢來看，目前仍處于土地成交縮量的過程中，并且認為受制于銷量回落以及土地供應制度的綜合影響， 2017 年的土地成交仍會相對較弱，同時考慮到一二線城市的庫存緊張背景下的被動加庫存，因而預計 2017 年土地成交面積同比下降 3%，考慮熱點城市被動加庫存的傳導之下，預計 2017 年新開工面積同比 0% 。

銷售面積同比和新開工面積同比的關系

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銷售面積同比和土地成交面積同比的關系

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土地成交面積同比和新開工面積同比的關系

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　　（四） 預計 2017 年房地產開發投資增速為 3.7%

　　2016-2017 年的施工相關投資的預測和土地相關投資的預測，預計 2016-2017 年房地產開發投資額分別為 10.3 萬億和 10.7 萬億，對應房地產開發投資增速分別為 7.6% 和 3.7% 。

房地產投資預測的邏輯框架

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2016 年房地產開發投資增速預測

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2017年房地產開發投資增速預測

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房地產主要開發投資數據的預測

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房地產主要開發投資數據的預測

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房地產主要開發投資數據的預測

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