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分區域商品房銷售面積同比數據

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年初以來中西部地區房地產銷售情況較好，主要有四個方面原因：第一是返鄉置業，特別是今年春節返鄉置業的時間點，恰好與熱點城市限購限貸政策的發酵落實前后銜接；第二是比價效應，中西部地區房價近年來漲幅較小、并且絕對值較低，與東部地區相比存在一定的落差，而且在東南沿海城市務工的人員收入增長較快，使他們具備在中西部家鄉置業的能力。第三是政策優惠，中西部大多數城市的房地產市場定位還是去庫存，有較大力度的購房支持政策，包括稅收優惠和財政補貼等，同時在住房保障方面越來越多地貨幣化安置為主，進一步帶動了當地的住房消費。第四是住房消費升級，特別是品牌開發商越來越多地拓展至中西部城市，給這些城市帶來了優質的住房產品，推動了當地的住房消費升級，典型的如碧桂園在三四線城市中推廣的“勞斯萊斯”項目。

展望2017年全年，我們認為，年初以來銷售較好的部分三四線城市未來具備一定的持續性。根據我們的估算，這類強三線城市占整個三四線城市銷售面積的比重大約為30%，剩下約70%的三四線城市由于人口還是持續凈流出、并且無法像強三線城市那樣受益于高能級核心城市輻射帶動，這類城市銷售的持續性比較弱。重點的一線和核心二線城市的新房銷售景氣度將繼續受制于政策調控，它們占全國新房銷售面積的比重大約為40%。綜合來看，考慮到2016年全年的高基數，我們預計，2017年全年全國商品房銷售面積同比下降4%左右，銷售金額同比下降2%左右。

全國商品房銷售面積東部、中部和西部地區占比

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2017年全國商品房銷售面積預測

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2017年全國商品房銷售金額預測

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2017年1-2月，全國房屋新開工面積1.72億平米，同比增長10.4%，增速較2016年全年提高2.3個百分點，其中，住宅新開工面積1.24億平米，增長14.8%，大幅超出市場預期。2017年1-2月，全國房地產開發投資9854億元，同比名義增長8.9%，增速較2016年全年提高2個百分點，其中，住宅投資6571億元，增長9%，增速提高2.6個百分點，分區域結構看，東部地區住宅投資3978億元（+7.5%）、中部地區1341億元（+14.5%）、西部地區1253億元（+8.2%），與銷售熱度區域分布相吻合，中部和西部地區的投資增速也較高。

我們認為，中西部地區房地產投資的規模增長，受益于國家中部崛起的戰略，特別是像合肥、武漢、鄭州、南昌、長沙這樣的中部核心城市，其經濟實力和收入水平逐漸升級并向傳統的東部發達城市靠攏，而這些城市的住房市場無論從成交量還是房價水平來看，都具備進一步發展的空間。

2015-2017年全國房屋新開工面積（單月，萬平米）

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2015-2017年全國住宅新開工面積（單月，萬平米）

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新建商品住宅投資規模同比增速（東部、中部、西部地區）

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從歷史上來看，全國房地產開發投資中，東部地區占比從60%逐步下降至55%、中部地區穩定在20%并小幅上升、西部地區則從20%逐步上升至25%。綜合三大區域的投資增速預判，以及考慮到去年的高基數，我們預計，2017年全年全國房地產開發投資增速在+3%左右，基本維持我們年度策略的預判。上調2017年全年新開工規模的預測，預計2017年全國房屋新開工面積的降幅在5%以內，好于我們年初同比降幅為7%左右的預測。

全國房地產開發投資東部、中部和西部地區占比

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2008-2017年全國房屋新開工面積預測

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2008-2017年全國房地產開發投資預測

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2017年1-2月，我們跟蹤的300城市土地供給建面合計3.28億平米（累計同比+5%），其中，一線城市780萬平米（累計同比+37%）、二線城市1.14億平米（累計同比+8%）、三四線城市2.06億平米（累計同比+2%）。

土地成交方面，2017年1-2月，300城市土地成交建面合計2.76億平米（累計同比+10%），其中，一線城市912萬平米（累計同比+77%），二線城市9742萬平米（累計同比+13%），三四線城市1.69億平米（累計同比+7%）。整體來講，供給因春節假期影響有所放緩，但是開發商拿地需求依然較為旺盛，特別是在土地資源極度稀缺的一線城市，供需比持續處于低位。

土地價格方面，2017年1-2月，300城市土地出讓金合計5266億元（累計同比+53%），其中，一線城市575億元（累計同比+4%），二線城市2931億元（累計同比+85%），三四線城市約1761億元（累計同比+35%）。二線城市和三四線城市土地出讓金增幅超過超過土地成交建面增幅，反映了實際上在政策調控后，地價并沒有出現明顯下降，不過溢價率持續回落，300城市宅地成交溢價率已經從去年最高的平均80%的水平，回落并穩定至30%的水平。

300城市供給/成交住宅用地規劃建筑面積（萬平米）

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300城市住宅用地成交平均樓面價和溢價率

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2017年1-2月，房地產開發企業到位資金2.29萬億元，同比增長7%，增速出現明顯回落，較2016年全年下降8.2個百分點。其中，銀行開發貸4985億元，同比增長11.5%，按揭貸款3391億元，同比增長20.4%，較2016年全年下降26個百分點。

從我們了解的情況來看，開發貸方面規模房企的融資優勢更為明顯，能夠獲得較高的授信額度和較低的資金成本。并且值得注意的是，房地產開發企業資金來源中占比達到30%-40%的自籌資金，2017年1-2月為6897億元，同比大幅下降17.2%，這在一定程度上反映了房企在銀行開發貸以外的融資受到了一定的限制，未來開發商整體的融資環境預計將持續保持偏緊的狀態。

房地產開發企業到位資金及其同比

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房地產開發企業資金來源分類占比

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房地產開發企業國內貸款及其增速

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房地產開發企業自籌資金及其增速

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房地產開發企業收到定金+預收款及其增速

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房地產開發企業收到按揭貸款及其增速

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按揭貸方面，整體來看，重點城市購房按揭貸款利率的優惠折扣在減少，按揭貸款的發放整體態度是審慎的。2017年2月，融360監測的35個重點城市533家銀行首套房貸款利率為4.47%，環比上月增加0.01個百分點，相當于基準利率9.12折，房貸利率連續兩月上漲，首套房信貸利率市場持續收緊。不過，銀行的信貸政策也是因城而異，在受調控的核心一二線城市，銀行對于購房者資質審核等趨于嚴格、同時放款周期也有所拉長；而在仍處于去庫存階段的三四線城市，商業銀行在按揭貸款方面仍有一定的優惠和利好。

35重點城市首套房按揭貸款利率分布

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35重點城市首套房貸款平均利率和平均折扣

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35重點城市二套房貸利率分布

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35重點城市二套房貸款平均利率走勢

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